التنافس على اجتماع عام للملكية المشتركة في أنتيب – كان – نيس: دليل كامل ومفصل

 

مهلة شهرين للمسابقة

تشكل المواعيد النهائية للنزاع عنصرا أساسيا في الإجراء الذي يجب إتقانه تماما.

ويحدد التشريع مهلة إلزامية مدتها شهرين من تاريخ الإبلاغ بالبلاغ لبدء دعوى الطعن (المادة 42 من قانون 1965).

وينطبق هذا الحكم الزمني بنفس الطريقة على جميع الشركاء، سواء كانوا غائبين أثناء الاجتماع أو أعربوا عن معارضتهم أثناء التصويت.

ولا بد من التأكيد على أن انقضاء هذه المدة يترتب عليه عدم جواز أي إجراء لاحق إلا في الحالات الاستثنائية التي تعتبر بطلاناً مطلقاً، ولا سيما عندما يكون القرار المطعون فيه مخالفاً للنظام العام أو المبادئ الأساسية للدولة. قانون الملكية المشتركة.

لقد اعترفت السوابق القضائية بشكل خاص بأنها حالات البطلان المطلق للقرارات التي تنتهك حق الملكية أو تلك التي تعدل وجهة المبنى دون الإجماع المطلوب.

المتطلبات المتعلقة بالعقد: سبب طلب إلغاء الجمعية العمومية

تشكل انتظام الدعوة ركيزة أساسية لصحة القرارات المتخذة في الجمعية العامة..

يحدد الفصل 9 من مرسوم 17 مارس 1967 إطارا دقيقا بشأن كيفية الاستدعاء.

ويجب أن تتضمن الدعوة جدول أعمال شاملاً ومفصلاً يعرض بطريقة واضحة لا لبس فيها كل نقطة مطروحة للتصويت من قبل المالكين المشاركين.

ويمتد متطلب الدقة هذا أيضًا إلى المعلومات العملية مثل تاريخ الاجتماع ووقته ومكانه.

ويتعلق الجانب الحاسم بشكل خاص بالوثائق المرفقة التي يجب أن تصاحب الاستدعاء.

 

 

يجب أن تسمح هذه المستندات للمالكين المشاركين بممارسة حقوق التصويت الخاصة بهم مع المعرفة الكاملة بالحقائق.

وهي تشمل على وجه الخصوص الميزانية المتوقعة التفصيلية، وعروض الأسعار المقارنة للعمل المخطط له، والعقود الخاضعة للموافقة، بالإضافة إلى أي مستند فني أو مالي ذي صلة.

عدم الالتزام بهذه الالتزامات، سواء كان ذلك بسبب التأخير في الشحن أو عدم اكتمال المستندات أو عدم الدقة في جدول الأعمال، يشكل سببا جديا للطعن أو حتى الإلغاء إذا لم يتم احترام المواعيد المحددة للانعقاد.

الأسس القانونية للنزاع

مسألة أغلبية التصويت في الاجتماعات العامة

ويمثل احترام قواعد الأغلبية جانبا حاسما من صحة القرارات. يتطلب كل نوع من القرارات أغلبية محددة، سواء كانت الأغلبية البسيطة للمادة 24، أو الأغلبية المطلقة للمادة 25، أو الأغلبية المزدوجة للمادة 26 من قانون 1965.

إن اعتماد القرار بأغلبية غير كافية يشكل عيبًا كبيرًا يبرر الإلغاء.

على سبيل المثال، القرار المتعلق بأعمال التحسين الذي تم اعتماده بالأغلبية البسيطة عندما كان يتطلب الأغلبية المطلقة سيكون عرضة للإلغاء.

توزيع التهم: سبب جدي للخلاف

تشكل مسألة توزيع النفقات بين المالكين المشاركين سببًا متكررًا للنزاع.

ويجب أن يحترم هذا التوزيع بدقة المعايير التي وضعتها لوائح الملكية المشتركة والمبادئ القانونية للتوزيع.

وأي تعديل في توزيع الرسوم يتطلب إجماع الشركاء وفقا للمادة 11 من قانون 1965.

ويجب إيلاء اهتمام خاص للرسوم الخاصة، ولا سيما تلك المرتبطة بالمعدات المشتركة للاستخدام المقيد، والتي يجب توزيعها وفقا لمعايير المنفعة.

مراقبة الميزانية: سبب متكرر جدًا للنزاع

تخضع الإدارة المالية للملكية المشتركة لرقابة صارمة.

لا يجوز للوصي تحمل نفقات تتجاوز الميزانية المقدرة التي تم التصويت عليها في الاجتماع العام دون الحصول على إذن مسبق.

وأي تجاوز لا يبرره الاستعجال قد يشكل سببا للنزاع.

 

 

 

وبالمثل، فإن إنشاء رسوم جديدة أو تعديل مفتاح التوزيع للرسوم الحالية يتطلب أغلبيات محددة، وعدم الامتثال لها يؤدي إلى اعتبار القرار لاغيًا وباطلاً.

تنفيذ إجراءات التقاضي

إنشاء الملف من قبل المالك المشارك

يتطلب إعداد ملف الاحتجاج منهجية صارمة.

ومن الضروري جمع جميع المستندات الداعمة ذات الصلة، بما في ذلك ليس فقط محضر الاجتماع المطعون فيه وإخطاره، ولكن أيضًا أي مستند يشهد على المخالفات المزعومة.

إن الحفاظ على المراسلات المتبادلة مع الأمين والإخطارات السابقة والمستندات المحاسبية قد يكون حاسما في دعم النزاع.

بدء الإجراءات القانونية أمام المحكمة القضائية في غراس أو نيس

ويجب رفع دعوى الطعن أمام المحكمة القضائية المختصة إقليميا، أي موقع المبنى.

هناك يتطلب الإجراء خدمات محامٍ، ويوصى بشدة بالاستعانة بمتخصص في قانون الملكية المشتركة.

يجب أن يتم تقديم الاستدعاء إلى الوصيالذي يمثل اتحاد الشركاء، ويجب أن يبين بشكل دقيق ومفصل الوسائل القانونية والواقعية التي تبرر طلب الإلغاء.

آثار الاحتجاج

عواقب الإلغاء

يمكن أن يكون لإلغاء قرار الجمعية العامة تداعيات كبيرة على إدارة الملكية المشتركة.

ويترتب على ذلك زوال القرار الملغى بأثر رجعي، وقد يتطلب عقد اجتماع جديد للبت مرة أخرى في النقاط المعنية.

قد يتم أيضًا التشكيك في الإجراءات التنفيذية التي تم تنفيذها بالفعل، مما يثير أسئلة معقدة حول المسؤولية والتعويض.

حماية الأطراف الثالثة

وينص القانون على بعض الأحكام التي تحمي حقوق الغير حسن النية الذين تعاقدوا مع نقابة الشركاء بناء على قرارات ألغيت لاحقا.

 

 

 

تهدف هذه الحماية إلى الحفاظ على اليقين القانوني للمعاملات مع ضمان الحقوق المشروعة للمالكين المشاركين.

خاتمة وتوصيات عملية من مجلس الوزراء زكين للملاك المشاركين

يشكل التنافس على عقد اجتماع عام للملكية المشتركة إجراءً قانونيًا صعبًا يتطلب إعدادًا دقيقًا وإتقانًا تامًا للجوانب الفنية والقانونية.

ويعتمد نجاح هذا النهج على القدرة على تحديد المخالفات بدقة، وجمع الأدلة اللازمة وتقديم حجة قانونية قوية خلال الإطار الزمني المخصص.

غالبًا ما يبدو الدعم المقدم من متخصص قانوني متخصص عاملاً حاسماً في نجاح الإجراء.

يقظة المالكين المشاركين ومشاركتهم النشطة في حياة الملكية المشتركة تظل أفضل الضامنين للامتثال للقواعد والحفاظ على حقوقهم.

لقد اكتسبت شركة "زاكين" للمحاماة، التي تم تأسيسها في الكوت دازور، سمعة طيبة في مجال قانون الملكية المشتركة، حيث تدخلت في قوس البحر الأبيض المتوسط من أنتيب إلى نيسمروراً بمدينة كان وجراس.

 

ومن خلال الخبرة المتعمقة التي تم تطويرها على مر السنين، تدعم الشركة نقابات المالكين المشاركين وكذلك المالكين المشاركين الفرديين أو الشركات الوصية في إدارة نزاعاتهم وقضاياهم القانونية.

 

يتميز الأستاذ زكين وفريقه بنهجهم الشخصي في كل حالة، تقديم مراقبة صارمة للإجراءات مع تفضيل الحلول الودية عندما يكون ذلك ممكنًا.

 

تتدخل الشركة بشكل خاص في المنازعات المتعلقة رسوم الملكية المشتركة والأعمال والاجتماعات العامة المتنازع عليها، وكذلك في قضايا الاسترداد والإدارة اليومية.

 

معرفته المتعمقة بالخصائص المحلية للمحفظة العقارية للشركة تشكل المنطقة، الكثيفة بشكل خاص في منطقة كوت دازور، رصيدا رئيسيا في معالجة الملفات.

 

كما تضمن الشركة مراقبة قانونية مستمرة للتطورات في التشريعات والسوابق القضائية المتعلقة بالملكية المشتركة، مما يجعل من الممكن تقديم المشورة الحديثة وذات الصلة لعملائها.

 

إن وجودها الجغرافي الاستراتيجي يجعل من الممكن التدخل بسرعة لدى المحاكم المحلية وضمان المراقبة الدقيقة للقضايا، سواء أمام المحكمة القضائية في نيس أو غراس، أو في سياق إجراءات ما قبل التقاضي.