4 raisons pour lesquelles les ASL est un modèle prisé à Bordeaux 

Dans la région bordelaise, les Associations Syndicales Libres (ASL) connaissent un véritable essor. Ce mode de gestion souple et consensuel séduit de nombreux propriétaires, notamment dans les quartiers résidentiels comme Caudéran, Le Bouscat ou Talence. Bordeaux compte ainsi plusieurs centaines d’ASL, des petits lotissements aux grands domaines viticoles du Médoc.

Contrairement aux copropriétés classiques, les ASL permettent aux propriétaires de définir leurs propres règles de fonctionnement. Elles gèrent des biens et équipements communs variés : voies privées, espaces verts, piscines, terrains de sport… Cette flexibilité explique leur succès croissant dans la région.

1. Création d’une ASL à Bordeaux  

Pour créer une ASL en Gironde, les propriétaires doivent se réunir en assemblée générale constitutive. L’unanimité est requise sur les statuts qui fixeront les règles de fonctionnement de l’association : objet, mode de répartition des charges, conditions de vote en assemblée…

Un exemple typique est celui des lotissements bordelais des années 70-80, comme Le Hameau du Lac à Bruges. Les propriétaires y ont créé une ASL pour entretenir les espaces verts, la voirie et l’éclairage. En mutualisant les coûts, ils assurent la pérennité de leur cadre de vie.

Les statuts sont ensuite publiés au registre des associations de la Préfecture de la Gironde. L’ASL dispose alors d’une personnalité juridique et peut agir en son nom propre. Elle élit un président et un conseil syndical pour la représenter.

2. Fonctionnement au quotidien  

Au quotidien, l’ASL bordelaise fonctionne grâce à l’implication de ses membres. Chaque propriétaire participe aux assemblées générales annuelles pour voter le budget et les travaux à réaliser. Les décisions sont prises à la majorité, selon les règles fixées dans les statuts.

Le président ou le gestionnaire mandaté par l’ASL veille à la bonne exécution des décisions. Il passe les contrats avec les prestataires (jardiniers, entreprises de BTP…), prépare les appels de fonds et tient la comptabilité.

Prenons l’exemple du Clos des Vignes, une ASL qui regroupe des propriétaires de parcelles viticoles à Saint-Émilion. Grâce à une gestion rigoureuse, elle a pu financer la réfection des chemins d’accès aux vignes et l’entretien des fossés de drainage. Un investissement crucial pour maintenir la qualité du terroir.

3. Avantages et limites des ASL  

Les ASL offrent une grande souplesse de gestion, appréciée des Bordelais. Elles permettent aux propriétaires de maîtriser leurs charges et leurs investissements. Cette proximité facilite aussi la prise de décision et la résolution des problèmes du quotidien.

Mais les ASL ont aussi leurs limites. Leur bon fonctionnement repose sur l’engagement et la bonne entente des propriétaires. En cas de conflit, le risque de blocage est réel. Sans co-ownership regulations, les ASL disposent de moins de leviers légaux pour agir contre un propriétaire récalcitrant.

Enfin, les ASL peuvent voir leur objet évoluer avec le temps, nécessitant de revoir les statuts. C’est le cas quand de nouveaux équipements communs sont créés ou quand le périmètre de l’ASL s’étend.

4. Liens avec les copropriétés 

Les ASL et les copropriétés sont deux modes de gestion distincts, mais qui peuvent coexister sur un même site. C’est fréquent dans les grands ensembles immobiliers bordelais des années 2000-2010, comme les Bassins à Flot ou Ginko.

On y trouve souvent une ASL générale qui gère les équipements communs à tout le quartier (voiries, réseaux, espaces verts…). En parallèle, chaque immeuble ou îlot fonctionne en copropriété, avec son propre syndic et son règlement.

Cette imbrication peut être source de complexité. Les propriétaires sont à la fois membres de leur copropriété et de l’ASL de quartier. Ils doivent jongler avec deux structures, deux budgets, deux interlocuteurs… D’où l’importance d’une bonne coordination entre ASL et syndics !

Un exemple réussi est celui de l’éco-quartier Ginko au Lac de Bordeaux. L’ASL de quartier et les syndics de copropriété y travaillent main dans la main pour offrir un cadre de vie de qualité aux résidents : entretien des venelles piétonnes, animation des commerces, gestion des déchets… Une synergie vertueuse.

Bien comprendre les ASL pour mieux les accompagner 

Les ASL jouent un rôle croissant dans le paysage immobilier bordelais. Leur souplesse et leur ancrage local séduisent de nombreux propriétaires. Mais leur apparente simplicité ne doit pas masquer les défis de leur gestion au quotidien.

Pour les avocats et professionnels de l’immobilier, bien comprendre le fonctionnement des ASL est essentiel. C’est la clé pour les accompagner efficacement, que ce soit lors de leur création, dans leur gestion courante ou en cas de contentieux. Un enjeu d’autant plus crucial dans une région comme Bordeaux, où les ASL dessinent le visage de nombreux quartiers.

Maître Zakine intervient partout en France, la première consultation Prenez rendez vous pour une première visio en ligne.