Diferencia entre contrato de construcción de vivienda individual (CCMI) y compraventa en perfecto estado de finalización (VEFA)
por Yo Zakine

En materia inmobiliaria, dos contratos de eminente importancia dictan la relación entre un constructor y un comprador: el contrato de construcción de vivienda individual (CCMI) y el contrato de compraventa en perfecto estado de ejecución (VEFA).

Aunque estas dos modalidades a menudo se equiparan, tienen distinciones cruciales que requieren atención especial.

Definiciones de CCMI y VEFA :

1. Contrato de Construcción de Vivienda Individual (CCMI) :

El CCMI es un contrato regido por la ley n° 90-1129 del 19 de diciembre de 1990, conocida como “ley Spinetta”. Contrata a un constructor para que lleve a cabo la construcción de una casa individual en nombre de un comprador. El presente contrato prevé una garantía de ejecución así como una garantía de perfecta ejecución.

1. Venta en perfecto estado (VEFA):

La VEFA, por su parte, se rige por los artículos L. 261-1 y siguientes del Código de la Construcción y de la Vivienda. Consiste en la venta de bienes inmuebles en construcción o por construir. El promotor inmobiliario vende entonces una propiedad que se compromete a comprar. para ser construido a tiempo y condiciones pactadas con el comprador.

Distinciones clave:

1. Naturaleza del contrato:

EL CCMI Es un contrato de construcción en el que el constructor se compromete a construir una casa individual según las especificaciones acordadas con el comprador. El VEFA es un contrato de compraventa de bienes inmuebles en construcción o por construir.

2. Responsabilidades:

Como parte de la CCMI, el fabricante es responsable de todo el proceso de construcción, desde el diseño hasta la entrega. El comprador es el propietario del proyecto y el sitio es supervisado por el administrador del sitio del constructor. En VEFA, el promotor es responsable de la construcción del inmueble vendido, pero también de su comercialización. El desarrollador es el propietario del proyecto. La supervisión de la obra estará a cargo de un director de proyecto o de un arquitecto.

1. La fecha de entregaison del biminorte : 

En el contexto de una CCMI, la fecha de entrega es Generalmente se fija de manera precisa y detallada. en el contrato. Esta fecha constituye un compromiso contractual del fabricante hacia el comprador. En caso de retraso en la entrega, el fabricante está obligado a pagar al comprador las penalizaciones por demora, salvo en caso de fuerza mayor o culpa del comprador.

A diferencia del CCMI, la fecha de entrega en VEFA suele ser menos precisa y puede estar sujeta a incertidumbres vinculadas al avance de la obra. El contrato VEFA generalmente establece un período de entrega estimado, en lugar de una fecha exacta. Las partes acuerdan entonces un plazo dentro del cual deberá efectuarse la entrega.

1. Compensación o sanciones en caes tarde : 

En términos de CCMI, las multas por pagos tardíos generalmente se calculan sobre una base diaria: 1/3000 del monto de construcción por día de retraso (establecido por ley).

Esta cantidad debida en concepto de penalización por retraso en el pago podrá añadirse a cualquier otro daño sufrido, en particular el daño moral o el daño financiero vinculados a un alquiler indebidamente pagado (daño de alquiler) o vinculados al alquiler de una caja o de una plaza de aparcamiento.

Se trata de daños y perjuicios que se conceden además de las penalizaciones por pago tardío.

EL El contrato VEFA no no prevé penalizaciones por pagos tardíos como en el CCMI a menos que el contrato estipule lo contrario. En este caso, conviene calcularlos de forma diferente y tener en cuenta todos los dañar sufrió. A continuación se detallan los principales daños que puede sufrir el comprador en caso de Entrega tardía en VEFA También se aplica a la CCMI:

• Pérdida financiera :

El retraso en la entrega de la propiedad puede resultar en costos adicionales para el comprador, como el pago del alquiler o las cuotas de la hipoteca de la vivienda actual del comprador. El comprador también puede sufrir una pérdida financiera si el retraso en la entrega afecta sus proyectos o inversiones inmobiliarias, particularmente en caso de reventa o alquiler de la propiedad.

• Daño moral :

El retraso en la entrega puede generar estrés, ansiedad e incertidumbre en el comprador, que ve retrasado su proyecto inmobiliario. El comprador también puede verse obligado a ampliar su situación habitacional actual, lo que puede ser una fuente de incomodidad e inseguridad.

• Daños materiales :

En caso de un retraso significativo, el comprador puede verse obligado a buscar una solución de alojamiento temporal, lo que puede generar costes adicionales. Los retrasos en la entrega también pueden ocasionar inconvenientes logísticos y organizativos para el comprador, especialmente en lo que respecta a la mudanza y la gestión de su propiedad.

• Pérdida de disfrute :

El comprador puede verse privado del goce pacífico de su inmueble durante el período de demora, lo que constituye en sí mismo un daño. En caso de retraso importante, el comprador puede verse privado de las ventajas y características específicas del inmueble que ha elegido, lo que puede afectar a su comodidad y satisfacción.

• Daños del proyecto :

Le retard dans la livraison peut compromettre les projets de vie et les plans futurs de l’acquéreur, notamment en ce qui concerne la planification de son déménagement, de son aménagement intérieur ou de ses projets professionnels liés au bien immobilier. Il est important de noter que les préjudices subis en cas de retard de livraison en VEFA ou CCMI peuvent varier en fonction de la durée et de l’ampleur du retard, ainsi que des circonstances spécifiques de chaque cas.

1. Garantías:

La CCMI y la VEFA ofrecen una garantía de finalización y una garantía de perfecta terminación en beneficio del comprador, ofreciendo una amplia protección contra defectos de construcción. Tanto en VEFA como en CCMI, el comprador se beneficia de las garantías legales de perfecta ejecución, correcto funcionamiento y decenal, que cubren respectivamente los defectos, los equipos y los daños que afecten a la solidez de la obra.

En resumen, si bien el CCMI y el VEFA tienen como finalidad la construcción de un inmueble, sus características y regímenes jurídicos difieren significativamente. Es esencial que las partes involucradas comprendan estas distinciones para asegurar mejor sus derechos y obligaciones en el contexto de sus transacciones inmobiliarias. Entonces, un consulta legal especializada A menudo sigue siendo recomendable evitar cualquier disputa posterior y garantizar la perfecta ejecución de los contratos.