التجديد الضمني لعقود الإيجار التجارية 

آلية التجديد الضمني لعقود الإيجار التجارية، على الرغم من انتشاره على نطاق واسع، لا يزال مفهوم معقد والتي غالبا ما تكون آثارها غير معروفة. إذا كان هذا النظام يوفر استقرارًا معينًا للأطراف من خلال السماح بالتجديد التلقائي للعقد عند نهايته، فإنه ينطوي أيضًا على قيود قانونية واقتصادية كبيرة. يهدف هذا المقال إلى تسليط الضوء على عملية التجديد الضمني وعواقبها على المؤجرين والمستأجرين، وذلك لمساعدتهم على تحديد الاستراتيجية الأنسب لمصالحهم.

I. ما هو التجديد الضمني لعقد الإيجار التجاري؟

أ- التعريف والآلية القانونية

التجديد الضمني هو أ الآلية القانونية المنصوص عليها في المادة L.145-9 من القانون التجاري الذي يسمح بالتجديد التلقائي لعقد الإيجار التجاري عندما تنتهي صلاحيتهدون أن يكون من الضروري أن يبرم الطرفان عقداً جديداً. بمعنى آخر، إذا لم يبد المؤجر ولا المستأجر رغبتهما في إنهاء عقد الإيجار بالشروط التي ينص عليها القانون أو العقد، فإنه يستمر بنفس الشروط وإلى أجل غير مسمى.

ب. شروط التنفيذ

ولكي يتم التجديد الضمني، يجب استيفاء عدة شروط:

- ال يجب أن يكون عقد الإيجار الأولي قد انتهىسواء كان عقد إيجار مدته 9 سنوات (الحد الأدنى للمدة القانونية) أو مدة مختلفة يحددها الطرفان.

- ال يجب ألا يستبعد عقد الإيجار إمكانية التجديد الضمني. ويجوز للطرفين أن يشترطا في عقد الإيجار أنه سينتهي نهائيا عند انتهائه، دون تمديده.

– ولم يقم أي من الطرفين بإخطار الطرف الآخر وفي المواعيد والنماذج المقدمة، رغبته في عدم تجديد عقد الإيجار. تختلف هذه الشروط اعتمادًا على ما إذا كان الإشعار قد تم تقديمه من قبل المستأجر أو المؤجر.

ومن ثم فإن التجديد الضمني لا ينشأ عن رغبة صريحة من الطرفين في مواصلة علاقتهما التعاقدية، بل عن عدم معارضة تجديد عقد الإيجار بالشروط المحددة.

ثانيا. الآثار القانونية المترتبة على التجديد الضمني

أ- يستمر عقد الإيجار بشروطه الأولية

عند تجديد عقد الإيجار ضمنيًا، تظل جميع بنود العقد الأولي سارية. وبالتالي، يحتفظ المستأجر بالحق في إشغال المبنى بنفس الشروط، لا سيما فيما يتعلق بالإيجار أو الرسوم أو وجهة المبنى أو العمل.
يمكن أن تكون هذه الاستمرارية مفيدة من خلال توفير الاستقرار للأطراف ومنعهم من الاضطرار إلى إعادة التفاوض بانتظام على شروط عقد الإيجار. ومع ذلك، يمكن أن يكون أيضًا تقييديًا من خلال حرمانهم من إمكانية تكييف العقد مع التغيرات في سوق الإيجار أو احتياجاتهم.

ب. يكون الطرفان مخطوبين لمدة غير محددة

إذا كان عقد الإيجار الأولي مبرماً لمدة محددة، فإن تجديده الضمني يؤدي إلى تحويله إلى عقد إيجار غير محدد المدة. وهذا يعني أن الطرفين يظلان منخرطين حتى يقرر أحدهما إنهاء الأمر بتقديم إشعار، دون تحديد موعد نهائي مقدمًا.

وبالتالي يمكن للمستأجر الاستفادة من الحق في البقاء في المبنى دون حد زمني. وفي المقابل، لا يمكنه مغادرة المبنى إلا باحترام الإشعار القانوني أو التعاقدي، تحت طائلة الاضطرار إلى دفع الإيجار حتى نهاية هذه الفترة، وهو ما يمكن أن يشكل عبئا ماليا كبيرا.

ج. تظل احتمالات الإنهاء خاضعة للتنظيم

وفي حالة التجديد الضمني، لا يتمتع المؤجر بالحرية الكاملة في إنهاء عقد الإيجار. ولا يجوز له إصدار إشعار للمستأجر إلا في الحالات التي ينص عليها القانون بشكل كامل، وعلى وجه الخصوص:

– الاستيلاء على المبنى للعيش فيه أو لإيواء أحد أفراد أسرته هناك
- إعادة بنائها أو رفعها
– لسبب مشروع وخطير (مثال: عدم الالتزام بالتزام تعاقدي، الإزعاج المتكرر للتمتع)
– في نهاية فترة ثلاث سنوات ومع إشعار مدته 6 أشهر، دون الحاجة إلى تقديم سبب

يخضع المستأجر لفترة إشعار مدتها 3 أو 6 أشهر حسب ما إذا كان قد شغل المبنى لأكثر أو أقل من عامين. تهدف هذه القيود إلى ضمان الحماية للمستأجر الحالي، ولكنها قد تشكل فقدانًا للمرونة بالنسبة للمؤجر.

د. تظل مراجعة الإيجار منظمة

خلافًا للاعتقاد السائد، فإن التجديد الضمني لا يمثل فرصة للمؤجر لتعديل مبلغ الإيجار تلقائيًا. ولإعادة تقييمه، يجب عليه البدء في إجراء مراجعة محدد مع احترام فترة الإخطار والشروط المنصوص عليها في عقد الإيجار أو القانون.
الإيجار المعدل محدد بتغير مؤشر الإيجار التجاري الربع سنوي (ILC). فقط التغيير الملحوظ في خصائص المبنى، أو العوامل التجارية المحلية، أو الإيجار السخيف (الذي تم تقديره بأقل من قيمته بأكثر من 10% فيما يتعلق بقيمة الإيجار) يمكن أن يبرر إزالة السقف.
وبالتالي، إذا كان التجديد الضمني يوفر ضمانًا للمستأجر فيما يتعلق بمبلغ إيجاره، فإنه يحرم المؤجر من فرص إعادة التقييم بشكل كبير خارج نطاق التجديد الصريح لعقد الإيجار.

ثالثا. الاستراتيجيات والاحتياطات لأصحاب العقارات

في مواجهة الآثار التقييدية المحتملة للتجديد الضمني، يمكن للمالكين اعتماد أساليب مختلفة للحفاظ على مصالحهم:

أ- استبعاد التجديد الضمني لعقد الإيجار التجاري

الخيار الأول: أن يشترط في عقد الإيجار أنه لا يجوز تجديده ضمنا. سينتهي عقد الإيجار نهائيًا عند انتهاء مدته، مما يجبر الطرفين على إعادة التفاوض صراحةً على شروط استمراره.
إذا كانت هذه الممارسة توفر مرونة أكبر للمؤجر، فإنها تجبره على إدارة عقود إيجاره بشكل فعال وإعادة التفاوض بانتظام مع المستأجرين. كما يمكن أن يؤدي إلى تكاليف وعدم اليقين في حالة مغادرة المستأجر.

ب. ضبط شروط التجديد الضمني

الاحتمال الآخر هو لتنظيم آثار التجديد الضمني وذلك من خلال توفير شروط محددة في عقد الإيجار، مثل:

– فترة تجديد محدودة (على سبيل المثال: 6 أشهر، سنة واحدة) وبعد ذلك سينتهي عقد الإيجار تلقائيًا، مع تجنب الالتزام غير محدد المدة.

– خيارات الإنهاء المبكر لصالح المؤجر، مما يسمح لها بالاستيلاء على المبنى لأسباب معينة (مثل: العمل، تغيير النشاط) دون انتظار الموعد النهائي المحدد بثلاث سنوات.

– شرط مقايسة الإيجار التلقائي بناء على أداء نشاط المستأجر، مما يوفر بديلاً لعمليات إعادة التقييم القانونية ذات الحد الأقصى.

تتيح هذه الترتيبات الحفاظ على مرونة التجديد الضمني مع التحكم في عيوبه. ومع ذلك، يجب التخطيط لها عند انتهاء عقد الإيجار وقد تواجه إحجامًا من المستأجرين.

ج- توقع انتهاء عقد الإيجار وما يترتب عليه

وأخيراً أ تتضمن الإدارة الوقائية للتجديد الضمني أن يتوقع المؤجر انتهاء عقد الإيجار قبل عدة أشهر من أجل اختيار الإستراتيجية الأكثر ملاءمة:

– يجب تجديد عقد الإيجار ضمنياً إذا كان راضياً عن مستأجره والظروف الحالية.

– إصدار إجازة للاسترداد أو لسبب جدي إذا كان يرغب في استرداد ممتلكاته، احترام المواعيد القانونية.

– اقتراح تجديد صريح لعقد الإيجار، مع مراجعة البنود إذا لزم الأمر (مثل الإيجار، الوجهة، الأعمال).

– استئجار أ إجراءات المراجعة الثلاثية إذا لاحظ أن الإيجار مقوم بأقل من قيمته، وذلك من خلال جمع المستندات الداعمة المطلوبة.

يسمح هذا الترقب للمؤجر بالتحكيم بين الحفاظ على المستأجر والسعي لتحقيق الربحية المثلى لعقاره، اعتمادًا على الفرص المتاحة في السوق.

على الرغم من أن التجديد الضمني قد يبدو حلاً عمليًا للاستمرارية، إلا أن آثاره أكثر تعقيدًا مما تبدو. إذا كان يؤمن العلاقة الإيجارية، فإنه يولد أيضًا جمودًا يمكن أن يضر بمصالح الملاك.

ومع ذلك، فإن الاستخدام الخاضع للرقابة لهذه الآلية، إلى جانب الإدارة الاستباقية لمواعيد الإيجار النهائية، يجعل من الممكن التوفيق بين حماية المستأجر وتعزيز الأصول العقارية. الشيء الرئيسي هو أن يكون لديك رؤية استراتيجية طويلة المدى وإظهار الترقب والقدرة على التكيف.