6 Gründe, einen Anwalt im Bereich „Sale in a State of Perfect Completion“ (VEFA) oder häufiger als „Sale Off Plan“ bezeichnet zu beauftragen?

Im Allgemeinen wenden sich die Käufer dieser immer häufigeren Art von Immobilien an eine spezialisierte Beratung, wenn sie auf folgende Schwierigkeiten stoßen:

- Unterstützung ab der ersten Urkunde (Reservierungsvertrag) und dann bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags,
- Unterstützung bei der Lieferung,
- verspätete oder gar keine Lieferung,
- Aufhebung von Vorbehalten im Anschluss an die Lieferung
- Fehlern,
– versteckte Mängel
- Geltendmachung von Garantien nach der Lieferung: Garantie für die perfekte Fertigstellung, zweijährige Garantie, zehnjährige Garantie.

Aber zunächst einmal: Was ist der Sale in Perfect Completion?

Beim VEFA oder Verkauf in einem Zustand der künftigen Fertigstellung handelt es sich um einen Verkauf von Plänen mit dem Ziel, eine Immobilie (Haus oder Wohnung) zu erwerben, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums geliefert werden soll.

Hierbei handelt es sich um einen Vertrag, der ein zu errichtendes Gebäude betrifft.

Darüber hinaus ähneln die Regeln rund um VEFA denen, die in gelten Fragen des individuellen Hausbauvertrags.

Der Verkäufer/Bauträger bleibt Bauherr des Baus bis zur Übergabe der Wohnungen, wenn das Eigentum vom Bauherrn auf den Erwerber übergeht.

Er wird von einem Baumeister unterstützt, der für den Bau zuständig sein wird.

Der Erwerber zahlt nicht den gesamten Kaufpreis auf einmal. Je nach Fortschritt des Bauvorhabens werden regelmäßig Geldbeträge abgerufen. Der Bauherr übermittelt einen Fortschrittsbericht über den Bau und der Bauherr eine Zahlungsaufforderung, wenn eine neue Phase des Bauvorhabens beginnt.

1 Die Unterstützung des Rechtsanwalts bei der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde

Das Ziel ? Sicherstellen, dass der Bauträger seiner Informationspflicht nachkommt und alle vorgeschriebenen Dokumente zwischen dem Reservierungsvertrag und dem notariellen Kaufvertrag aushändigt.

Vorausgesetzt, dass der Immobilienverkäufer bauen in den Kaufvertrag für das zu errichtende Gebäude alle in Artikel L. 261-11 der Bau- und Wohnungsbauordnung vorgeschriebenen Pflichtinformationen eingefügt hat, ist es dennoch wahrscheinlich, dass es für die Nichteinhaltung seiner Informationspflicht haftbar gemacht wird wegen Nichteinhaltung vertraglicher Bestimmungen.

So kann der Verkäufer eines zu errichtenden Gebäudes für die Nichterfüllung seiner Informationspflicht haftbar gemacht werden.

Neben den Informationen, die sich aus den obligatorischen Angaben im Kaufvertrag über eine zu errichtende Immobilie ergeben, ist der Verkäufer einer zu errichtenden Immobilie auch zur Information und sogar zur Zusammenarbeit verpflichtet, um den Erwerber dazu zu bringen, die Masse an technischen Dokumenten und Baubeschreibungen zu verstehen und zu verarbeiten.

Me ZAKINE begleitet Sie bei allen Schritten, die vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags zu erledigen sind.

2 -Die ersten vertraglichen Schritte

- Der Reservierungsvertrag :

Dieser Vertrag soll die Bedingungen für den Verkauf der zukünftigen Immobilie festlegen, die im Rahmen einer VEFA erworben wird.

Der Reservierungsvertrag muss jedem Erwerber per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. Dieser hat ab dem Tag nach der ersten Zustellung des Briefes 10 Tage Zeit, um vom Vertrag zurückzutreten.

Wenn er innerhalb dieser Frist widerruft, wird dem Erwerber der gesamte von ihm gezahlte Betrag zurückerstattet.

Werden dem Erwerber per Einschreiben mit Rückschein zugestellt :

- den Entwurf der VEFA-Akte mit einem Maßplan der verkauften Lose, der technischen Beschreibung und dem Plan des Immobilienkomplexes;
– eine Kopie der für den Verkaufsabschluss erforderlichen Unterlagen: MiteigentumsordnungDie meisten Menschen, die sich in einer Unterteilung befinden, haben keine Ahnung, was sie tun sollen.

Anschließend muss der Kaufvertrag unbedingt vor einem Notar geschlossen werden.

- Die öffentliche Urkunde über den Verkauf

Die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts ist dann ab der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags wichtig, denn er informiert den Käufer über die Klausel zur Fristverlängerung, die zu erwartenden Verzögerungen und die zu erwägenden Maßnahmen zur Erlangung von Schadensersatz.

Es kommt vor, dass die voraussichtliche Lieferzeit Der im Reservierungsvertrag vorgesehene Betrag unterscheidet sich von dem, der in der authentischen Kaufurkunde vorgesehen ist.

In diesem Fall ist es angebracht, dies mit einem zu besprechen Spezialisierter Anwalt, der den Käufer beraten kann.

Schließlich kann der Notar haftbar gemacht werden, wenn einwandfrei nachgewiesen werden kann, dass er seiner Informations- und Beratungspflicht nicht nachgekommen ist.

Die Kanzlei Cécile ZAKINE hilft Ihnen bei all diesen Schritten, damit der Erwerb Ihrer Wohnung sowie deren Übergabe unter den bestmöglichen Bedingungen ablaufen und im Falle von Nachlässigkeit und schlechter Vertragserfüllung durch den Verkäufer/Bauunternehmer Klagemöglichkeiten eingesetzt werden, damit Ihre Rechte gewahrt werden.

3 -Verzögerungen bei der Übergabe: Ist das akzeptabel? Unter welchen Bedingungen? Was steht in der öffentlichen Verkaufsurkunde? Schützen die legitimen Gründe für Verzögerungen den Bauträger unabhängig von seinem Verhalten?

Sehr häufig wird in der Praxis im Kaufvertrag für eine zu errichtende Immobilie oft eine Strafklausel für den Fall einer verspäteten Lieferung vereinbart.

Diese Strafklausel kann in Kraft treten, wenn die vorgesehenen Fristen nicht eingehalten wurden, obwohl den Käufern daraus kein Schaden entstanden ist Schaden.

Beachten Sie, dass diese Verzugszinsen zusätzlich zu den Schadensersatzansprüchen gelten, die Käufer auf der Grundlage des allgemeinen Vertragsrechts geltend machen können, wenn der Bauunternehmer seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt.

Verzugsstrafen sind jedoch nicht zwingend in Kaufverträgen für den Zustand der vollständigen Fertigstellung verankert.

Sie sind gesetzlich vor allem für Verträge über den Bau von Einfamilienhäusern vorgesehen.

So kann die geplante Frist durch die Einwirkung höherer Gewalt, Schlechtwettertage, insbesondere COVID-bedingte Lieferverzögerungen oder auch den Ausfall eines Dienstleisterunternehmens beeinträchtigt werden.

Dennoch müssen die Gründe für die Verzögerung klar begründet sein und dürfen nicht auf bösem Glauben des Herstellers beruhen, was zu einem erheblichen Ungleichgewicht zwischen den beteiligten Parteien, d. h. dem Gewerbetreibenden und dem Verbraucher, führen würde.

In einer Stellungnahme vom 29. September 2016 (CCA, 29. Sept. 2016, Stellungnahme Nr. 16-01) äußerte sich die Kommission für missbräuchliche Klauseln zur grundsätzlichen Gültigkeit von Klauseln zur Erhöhung der Frist im VEFA und stellte fest, dass diese keineswegs missbräuchlich sind.

Bauunternehmer sollten sich jedoch nicht durch solche Klauseln absichern, um besonders missbräuchliche Verzögerungen zu rechtfertigen.

Die Umstände, die den Fall umgeben, werden von den Richtern berücksichtigt, indem sie das Verhalten des Bauträgers und des Bauleiters und ihre mögliche Bösgläubigkeit untersuchen, da diese Art von Fristverlängerungsklausel nicht automatisch eine Befreiung von jeglicher Haftung garantiert.

4. Die Vielzahl der entschädigungsfähigen Schäden bei Verspätungen

Finanzieller Schaden (Zahlung von Miete, weil der Käufer während der Fertigstellung des Gebäudes Mieter bleiben muss oder weil er seine erste Immobilie zu früh verkauft hat, weil er dachte, sie würde innerhalb der vorgesehenen Frist geliefert werden, Bauzeitzinsen, Möbelaufbewahrung etc.), moralischer Schaden (Verpflichtung zum Umzug, Probleme mit dem Vermieter, Gefühl der Isolation, Angst, Furcht, nie geliefert zu werden...), Mietschaden (wenn die erworbene Immobilie eine Mietinvestition ist oder wenn der Käufer die Immobilie, in der er sich befindet, nicht nutzen kann, weil er gezwungen ist, dort zu wohnen), dies sind die Schäden, die vor Gericht oder durch Verhandlungen mit dem Bauträger entschädigt werden.

Im Falle der Nichteinhaltung der Lieferzeit und da dies dem Verkäufer und nicht dem Käufer zuzuschreiben ist (Cass. 3rd civ., 5. Juli 2011, Nr. 10-30.767), kann dieser dies geltend machen Schadensersatz für den erlittenen Schaden gemäß Artikel 1611 des Zivilgesetzbuchs (Cass. 3rd civ., 1. Februar 1999, Nr. 97-16.578; Cass. Mixed Ch., 6. Oktober 2006, Nr. 04-17.070). ; 3. Zivil., 14. März 2012, Nr. 10-28.714).

Bevor der Erwerber rechtliche Schritte einleitet, sollte er dem Bauunternehmer eine schriftliche Mahnung zukommen lassen. Denn es heißt: "Sofern die Nichterfüllung nicht endgültig ist, ist Schadensersatz nur dann geschuldet, wenn der Schuldner zuvor aufgefordert wurde, innerhalb einer angemessenen Frist zu erfüllen".

Die unter dem Deckmantel der Klausel über die Fristverlängerung geltend gemachte Verzögerung muss vollkommen gerechtfertigt sein, ohne dass Bösgläubigkeit aus den Handlungen des Bauunternehmers hervorgeht.

Denn "der Schuldner wird gegebenenfalls zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt, entweder wegen Nichterfüllung der Verpflichtung oder wegen verspäteter Erfüllung, wenn er nicht beweist, dass die Erfüllung durch höhere Gewalt verhindert wurde".

Sobald also der Bauherr, der in Verzug gesetzt wurde, seiner Verpflichtung, die Arbeiten innerhalb einer angemessenen Frist zu liefern, nicht nachgekommen ist, kann der Bauherr dafür haftbar gemacht werden (Cass. Civ. 3ème, 16. März 2011).

Rechtsanwalt ZAKINE begleitet Sie bei Ihren Schritten, die darauf abzielen, den Bauunternehmer bei offensichtlicher Verzögerung zu Schadensersatz zu verurteilen.

5. Unterstützung bei der Lieferung

Die Übergabe der Immobilie stellt eine Verpflichtung des Bauträgers dar. Es handelt sich dabei um die letzte Etappe, die Schlüsselübergabe.
Aber Vorsicht! Die Aufregung, die mit diesem großen Tag verbunden ist, erfordert, dass man darauf achtet, seine Rechte zu wahren, um sie später bei Schwierigkeiten geltend zu machen!

Unabhängig davon, ob das voraussichtliche Lieferdatum eingehalten wurde oder nicht, wird das erworbene Gut geliefert.

Der Bauträger muss eine Immobilie in ihren Bestandteilen und den gewählten Materialien liefern, die mit der Baubeschreibung übereinstimmt.

Er darf keine Defekte oder Mängel aufweisen.

Aus diesem Grund muss dieser Schritt durchgeführt werden der Aufmerksamkeit etwas ganz Besonderes auf Seiten der Käufer, die angemessen unterstützt werden müssen.

Sobald der Käufer vom Bauträger per Einschreiben vorgeladen wird, muss er Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass die Lieferung unter den bestmöglichen Bedingungen erfolgt: Unterstützung durch einen Anwalt, einen Gerichtsvollzieher und sogar einen Bausachverständigen.

Wenn der Käufer am Tag der Übergabe keine Vorbehalte hat, übergibt der Bauträger ihm die Schlüssel für die Wohnung und damit ist der Bauvertrag beendet.

Es wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, in dem die Vorbehalte (d. h. die festgestellten Mängel) eingetragen werden, das innerhalb eines Monats an den Bauträger geschickt werden muss.

Weitere Vorbehalte können innerhalb eines Monats nach der Lieferung festgestellt werden.

Diese sollten zusätzlich zu den im Protokoll angegebenen angegeben werden.

Bei der Übergabe kann der Bausachverständige auch die Fläche der Immobilie überprüfen.

Tatsächlich kommt es manchmal vor, dass die tatsächliche Fläche der im Rahmen eines VEFA erworbenen Immobilie kleiner ist als die im Kaufvertrag angegebene Fläche, die über 4% der zulässigen Toleranz liegt.

Der Bauträger muss die Vorbehalte (d. h. zusätzliche Arbeiten zur Behebung der Mängel) innerhalb eines Jahres aufheben, d. h. innerhalb der Frist, die der Inanspruchnahme der Garantie für die perfekte Fertigstellung entspricht.

Schließlich ist zu beachten, dass der Käufer die Zahlung der ausstehenden 5% verweigern kann, wenn sich die Verzögerung durch den Bauunternehmer als schuldhaft und besonders schädlich erwiesen hat. In diesem Fall konnte er nicht riskieren, dass sich der Bauunternehmer auf die auflösende Klausel beruft, die auf die Nichtigkeit des Verkaufs abzielt (Cass. com., 14. Dez. 1993, Nr. 92-11.702).

Ebenso wurde vom Kassationsgericht entschieden, dass ein Erwerber sich auf die Nichterfüllung der vertraglichen Verpflichtungen durch den Bauherrn berufen kann, um die Zahlung des Restpreises zu verweigern. In diesem Fall kann der Verkäufer ihm die Nichtzahlung des ausstehenden Restbetrags nicht als Grund für die Verweigerung der Schlüsselübergabe vorhalten (Cass. 3e civ., 13. Juli 2016, Nr. 15-20.190).

6. Die Feststellung von Mängeln oder Fehlern nach der Lieferung

Was tun, wenn Konformitätsmängel, Baufehler oder versteckte Mängel festgestellt werden?

Der Käufer, der nun endgültig Eigentümer seiner Immobilie ist (die Eigentumsübertragung erfolgt rückwirkend zum Zeitpunkt der Lieferung), kann nun innerhalb unterschiedlicher Fristen je nach den festgestellten Mängeln oder Fehlern Maßnahmen einleiten.

Wenn der Bauträger auf das an ihn gerichtete Einschreiben mit den Vorbehalten nicht reagiert, kann der Erwerber innerhalb einer Frist von 13 Monaten (ein Monat für das Einreichen der Vorbehalte + 12 Monate) eine Klage (einstweilige Verfügung) einreichen, um den Bauträger zu zwingen, die Vorbehalte aufzuheben.

Wenn nach dem ersten Jahr weitere, schwerwiegendere, d. h. die Festigkeit des Gebäudes beeinträchtigende Mängel auftreten, kann der Erwerber die zehnjährige Garantie in Anspruch nehmen, um die festgestellten Mängel zu beheben.

Die Nichtigkeit des Verkaufs kann in Betracht kommen, allerdings nur unter sehr strengen Bedingungen.

Es ist ratsam, sich an a zu wenden Auf VEFA spezialisierter Anwalt um zu verstehen, welche Strategie angesichts von Störungen die beste ist.

Einstweilige Verfügung, einstweilige Verfügung mit Gutachten, Klage auf Rückgängigmachung des Verkaufs, Klage auf anteilige Erstattung der fehlenden erworbenen Fläche - all diese rechtlichen Schritte sind möglich, bergen aber ein Risiko, wenn sie nicht perfekt mit dem erwarteten Ergebnis übereinstimmen.

Aus diesem Grund ZAKINE kann Ihnen bei der Auswahl des Verfahrens helfen gegen den Veranstalter vorgebracht werden.

Klarstellung, dass jeder Klage letztlich Verhandlungen mit dem Bauträger folgen können, die zur Erstellung eines Vergleichsprotokolls (einvernehmlich unterzeichnete Absichtserklärung) führen.

Es ist immer besser zu verhandeln, um manchmal lange Verfahrenszeiten zu vermeiden, sobald sich die Vorschläge des Projektträgers als akzeptabel erweisen.

Rechtsanwalt ZAKINE, der auf den Verkauf im Zustand der vollkommenen Fertigstellung (VEFA) spezialisiert ist, wird Sie vor der Unterzeichnung des Vertrags, während des Baus insbesondere bei Verzögerungen oder bei der Besichtigung vor der Übergabe und nach der Übergabe der Immobilie bestmöglich begleiten und beraten.

Mich ZAKINE unterstützt Sie im Falle einer Verzögerung bei der Lieferung eines zu errichtenden Gebäudes um Schadensersatz und Zinsen als Ersatz für den erlittenen Schaden zu verlangen.

Mehr erfahren : 3 Tracks zum Vefa-Recht mit einem Anwalt, um hier mehr zu erfahren.

Meister Zakine ist Anwalt in VEFA und in CCMI

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Maître Zakine, Doktor der Rechtswissenschaften, Rechtsanwalt, ist in Verzögerungen in VEFA (covid oder nicht) .

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