6 Conseils pour gérer l’acquisition, le retard et les problèmes en CCMI
Avocat spécialisé en CCMI, Maître Zakine vous donne 6 conseils.
Article réalisé par Maître Zakine, Docteur en Droit, avocat de CCMI
Texte repris le 27 octobre 2023
1. Vérifier que toutes les clauses devant figurer au contrat s’y trouvent.
L’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation impose au constructeur d’une maison individuelle la conclusion d’un contrat avec le maître d’ouvrage.
La phrase est simple, elle est pourtant importante. De nombreuses clauses doivent s’y trouver et l’acquéreur de la maison, étant un consommateur, doit être protégé.
Les Contrats de Construction de Maisons Individuelles (CCMI) sont des contrats utilisés pour la construction de maisons individuelles. Lorsque vous signez un CCMI, vous êtes protégé par une garantie de remboursement qui vous permet de récupérer votre argent si le constructeur ne respecte pas ses obligations. De plus, vous devrez également déposer un dépôt de garantie qui sera utilisé pour couvrir les éventuels dommages causés pendant la construction. En résumé, les CCMI offrent une protection supplémentaire pour les propriétaires de maisons individuelles en garantissant le remboursement de leur argent et en couvrant les dommages causés pendant la construction.
2. Les garanties du constructeur sont-elles présentes ? Les avez-vous toutes notées ?
Le promoteur ou le constructeur CCMI doit prendre des assurances – garanties de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale. Il doit vous les fournir, ainsi que les noms des assurances. C’est un élément crucial. Vous devez en avoir pris connaissance au moment de l’acquisition et conserver ses éléments tout le temps.
La promesse de vente est un document juridique qui engage les deux parties, l’acheteur et le vendeur, à conclure un contrat de vente à une date future d’achèvement. Elle est souvent utilisée dans le cadre de la vente de biens immobiliers en construction ou en rénovation.
La promesse de vente prévoit généralement des conditions suspensives qui doivent être remplies avant la conclusion définitive de la vente. Ces conditions peuvent inclure la réception des travaux, l’obtention d’un prêt bancaire ou l’obtention d’un permis de construire.
Une fois que toutes les conditions suspensives ont été remplies, les deux parties peuvent signer le contrat de vente définitif. Si l’une des conditions n’est pas remplie, l’une ou l’autre des parties peut se retirer de la promesse de vente sans pénalité.
Dans certains cas, les parties peuvent recourir à une expertise judiciaire pour résoudre les différends liés à la promesse de vente. Cela peut inclure la vérification des conditions suspensives, la qualité des travaux réalisés ou le respect des délais de livraison.
En résumé, la promesse de vente est un document juridique qui engage les deux parties, l’acheteur et le vendeur, à conclure un contrat de vente à une date future d’achèvement. Elle prévoit généralement des conditions suspensives qui doivent être remplies avant la conclusion définitive de la vente, comme la réception des travaux, l’obtention d’un prêt bancaire ou l’obtention d’un permis de construire. Si toutes les conditions sont remplies, les deux parties peuvent signer le contrat de vente définitif, sinon, l’une ou l’autre des parties peut se retirer de la promesse de vente sans pénalité. Il est possible de recourir à une expertise judiciaire pour résoudre les différends liés à la promesse de vente. Cela peut inclure la vérification des conditions suspensives, la qualité des travaux réalisés ou le respect des délais de livraison.
La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, est l’une des trois garanties dont bénéficie un maître d’ouvrage. Elle est actionnée en cas de difficultés qui surviennent à la suite de la livraison du bien, au même titre que la garantie de parfait achèvement et de la garantie décennale. On appelle cela aussi l’assurance dommages ouvrage ).
Conformément à l’article 1792-3 du Code civil, la garantie biennale couvre le maître d’ouvrage contre tous les dommages concernant les éléments d’équipements du logement, et ce durant les 2 années suivant la réception de la maison.
3. Vérifier si le cahier des charges est respecté par le constructeur.
Lors de la signature du contrat, un cahier des charges a été établi et vous l’avez accepté. Au moment de la livraison (ou du retard), c’est ce document qui aura une valeur contractuelle. Il faudra du coup le reprendre.
4. Vérifier si le permis de construire a été déposé dans le délai fixé par le contrat et si les travaux respectent le permis de construire
Vérifier que les documents donnés lors de la livraison de la CCMI soient conformes et qu’ils ne soit pas faux.
Il peut arriver que les documents CCMI soient faux lors de la livraison. N’hésitez pas à vous faire aider d’un huissier, d’un expert voir d’un géomètre pour vérifier les métrés et les éventuels malfaçons. Les délais sont courts, il faut donc ne pas hésiter à préparer cette livraison en amont, en faisant des visites de pré-livraison.
5. Les Documents rendus à la livraison de la construction ont-il été vérifiés et sont–ils vrais ?
Lors de la livraison de votre CCMI, le promoteur vous fournit des documents. Vérifiez s’ils sont corrects et justes en vous faisant aider par des experts (huissier, expert en bâtiment,..) pour émettre des réserves. Si les documents CCMI sont faux et fournis par le promoteur, il faudra alors se retourner vers lui dans une procédure. Dans ce cas, nous ne pouvons que vous conseillez de vous rapprocher d’un avocat spécialisé CCMI.
6. En cas de problème, demandez conseil rapidement auprès d’un avocat spécialiste en CCMI
En cas de litige, il ne faut pas hésiter à prendre contact le plus rapidement possible avec un avocat. Il pourra vous aider et solliciter en justice des dommages et intérêts en raison de la faute du constructeur qui a entraîné des préjudices.
Les difficultés (vices de construction par exemple) peuvent apparaître lors de la réception du bien construit. La réception d’une maison CCMI reste le moment crucial du chantier de construction puisque c’est à l’occasion de la phase de réception que l’acquéreur émettra des réserves à partir d’un procès-verbal de réception. Ces réserves devront être levées par le constructeur au titre des garanties légales de la construction.
C’est pour cela qu’il est indispensable pour l’acquéreur de consigner la somme de 5% correspondant au solde du coût global du chantier.
Un autre cas de litige qui peut survenir est l’abandon de chantier. Dans cette hypothèse, l’acquéreur sera protégé contre les risques d’inexécution des travaux par la garantie de livraison. Votre Avocat vous conseillera et vous demandera de prendre contact avec votre garant pour la mettre en œuvre au titre de la garantie de livraison.
De même, l’avocat CCMI pourra demander l’annulation de la vente en CCMI (résolution de la CCMI) en raison de faute du constructeur notamment en cas de non-respect de ces règles impératives exigeant que l’ensemble des pièces et éléments énumérés dans le Code de la construction ne sont pas présentes.
Aussi, la nullité du contrat de construction de maisons individuelles peut-elle être sollicitée en justice par le maître de l’ouvrage par le biais de son Avocat, devant le Tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble.
Conséquences de la nullité :
Lorsque le CCMI est annulé, il est rétroactivement anéanti depuis le jour de sa signature. On parle de résolution du contrat. Le maître d’ouvrage peut alors demander la restitution des fonds versés ainsi que l’indemnisation visant à réparer ses préjudices.
Précisons enfin que e contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est distinct du contrat d’entreprise.
Le CCMII est utilisé pour la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage à usage d’habitation ou à usage mixte sur un terrain dont l’acquéreur est propriétaire. Le CCMI peut être conclu avec ou sans fourniture de plan.
En revanche, le contrat d’entreprise consiste en un marché de travaux qui peut être conclu si aucun des entrepreneurs concernés ne se charge de la fourniture de plan et si aucun entrepreneur ne se charge de la totalité des travaux de gros œuvre. D’autres entreprises interviendront en sus de l’entrepreneur principal.
Le Cabinet ZAKINE, avocat spécialisé CCMI et VEFA, assiste, conseille et représente les acquéreurs en justice en cas de retard, de désordres, de malfaçons constatées dès lors qu’une résolution du contrat ou des dommages et intérêts sont sollicités soit amiablement soit par la voie judiciaire.
Le cabinet d’avocat Zakine peut demander l’annulation de la CCMI aux tords du promoteur.
Des packages sont mis en place en fonction de l’accompagnement souhaité.
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Maître Zakine travaille sur toute la France ( Lille, Bordeaux, Paris,..) avec des outils spécifiques (visio, signatures électronique, payement en ligne) pour vous aider à gérer au mieux votre activité et à limiter les impacts sur votre activité quotidienne.
Le Cabinet d’avocat Zakine sera là pour examiner les possibilités d’action sur le Contrat de Construction de Maison Individuelle. Le cabinet traite régulièrement de nombreux cas, qu’ils soient groupés ou non.
Une procédure amiable est toujours plus facile avec un avocat. Le Cabinet d’avocat Zakine pourra vous aider.
Elle peut intervenir sur toute la France, ses procédés sont dématérialisés (signature électronique, visio,…).
Maître Zakine travaille à distance fréquemment, ayant des clients dans la France entière.
