التأخير في VEFA وCCMI: ماذا تفعل؟ بقلمي سيسيل زاكين، دكتوراه في القانون المحامي في بوردو

فيفا محامي قانون العقارات

1. تأخير التسليم القابل للتعويض

الاستحواذ على عقارات جديدة أو " على الخطط » يتم تنظيمها قانونًا بموجب قانون البناء والإسكان. يعد بيع مبنى في حالة اكتمال مستقبلية (VEFA) وبيع المنازل الفردية (CCMI) من أكثر الطرق شيوعًا للحصول على عقار جديد.

وفي كل عقد من هذه العقود، يشترط القانون تحديد وقت التسليم في عملية الاستحواذ. وبشكل عام ينص العقد على صيغة مثل " في موعد أقصاه 31 مارس 2021 " أو " بنهاية الربع الأول من عام 2021 ".
وبمجرد انقضاء هذا التاريخ، يحق للمشتري الحصول على التعويض.

ومع ذلك، في معظم عقود بيع المباني الجديدة، في VEFA أو CCMI، تم توفير بند يُدرج فيه الأسباب المشروعة لتعليق وقت التسليم.

الأسباب المقدمة هي بشكل عام ما يلي:
-  الطقس القاسي
-  طعون الطرف الثالث المتعلقة بتراخيص البناء
-  إضراب جزئي أو عام، هجر موقع شركة مفلسة، أزمة كوفيد-19 الصحية
-  التأخير من الشذوذات تحت السطح

وطالما أن التأخير في تسليم العقار كان بسبب سبب مشروع ومبرر، فلا يستحق أي تعويض من المروج.

لاحظ أن معظم العقود تنص على إضافة بند يؤدي إلى مضاعفة عدد أيام التأخير المبرر، وصيغته على النحو التالي:
وفي حال وقوع أحد الأحداث المذكورة فإن ذلك سيكون له الأثر في تأخير تسليم البضاعة المباعة لمدة تعادل ضعف ما تم تسجيله فعلياً، وذلك لما لذلك من انعكاس على التنظيم العام للموقع »

وترى محكمة التمييز، على الدوام، أن هذا الشرط لا يشكل إساءة على حساب غير المهني أو المستهلك لأنه لا يوفر خللاً كبيراً بين حقوق والتزامات أطراف العقد [1].

ومع ذلك، إذا كانت بعض الأسباب مشروعة، فيجب على مطور أو منشئ المنزل الفردي تبرير وجودها وعلاقتها السببية بتأخير التسليم.

إذا لم يبرر الصانع التأخير في التسليم بالمستندات المؤيدة، فمن حق المشتري أن يرسل له إشعارا رسميا بالبريد المسجل لتزويده بالمستندات المؤيدة.

من جانبه، يجب على المشتري أن يهتم بتحليل جميع المستندات الداعمة المقدمة، وإذا لزم الأمر، الاعتراض عليها. يمكن أن تكون مرحلة التحليل هذه معقدة ومملة. مساعدة أ ويوصى بمحامي مطلع على هذا النوع من الدعاوى القضائية من أجل الحصول على أفضل تعويض ممكن.

2. التعويض في حالة التأخير في التسليم

وطالما أن التأخير غير مبرر، يمكن للمشتري الحصول على تعويض عن خسارته المرتبطة بهذا التأخير. من الضروري التمييز بين عقود VEFA وعقود CCMI.
في الواقع، فإن التشريع المعمول به يميز بينهما، وبعض الأحكام المتعلقة بالتعويض عن التأخير لا تسري على كل من هذه العقود.
– CCMI: هناك عقوبة لا تقل عن 1/3000 من سعر الاستحواذ عن كل يوم تأخير [2]. -
VEFA: لا يوجد نص قانوني أو تنظيمي يحكم التعويض عن تأخير التسليم
ويمكن أيضًا توفير التعويض في حالة التأخير تعاقديًا في كل عقد من هذه العقود.
في حالة CCMI، يجب أن تكون العقوبة 1/3000 على الأقل من سعر البناء لكل يوم تأخير. يمكن تطبيق هذه العقوبة نفسها في سياق VEFAs، حتى لو كان هذا نادرًا جدًا.
على سبيل المثال، لمنزل سكني سعر بنائه 300.000 يورو، سيحصل المشتري على تعويض عن كل يوم تأخير غير مبرر قدره (300.000 * 1/3000) 100 يورو.
وأخيرا، يمكن للمشتري أن يتذرع بأي نوع من الضرر، طالما أنه نتيجة لتأخر التسليم. ومن ثم يمكن تبرير التعويض عن التأخير بما يلي: -
تراكم الإيجار مع سداد القرض -
خسارة إيرادات الإيجار
– فقدان الميزة الضريبية في حالة الاستحواذ الذي يشرف عليه نظام الإعفاء الضريبي والاستثمار الإيجاري مثل PINEL – DUFLOT – استئجار وحدة تخزين
– سداد الفوائد المؤقتة والرسوم المصرفية
وبما أن كل حالة مختلفة، فإن الأمر متروك للمشتري الذي يعاني من تأخير في التسليم لتبرير الضرر الشخصي، إما مباشرة إلى الشركة المصنعة، أو من خلال محام.
  1. عقد بناء منزل فردي (CCMI) : الغرامة القياسية هي على الأقل 1/3000 من إجمالي سعر البناء لكل يوم تأخير.
  2. البيع في حالة الاكتمال المستقبلية (VEFA) : التشريع الحالي لا ينص على قواعد محددة للتعويض في حالة التأخير

3. الحصول على تعويض عن تأخر التسليم

عند حدوث تأخير في تسليم العقار، يكون للمشتري حقوق يمكنه المطالبة بها. إذا ذكر المطور أو البناء أسبابًا مشروعة لتبرير هذا التأخير، فيجب على المشتري إجراء التحقق من الحقائق، وإذا لزم الأمر، إصدار إشعار رسمي للمطالبة بتعويضاته.

يوصى بشدة باستشارة أ محامي متخصص في الدعاوى العقارية للحصول على مشورة محددة بشأن الأضرار التي يمكن التعويض عنها، خاصة وأن الضرر المعنوي يظل من الصعب تحديد حجمه.

غالبًا ما يكون خيار التسوية الودية ممكنًا. وفي هذا السياق، يجوز إبرام اتفاقية تسوية بين الطرفين، تحدد فيها شروط التعويض، بما في ذلك المدة المشمولة والمبالغ الممنوحة.

في حالة عدم وجود حل ودي، يصبح اتخاذ الإجراءات القانونية أمرًا ضروريًا لتأكيد حقوقك في التعويض.

Maître Zakine: شريكك القانوني في VEFA، متاح شخصيًا أو عبر الفيديو

يعد الاستثمار في البيع في حالة الاكتمال المستقبلية (VEFA) عملية معقدة تتطلب خبرة قانونية متعمقة. الأستاذ زكين، محامٍ متخصص قانون العقارات وعلى وجه الخصوص فيما يتعلق بـ VEFA، تقدم لك دعمًا شخصيًا لتأمين استثمارك وتلبية احتياجاتك الخاصة.

الخبرة المتعددة الأبعاد:

يساعدك Maître Zakine في مجموعة متنوعة من النزاعات المتعلقة بـ VEFA، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر:

  • تأخير التسليم والآثار التعاقدية
  • القضايا الضريبية وتأثير كوفيد-19
  • عيوب البناء وتنفيذ الضمانات القانونية
  • الامتثال للمنطقة تسليمها
  • مسؤولية الجهات الفاعلة المختلفة (المروج، كاتب العدل، الخ)

المرونة وسهولة الوصول:

ندرك أن كل عميل لديه قيود وتفضيلات مختلفة، يا أستاذ زاكين يوفر إمكانية إجراء مشاورات وجهاً لوجه في مكتبه أو عبر الفيديو. تتيح لك هذه المرونة الاستفادة من مستوى عالٍ من الخدمة القانونية.

محامي الإيجار التجاري

4.8/5 - (1461 الأصوات)
لوران بول
لوران بول
1726989674
لقد حددت موعدًا مع الأستاذ زكين لإجراء استشارة لمدة ساعة واحدة في مكتبه، وكنت بحاجة إلى توضيح بخصوص نزاع مع الوصي الخاص بي، أخذ الأستاذ زكين مشكلتي في الاعتبار، وكشف عن أنه محترف للغاية، وقدم لي نصيحة ممتازة. اعتقدت في البداية أننا سنغطي الموضوع في نصف ساعة؛ لكن الساعة مرت أخيرًا بسرعة للتوصية دون تحفظات.
توماس ليبيج
توماس ليبيج
1726067882
استشارة الفيديو wie sie sein sollte - sehr einfaches Buchungssystem, Zahlung mit Paypal, Erinnerung per Email, technische Abwicklung sehr Gut, Gute Verständigung. Inhaltlich أيضا sehr zielführend. كان Die Beratung erfolgte auf English، في Frankreich keine Selbstverständlichkeit ist، حيث كان يتمتع بوظيفة ممتازة. لقد تم الانتهاء من ذلك، ويتم التشاور مع أول جهات الاتصال والاتصال. Ich weerde es more Nutzen.
باستيان توربو
باستيان توربو
1725364856
Maître Zakine محترف للغاية وأوصي بهذا الشخص لمساعدتك في إجراءاتك القانونية.
باولو كوستا
باولو كوستا
1719309338
خدمة فعالة واتصالات سريعة وملموسة. تجربة مهنية جادة ولطيفة ومفيدة للغاية !!
تشارلي ب.
تشارلي ب.
1719239503
يتقن Maître Zakine بشكل مثالي جوانب عقود CCMI وVEFA. كانت قادرة على الإجابة على أسئلتي بشكل لا لبس فيه. 👍
إيمانويل بودينو
إيمانويل بودينو
1716616685
لقد كانت الأستاذة سيلين زكين فعالة للغاية، وكانت نصيحتها الحكيمة مفيدة جدًا بالنسبة لي وأشكرها على دعمها الكريم وتعاطفها واحترافيتها.
سيريل سولييه
سيريل سولييه
1714465799
محامٍ جيد جدًا يقدم أفضل النصائح في أي موقف! علاوة على ذلك، يمكننا القول إنه محامٍ مشاكس! شكرا لدعمكم لي خلال نزاعي!
البحار الوسطى
البحار الوسطى
1711529461
محترف للغاية ومختص وسريع الاستجابة
سامية ب
سامية ب
1710354426
محامية مفيدة حقًا وستأخذ الوقت الكافي لشرح كل شيء بالتفصيل. لن تبالغ في فرض رسوم غير ضرورية. التوصية بأي مشكلة قد تكون لديك مع المستأجرين. شكرًا لك!
جو نوكي
جو نوكي
1709236133
لقد اتصلت بي زكين بشأن أمر صعب. وأنا سعيد لأنني استفدت من خدماته. أوصي بشدة بهذه النصيحة
ونشاو تشاو
ونشاو تشاو
1708007222
محترف جدا!
صوفيا وهبي
صوفيا وهبي
1702991281
المعلم زكين يسمع ويعطي نصيحة جيدة، أنصح به
بين 2 جينيبي (entre2genepi)
بين 2 جينيبي (entre2genepi)
1702980039
المحامي المشاكس! ساعد كثيرًا في حل مشكلتنا في Worthy Baths. نوصي بـ 100%
نينو عبادي
نينو عبادي
1702798085
شكرًا لك على تدخلك في اللائحة العامة لحماية البيانات (GDPR) في باريس! محامي مشاكس أوصي به
لوران براود
لوران براود
1702630613
أشكرك مرة أخرى يا أستاذ على استجابتك وكفاءتك. لقد تعاملت مع هذا المحامي في سياق قضية باريسية. وتابع المحامي الملف بشكل ممتاز وكانت النتيجة لصالحنا. أطيب التمنيات
أورو "أورو با" با
أورو "أورو با" با
1702549050
شكرا للسيد زاكين على تدخله في ميتز.
أنطونين ديبونو
أنطونين ديبونو
1702037244
كان قادرًا على مساعدتنا في جهودنا وفهم مشكلتنا على الفور. المختصة جدا ودافئة. أنصح بشدة.
آلان كارير
آلان كارير
1701703680
تتمتع السيدة زكين بمهنية لا تشوبها شائبة، فهي محامية تستمع إليك وتوجهك وتدعمك طوال فترة القضية. شكرا لحضورك إلى تولوز.
ويليام بيانكي
ويليام بيانكي
1700665199
أؤكد الاحترافية الكبيرة التي يتمتع بها الأستاذ زكين، الذي استطاع أن يستمع إلى مشكلتي ويوجهني بسرعة نحو إجراءات دقيقة وفعالة.
جيل فريس
جيل فريس
1698147527
اتصال ممتاز ومشاركة جيدة جدًا من الأستاذ زاكين، بما في ذلك خلال Visio الأول للحصول على المشورة. أنصح بشدة !
×
js_loader