Eine Verzögerung bei Vefa?
6 zu validierende Punkte
Geschrieben von mir Zakine, Doktor der Rechtswissenschaften, VEFA-Anwalt.
Inhaltsverzeichnis
Maître Zakine, Doktor der Rechtswissenschaften, Rechtsanwältin und Dozentin an der Rechtsuniversität von Nizza, befasst sich täglich mit VEFA-Problemen. Sie bearbeitet Dutzende von Fällen in ganz Frankreich und trifft sich mit zahlreichen Bauherren.
In diesem Artikel geht sie auf drei wichtige Fragen ein: Ab wann kann man bei VEFA von Lieferverzug sprechen und welche Texte gelten.
I/ Wann kann man von einer verspäteten vefa-Lieferung sprechen?
Die VEFA oder Der Verkauf in einem Zustand der zukünftigen Fertigstellung besteht aus einem Verkauf von Plänen mit dem Ziel, eine Immobilie (Haus oder Wohnung) zu erwerben, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums geliefert werden soll.
Der Verkäufer/Bauträger bleibt Bauherr des Baus bis zur Übergabe der Wohnungen, wenn das Eigentum vom Bauherrn auf den Erwerber übergeht.
Er wird von einem Baumeister unterstützt, der für den Bau zuständig sein wird.
Der Erwerber zahlt nicht den gesamten Kaufpreis auf einmal. Je nach Fortschritt des Bauvorhabens werden regelmäßig Geldbeträge abgerufen. Der Bauherr übermittelt einen Fortschrittsbericht über den Bau und der Bauherr eine Zahlungsaufforderung, wenn eine neue Phase des Bauvorhabens beginnt.
Sehr oft, zukünftige Eigentümer von Immobilien Off-Plan, das heißt im Rahmen eines Verkaufs in einwandfreiem Zustand erworbene Objekte, sind mit Lieferverzögerungen konfrontiert, die sie nur schwer bewältigen konnten: Verwaltung der Immobilienkredite, zu zahlende Miete bis zur Lieferung, Parkplatz Miete, während du auf die Lieferung wartest.
Wenn Kunden kommen konsultieren Sie einen Anwalt, die Verzögerung ist manchmal schon sehr gravierend.
Tag der Lieferverzögerung ohne Begründung durch den Bauträger Anspruch auf Entschädigung hat. Bordeaux die Lieferverzögerungen in vefa bordeaux
manchmal nicht konform sind.
Artikel L 261-1 der Bau- und Wohnungsordnung legt jedoch als wesentliches Merkmal fest VEFA-Vertrag die Verpflichtung, das verkaufte Gebäude innerhalb einer bestimmten Frist zu errichten.
Artikel L. 261-11 desselben Gesetzbuches bestimmt:
"Der Vertrag muss durch eine öffentliche Urkunde geschlossen werden und angeben :
a) Beschreibung der verkauften Immobilie oder des verkauften Teils einer Immobilie ;
b) seinen Preis und die Art und Weise, wie er bezahlt wird ;
c) Der Lieferzeit ".
Wenn man bedenkt, dass die Verzögerung in Bezug auf das voraussichtliche Lieferdatum berücksichtigt werden muss, stellt man in vielen Fällen fest, dass es bereits einen Unterschied zwischen dem im Liefervertrag vorgesehenen Lieferdatum und dem schließlich in der notariellen Kaufurkunde angegebenen Datum gab.
Die Käufer werden oft erst bei der erneuten Beurkundung des Verkaufs über die Verschiebung der Übergabe informiert.
Aus der Analyse der Dokumente lässt sich in der Regel sehr leicht ableiten, dass der Bauträger zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags bereits von der Verzögerung wusste.
Das Berufungsgericht bestätigt in der Regel die Nichtübereinstimmung nach einem Kaufvertrag
Vor allem wenn bei einer Sammelklage mehrerer Erwerber die Reservierungsverträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten unterzeichnet wurden, lässt sich durch den Abgleich der Informationen feststellen, dass der Bauträger diese Information absichtlich zurückgehalten hat.
Dies führt zu der Schlussfolgerung, dass die Verzögerung durch das bösgläubige Verhalten des Bauträgers verschlimmert wird.
Nicht nur wurde die Zustimmung der Erwerber bei der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags unterlaufen, sondern es wurden auch kaum Gründe für die Verzögerung genannt.
Die Rolle des Anwalts besteht darin, Ihnen Beistand zu leisten.
Wird der Erwerber als Verbraucher eingestuft, genießt er einen erhöhten Schutz, der durch das Verbrauchergesetzbuch gewährt wird.
Tatsächlich sieht Artikel L. 111-1 des Verbrauchergesetzbuchs Folgendes vor:
"Bevor der Verbraucher durch einen Vertrag über den Verkauf von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen gebunden wird, teilt der Gewerbetreibende dem Verbraucher in lesbarer und verständlicher Form die folgenden Informationen mit:
1° Die wesentlichen Merkmale der Ware oder Dienstleistung, unter Berücksichtigung des verwendeten Kommunikationsmediums und der betreffenden Ware oder Dienstleistung;
2° der Preis der Ware oder der Dienstleistung gemäß den Artikeln L. 112-1 bis L. 112-4;3° falls der Vertrag nicht sofort erfüllt wird, das Datum oder die Frist, zu der bzw. dem sich der Gewerbetreibende verpflichtet, die Ware zu liefern oder die Dienstleistung zu erbringen".
Darüber hinaus sieht Artikel 1112-1 des Zivilgesetzbuches vor, dass "die Partei, die eine Information kennt, deren Bedeutung für die Zustimmung der anderen Partei entscheidend ist, diese darüber informieren muss, sobald die andere Partei diese Information berechtigterweise nicht kennt oder ihrem Vertragspartner vertraut".
Der Bauträger ist nämlich zu einer Auskunftspflicht verpflichtet (Cass. 3e civ., 13. Januar 1982, Nr. 80-14.446, JCP G 1983, II, Nr. 20026), die von den Richtern bestraft wird, wenn sie nicht in loyaler Weise umgesetzt wurde.
Darüber hinaus ist der Verkäufer eines zu errichtenden Gebäudes über die sich aus den Pflichtinformationen im Vertrag über den Verkauf eines zu errichtenden Gebäudes resultierenden Informationen hinaus auch an eine Informations- oder auch Mitwirkungspflicht gebunden, um den Käufer zu überzeugen die Masse an technischen Dokumenten und beschreibenden Zitaten zu verstehen und zu verarbeiten.
Wenn ein Rechtsanwalt den Fall übernimmt, weil die vielen Mahnungen der Käufer ohne Reaktion und Wirkung geblieben sind, verlangt er die Belege für die Verzögerung.
Die Promotoren verschanzen sich dann hinter legitimen Gründen für einen Aufschub oder legitimen Gründen für eine Aussetzung, die in der öffentlichen Kaufurkunde angegeben sind:
- Unwetter im Sinne der Bauvorschriften für Baustellen im Hochbau: Schlechtes Wetter führt am häufigsten zu Störungen auf der Baustelle: Überschwemmungen, extreme Kälte, Regenfälle in der Rohbauphase können eine Verzögerung rechtfertigen. Ist das Gebäude jedoch erst einmal wasser- und luftdicht, kann der Bauträger das schlechte Wetter nicht mehr als Grund für eine Verzögerung anführen,
– redressement ou la gerichtliche Liquidation des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou de leurs fournisseurs,
- Verzögerungen, die auf Konzessionsgesellschaften (Enedis etc.) zurückzuführen sind,
- Verzögerungen bei der Lieferung von Materialien durch Lieferanten,
- Diebstahl, Beschädigung, böswillige Handlungen oder Unfälle auf der Baustelle,
- Entdeckung von archäologischen Überresten
– Insolvenz eines Unternehmens, das unter richterlicher Aufsicht steht oder sich in Liquidation befindet
Die oben aufgeführte Liste ist nicht erschöpfend.
Dennoch müssen die Gründe für die Verzögerung klar begründet sein und dürfen nicht auf bösem Glauben des Herstellers beruhen, was zu einem erheblichen Ungleichgewicht zwischen den beteiligten Parteien, d. h. dem Gewerbetreibenden und dem Verbraucher, führen würde.
Meistens begnügt sich der Projektträger jedoch damit, die Gründe für die Verzögerung anzugehen und nicht die Belege, und wenn diese vorgelegt werden, können wir manchmal an ihrer Richtigkeit zweifeln: Misserfolg eines Unternehmens, Wetterbedingungen, Verbindung zu ENEDIS, Problem mit der Genehmigung von bauenDiese Ursachen werden in den meisten Fällen genannt, sollten aber besonders sorgfältig analysiert werden.
Der Veranstalter kann gerechtfertigte Verspätungstage verdoppeln, aber nur, wenn dies vertraglich vorgesehen ist.
Das Kassationsgericht betrachtet diese Klausel nicht als missbräuchlich und hat sie wiederholt für gültig erklärt.
Da der Bauträger immer wieder Geld anfordert, ist es nicht zulässig, dass die Käufer die Gründe für die angekündigte Verzögerung nicht kennen und keine Belege erhalten.
Da es sich bei der Reservierungsvereinbarung und der öffentlichen Kaufurkunde um synallagmatische Verträge handelt, müssen die daraus resultierenden vertraglichen Verpflichtungen auf Gegenseitigkeit beruhen.
Es wäre daher unfair, wenn alles auf dem Erwerber lasten würde, während er eine Verzögerung erleidet, die in den meisten Fällen zu Schäden führen wird.
II/ Was ist bei einer Verzögerung im VEFA zu tun?
Es ist auch wichtig zu wissen, dass Käufer, die einen Rechtsanwalt aufsuchen, dies tun, weil der voraussichtliche Liefertermin verschoben wurde.
Die Kunden sollten jedoch gefragt werden, ob dieses neue Datum plausibel erscheint oder ob sie der Ansicht sind, dass sich die Verzögerung mit zunehmendem Baufortschritt verschärfen wird.
Von der Analyse der Dokumente wird die Strategie des Dossiers abhängen.
Genau zu diesem Zeitpunkt kann der Bauträger in einem Aufforderungsschreiben aufgefordert werden, das neue voraussichtliche Lieferdatum zu bestätigen und alle Dokumente vorzulegen, die die geltend gemachte Verzögerung rechtfertigen.
In demselben Schreiben wird auch das Fehlen einer Mitteilung, einer Begründung und einer Bescheinigung über die Verspätung der Bauaufsicht beklagt.
Entweder antwortet der Bauträger und es kann eine einvernehmliche Lösung gefunden werden oder der Bauträger bleibt auf seinem Standpunkt bestehen.
Eine Absichtserklärung wird unterzeichnet und der Käufer erhält eine Entschädigung, indem er sich ein langes und kostspieliges Verfahren erspart.
In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die Promotoren oft erst dann auf die Vorteile von Verhandlungen aufmerksam werden, wenn die Klage bereits eingereicht wurde und sie die Argumente und Forderungen des Käufers kennen gelernt haben.
In diesem Moment wird ihnen klar, dass es sich für sie lohnt, zu verhandeln und eine Vergleichslösung zu finden.
Darüber hinaus können wir davon ausgehen, dass eine Verspätung nach sechs Monaten ab dem voraussichtlichen Liefertermin nicht mehr zulässig ist, vor allem wenn ein erster, näherer Termin im Liefervertrag vorgesehen war und dieser verschoben wurde.
Die Verzögerung wird zudem durch den Mangel an klaren und transparenten Informationen verschärft.
In diesem Rahmen wird eine Klage vor dem Gerichtsgericht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet, erhoben.
Lesen Sie einen realen VEFA-Fall, der von Me Zakine behandelt wurde.
Auszug: " " Es gibt keine Kommunikation. Der Bauträger antwortet weder auf meine E-Mails noch auf meine Briefe, in denen ich ihn in Verzug gesetzt habe". "Ich habe mir den Vertrag noch einmal angesehen und der Bauunternehmer ist im Recht. Es gibt eine Klausel, die es ihm erlaubt, seine Verspätung zu rechtfertigen". sind die klassischen Sätze, die ich am häufigsten vom Promoter und von den Kunden höre.
III / Welcher Artikel des Gesetzes betrifft die verspätete Lieferung von VEFA?
Es wird möglich sein, Schadensersatz im Rahmen einer Haftungsklage gegen den Bauträger zu fordern, die auf seinem Verschulden, dem Fehlen von Treu und Glauben bei der Vertragserfüllung und noch vor der Unterzeichnung des Vertrags beruht, während die Artikel 1102, 1103 und 1106 des Zivilgesetzbuchs den guten Glauben des Vertragspartners bei der Erfüllung eines Vertrags, der die Parteien bindet und der allen Parteien gegenseitige vertragliche Verpflichtungen auferlegt, vorschreiben.
Mit dieser Klage wird der Ersatz des durch die Verzögerung erlittenen Schadens gefordert:
- Wirtschaftlicher Schaden: Miete, Parkplatz, Zinsen für Immobilienkredit, Möbelaufbewahrung etc....
- Moralischer Schaden
- Mietschaden: bei einem Erwerb im Rahmen einer Mietinvestition oder wenn die erste Immobilie aufgrund der Verzögerung nicht verkauft werden kann.
Natürlich wird erst nach einem Schlichtungs- oder Vermittlungsversuch, d. h. nach einem im Rahmen des ersten Mahnschreibens vorgeschlagenen Versuch, den Streit gütlich beizulegen, eine Klage eingereicht, wenn dies nicht gelingt.
Man muss wissen, dass die Richter das Verhalten des Promoters sehr streng beurteilen und seine Bösgläubigkeit streng bestrafen.
Rechtliche Grundlagen und Rechtsprechung :
Art. 1611 desselben Gesetzbuchs besagt: "In jedem Fall ist der Verkäufer zu Schadensersatz zu verurteilen, wenn dem Erwerber durch die Nichtlieferung zum vereinbarten Termin ein Schaden entsteht".
Im Falle der Nichteinhaltung der Lieferzeit und da dies dem Verkäufer und nicht dem Käufer zuzurechnen ist (Cass. 3rd civ., 5. Juli 2011, Nr. 10-30.767), kann dieser Schadensersatz verlangen Schaden erlitten gemäß Artikel 1611 des Zivilgesetzbuchs (Cass. 3rd civ., 1. Februar 1999, Nr. 97-16.578; Cass. Mixed ch., 6. Okt. 2006, Nr. 04-17.070; 3rd civ., 14. März 2012, Nr. 10-28.714).
Artikel 1231 des Zivilgesetzbuches besagt: "Sofern die Nichterfüllung nicht endgültig ist, ist Schadensersatz nur dann zu leisten, wenn der Schuldner zuvor aufgefordert wurde, innerhalb einer angemessenen Frist zu erfüllen".
Darüber hinaus bestimmt Art. 1231-1 desselben Gesetzes: "Der Schuldner wird gegebenenfalls zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt, entweder wegen Nichterfüllung der Verpflichtung oder wegen verspäteter Erfüllung, wenn er nicht beweist, dass die Erfüllung durch höhere Gewalt verhindert wurde".
Sobald also der Bauherr, der in Verzug gesetzt wurde, seiner Verpflichtung, die Arbeiten innerhalb einer angemessenen Frist zu liefern, nicht nachgekommen ist, kann der Bauherr dafür haftbar gemacht werden (Cass. Civ. 3ème, 16. März 2011).
Daraus folgt, dass die Tatsache, dass der Verkäufer den Käufer nicht über die Verzögerung informiert, einen Fehler darstellt, der ein Recht auf Schadensersatz begründen kann, auch wenn das Vorliegen besonderer Umstände die Aussetzung der vertraglich festgelegten Frist rechtfertigen würde (Civ. 3e, 29. März 2018, Nr. 17-14.249).
Als Teil des erlittenen Schadens kann der Erwerber hoffen, dass ihm die Kosten, die er für die Beschaffung von Wohnraum aufwenden musste, erstattet werden oder, wenn die Immobilie zur Vermietung vorgesehen war, eine Entschädigung für die entgangene Chance, Mieteinnahmen zu erzielen (Versailles, 24. Okt. 2016, Nr. 13/05508).
Er kann auch die Erstattung von Zwischenzinsen, die für Versicherungsbeiträge aufgewendeten Beträge, die Wiedergutmachung seines immateriellen Schadens (Bordeaux, 5. Jan. 2017, Nr. 15/03204) und den Verlust eines Steuervorteils (Toulouse, 6. Juli 2015, Nr. 13/02884) beantragen.
IV/ Beantragen Sie die Auflösung des Kaufvertrags anstelle einer Entschädigung in Form von Schadensersatz?
Die verspätete Lieferung einer VEFA-Immobilie rechtfertigt die gerichtliche Auflösung des Vertrags sowie die Hinfälligkeit des bei einem Finanzinstitut aufgenommenen Darlehens.
Dies bestätigte das Tribunal Judiciaire de Paris in einem Urteil vom 14. Dezember 2021 (TJ Paris, 14. Dez. 2021, Nr. 19/07687).
In dieser Entscheidung erinnerte der Richter an den Grundsatz der Verbindlichkeit des Vertrags zwischen den Parteien (Artikel 1103 des Zivilgesetzbuchs) und an die Tatsache, dass die Auflösung eines Vertrags aus einer ausreichend schweren Vertragsverletzung resultieren kann (Artikel 1224 des Zivilgesetzbuchs).
Darüber hinaus entschied der Richter auf der Grundlage der Bestimmungen von Artikel 1601-1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, dass dies der Fall sei Die wesentliche Verpflichtung eines VEFA-Vertrags ist die Errichtung des Gebäudes innerhalb einer von den Parteien festgelegten und vertraglich vereinbarten Frist.
Darunter versteht man Folgendes:
- legitime Gründe für den Aufschub der Lieferung werden vom Richter nicht immer anerkannt, da er die Umstände des Falls sowie das Verhalten des Bauträgers überprüfen und analysieren wird,
- eine zu große Verspätung kann vom Richter nicht zugelassen werden, der nicht zögert, den Promoter zu bestrafen.
Die Grundprinzipien des Vertragsrechts (guter Glaube bei der Unterzeichnung und Ausführung des Vertrags, Loyalität, Informationspflicht, gegenseitige vertragliche Verpflichtungen) werden von den Richtern sehr geschätzt.
IV/ Eine Ähnlichkeit VEFA/CCMI
Abschließend ist zu beachten, dass die Frage der verspäteten Lieferung der Immobilie auch für einzelne Hausbauverträge, sogenannte CCMI, gilt.
Dann gilt die gleiche Strategie :
- Feststellung der Verspätung,
- Fristsetzungsschreiben
- Versuch einer Schlichtung
- Der Fall wird vor Gericht gebracht, falls die Schlichtung scheitert oder der Promoter nicht reagiert.
Die Kanzlei Cécile ZAKINE steht Ihnen bei Verzögerungen zur Verfügung und bietet Ihnen eine rigorose Begleitung an, die vom Mahnschreiben über die gütliche Beilegung von Streitigkeiten bis hin zur Klageerhebung reicht.
Lesen Sie einen realen VEFA-Fall, der von Me Zakine behandelt wurde.
Auszug: " " Es gibt keine Kommunikation. Der Bauträger antwortet weder auf meine E-Mails noch auf meine Briefe, in denen ich ihn in Verzug gesetzt habe". "Ich habe mir den Vertrag noch einmal angesehen und der Bauunternehmer ist im Recht. Es gibt eine Klausel, die es ihm erlaubt, seine Verspätung zu rechtfertigen". sind die klassischen Sätze, die ich am häufigsten vom Promoter und von den Kunden höre.
Meister Zakine ist VEFA-Anwalt und im CCMI
Sie berät und arbeitet in ganz Frankreich.
(Videotelefonie, elektronische Unterschrift, Online-Zahlung )
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Das Kabinett passt sich den Zeitplänen berufstätiger Personen an.
Meister Zakine, Doktor der Rechtswissenschaften, Anwalt, hat Verzögerungen bei VEFA (Covid oder nicht).
Die Anwaltskanzlei hat Erfahrung mit VEFA-Verzögerungsklagen.
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