4 نقاط على العقارات غير الساحلية وحقوق الارتفاق في قانون العقارات

في مجال قانون العقارات، غالبًا ما تشكل العقارات غير الساحلية تحديات فريدة، وتتطلب في كثير من الأحيان خبرة محامٍ متخصص.

حق الوصول إلى الممتلكات والعبوديات

4 نقاط استيراد

تعريف الجيب
الجيب هو عقار ليس له إمكانية الوصول المباشر إلى الطرق العامة. وفي هذه الحالات، يصبح حق الوصول قضية رئيسية.

ارتفاقات المرور
ولحل مشكلة الجيوب، ينص القانون على حق المرور. وهذا يسمح للمالك غير الساحلي بالوصول إلى ممتلكاته.

ما هي العبودية؟
حق الارتفاق هو رهن يفرض على الأرض «الأرض الخادمة» لمصلحة أرض أخرى «الأرض المسيطرة». ويمكن إثباته بالقانون، أو بالاتفاق بين الطرفين (الارتفاق التقليدى)، أو بالتقادم. في حالة الارتفاق الاتفاقي، يستحق مالك الأرض المرتفق بها عموما التعويض، ما لم يثبت الارتفاق بالتقادم.

1. حق الوصول إلى الممتلكات وحقوق الارتفاق

وينص التشريع على تسهيلات لتصحيح هذا الوضع، مما يسمح لأصحاب المناطق غير الساحلية بالوصول إلى ممتلكاتهم. والاسترقاق عبارة عن رسم يفرض على مال يسمى "الصندوق الخادم" مقابل الانتفاع والمنفعة لصندوق آخر يسمى "الصندوق المسيطر".

 يمكن إثبات هذه التهمة:

 بإرادة الطرفين (العبودية التقليدية): وفي هذه الحالة يحق لصاحب صندوق الخدمة الحصول على أ تعويض، ما لم يكن الارتفاق ثابتا بمقتضى وصفة طبية.

• بوصفة طبية
• بالقانون،

 حق المرور: حالة عملية من العبودية

 حق الطريق هو المثال الأكثر شيوعًا لحق الارتفاق. فهو يسمح للمالك الذي تكون أرضه غير ساحلية، أي دون إمكانية الوصول إلى الطرق العامة، بالمرور عبر الأراضي المجاورة. وهذا الحق ضروري لضمان الوصول إلى السلع الأساسية وتسهيل الحركة.  

كان على "أنا زكين" أن تتعامل مع حالة محددة جدًا مرتبطة بجيب أنشأه مطور طوعًا على قطعة أرض مملوكة لعميله.

حالة عملية 

 

في الواقع، موكله، السيد. وكان المالك الأول قد ترك قطعة من أرضه مفتوحة حتى يتمكن عميل مي زكين من الوصول إليها والوصول إلى ممتلكاته من خلال اتباع المسار الذي أصبح طريق الارتفاق الذي كان له دائمًا حق المرور عليه. يمكن ملاحظة علامات الارتفاق وحق الطريق من خلال الصور الجوية ومن خلال ما يظهر من التقرير الذي يعده المساح الخبير. ولكن الآن قرر أحد المطورين تطويق ممتلكاته من خلال التعاون مع أحد الجيران السيد. من خلال توحيد الجهود، لم يعد المطور والجار يسمحان للسيد X بالمرور عبر قطع أراضيهما لأنهما منعوا الوصول بحاجز.

 على الجانب الآخر من قطعة أرض السيد X، حصل المطور على قطعة أرض صغيرة جدًا من مجلس المدينة فقط للتأكد من أن السيد X. تشكل قطعة الأرض الصغيرة جدًا ما نسميه قطعة أرض القفل أو قطعة الأرض ذات القفل، والتي تهدف إلى تطويق السيد. 

وبالتالي، لم يعد لدى عميل Me Zakine أي إمكانية للوصول إلى ممتلكاته لأنه من ناحية، هذه الأرض المغلقة تمثل عائقًا ومن ناحية أخرى، فهي عبارة عن مجرى مائي لا يمكن حتى تطويره لأنها منطقة محمية، تعتبر مثل PLU في البلدية.

لماذا كل هذه الاستراتيجية من جانب المروج؟

 لتكون قادرة على إنشاء قسم فرعي ويكون السيد.

وبذلك حصل المطور على تصريح تطوير من البلدية بقرار إداري.

 إذن ماذا فعل السيد؟

 الإجراء الأول أمام المحكمة القضائية في إجراءات موجزة (أمام قاضي الطوارئ) بسبب استحالة الوصول إلى قطعة أرضه: دعوى إزعاج غير قانوني بشكل واضح

 الإجراء الثاني بشأن الموضوع أمام المحكمة القضائية (أمام قاضي الموضوع) للحصول على تعويضات تصل إلى قيمة الأرض عن طريق رفع دعوى اضطراب الحي غير طبيعي

 الإجراء الثالث أمام المحكمة الإدارية: استئناف مجاني ضد القرار الإداري الذي يمنح رخصة التطوير (تصريح تطوير الأرض التي تسبق رخصة البناء).

ثم السيد. طلب أمام المحكمة الإدارية بسبب قرار الرفض الصادر عقب الاستئناف الطوعي.

 الإجراء الرابع أمام المحكمة الإدارية: طلب الإيقاف المؤقت بقصد الحصول على إيقاف مشروع التطوير لحين صدور حكم المحكمة الإدارية.

 السيد. أنا زكين تقف إلى جانبه وترافقه في كل من هذه الإجراءات.

2.  ارتفاقات الشبكة

بالإضافة إلى حقوق الطريق، يعد الارتفاق على الشبكة شكلاً مهمًا آخر من أشكال الارتفاق قانون العقارات. يتعلق الأمر بتركيب وصيانة شبكات المياه أو الكهرباء أو الاتصالات السلكية واللاسلكية على ممتلكات الغير. وتتطلب حقوق الارتفاق هذه، والتي غالبًا ما تكون مستمرة، اهتمامًا خاصًا لضمان احترام حقوق جميع الأطراف المعنية. 

المشكلة هي أنه في بعض الأحيان، في حالة إعادة بيع منزل أو أرض، ينسى كاتب العدل تدوين حق الارتفاق المشار إليه في سند البيع السابق حتى لا يعلم الجيران أنه يجب على جيرانهم حق ارتفاق شبكي. 

لذلك يُنصح بالذهاب إلى سجل الرهن العقاري للبحث عن سندات البيع الأصلية السابقة، والعودة بالزمن، والتحقق مما إذا كان الارتفاق مخططًا له.

ومتى تم النص عليه في سند، أي في عقد البيع، فإنه يصبح غير قابل للطعن ولم يعد بإمكان الجيران رفض استخدامه.

حالة عملية 

 كان على أنا زكين أن تتعامل مع هذا السؤال في الفار على مستوى منطقة جغرافية تم تجزئتها بحيث لم تعد ارتفاقات الشبكة تظهر بشكل واضح. 

ولذلك كان من الضروري إجراء بحث على مستوى قطعة الأرض في جميع أنحاء المنطقة لمعرفة ما إذا كانت حقوق الارتفاق منصوص عليها في صكوك الملكية. 

وهكذا، من خلال إجراء هذا البحث، تمكن موكله من تجنب إجراء طويل ومكلف إلى حد أنه يمكن الكشف عن وجود حق الارتفاق. 

كل ما كان مطلوبًا هو تقديم الأدلة للجيران، والتفاوض وتوضيح أنهم لم يعد بإمكانهم الرفض. لم يضطر عميل Me Zakine إلى اتخاذ إجراء قانوني وتجنب سنوات عديدة من الإجراءات القضائية بشأن مشكلة كان حلها بسيطًا إلى حد ما!

 

3. التقاضي وفض النزاعات المتعلقة بحقوق الارتفاق

تعد النزاعات حول حق المرور أمرًا شائعًا، وغالبًا ما يكون ذلك بسبب الخلافات حول الموقع أو استخدام الطريق. يتم حل هذه النزاعات بشكل عام من قبل المحاكم، والتي تعتمد على تحليل العناوين والاستخدام التاريخي والضرورة العملية. 

ويمكن أن تكون حقوق الارتفاق هذه، التي حددتها المحكمة، إما مستمرة أو متقطعة. إن العبودية المستمرة لا تتطلب ممارسة الإنسان لفعل مستمر، في حين أن العبودية المتقطعة، مثل حق المرور، تتطلب عملاً إنسانياً.

4.المحامي هو قلب العملية القانونية

 إن قانون العقارات، بجيوبه وحقوق الارتفاق وحقوق المرور، هو مجال حيث الاحتراف والخبرة للمحامي مثل المعلم سيسيل زاكين ضرورية. قدرته على التنقل هذه المياه القانونية المعقدةمن خلال الاستماع إلى مصالح عملائها والدفاع عنها، يجعلها حليفًا قيمًا في أي مسألة عقارية.

 إن تدخل محام مثل الأستاذ زكين ضروري في التفاوض أو الاعتراض على هذه الارتفاقات.

ويتمثل دورها في تقديم المشورة بشأن حقوق والتزامات كل طرف، وصياغة الوثائق القانونية اللازمة، وتمثيل مصالح عملائها أمام المحاكم القضائية و/أو الإدارية إذا ثبت أن الاستئناف ضروري.