1. Retraso en la entrega compensable
Adquisiciones de bienes inmuebles nuevos o “ en planes » están legalmente regulados por el Código de Construcción y Vivienda. La venta de un edificio en estado futuro de finalización (VEFA) y la venta de casas individuales (CCMI) son los métodos más habituales para adquirir una nueva propiedad.
En cada uno de estos contratos, la ley exige que el plazo de entrega se especifique en el acto de adquisición. En general, el contrato prevé una fórmula como “ a más tardar el 31 de marzo de 2021 " O " al final del primer trimestre de 2021 ".
Una vez pasada esta fecha, el comprador tiene derecho a obtener una indemnización.
Sin embargo, en la mayoría de los contratos de compraventa de edificios nuevos, en VEFA o CCMI, se prevé una cláusula en la que se enumeran las causas legítimas de suspensión del plazo de entrega.
Las causas dadas son generalmente las siguientes:
Mal tiempo
Apelaciones de terceros relacionadas con permisos de construcción
Huelga parcial o general, abandono del local de una empresa en quiebra, crisis sanitaria del Covid-19
Retrasos por anomalías del subsuelo
Siempre que el retraso en la entrega del inmueble se deba a una causa legítima y justificada, no procede indemnización alguna por parte del promotor.
Cabe señalar que la mayoría de los contratos prevén la adición de una cláusula que tiene por efecto duplicar el número de días de retraso justificado y que queda redactada de la siguiente manera:
“ en caso de que se produjera uno de los hechos mencionados, esto tendría como efecto retrasar la entrega de los bienes vendidos por un tiempo igual al doble del realmente registrado, debido a la repercusión en la organización general del sitio. »
El Tribunal de Casación, consistentemente, considera que esta cláusula no es abusiva en perjuicio del no profesional o del consumidor porque no prevé un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato. [1].
Sin embargo, si determinadas causas son legítimas, el promotor o constructor de una vivienda individual aún deberá justificar su existencia y su relación causal con el retraso en la entrega.
Si el fabricante no justifica el retraso en la entrega con los justificantes, corresponde al comprador enviarle un aviso por correo certificado para facilitarle los justificantes.
Por su parte, el comprador deberá cuidar de analizar todos los justificantes aportados y, en su caso, impugnarlos. Esta fase de análisis puede resultar compleja y tediosa. La asistencia de un Se recomienda un abogado familiarizado con este tipo de litigios para obtener la mejor compensación. posible.
2. Indemnización en caso de retraso en la entrega
- Contrato de Construcción de Vivienda Individual (CCMI) : La penalización estándar es de al menos 1/3000 del precio total de la construcción por día de retraso.
- Venta en estado futuro de finalización (VEFA) : La legislación actual no prevé normas específicas para la compensación en caso de retraso.
3. Obtención de compensación por entrega tardía
Cuando se produce un retraso en la entrega del inmueble, el comprador tiene derechos que puede hacer valer. Si el promotor o constructor alega causas legítimas para justificar este retraso, el adquirente deberá realizar una verificación de los hechos y, en su caso, emitir un requerimiento formal para reclamar sus daños y perjuicios.
Se recomienda encarecidamente consultar a un abogado especializado en litigios inmobiliarios obtener asesoramiento específico sobre los daños que probablemente deben ser indemnizados, en particular porque el daño moral sigue siendo complejo de cuantificar.
A menudo es posible la opción de un acuerdo amistoso. En este contexto, las partes podrán celebrar un acuerdo de transacción en el que se especifiquen las condiciones de la compensación, incluido el período cubierto y las cantidades concedidas.
A falta de una resolución amistosa, emprender acciones legales se vuelve esencial para hacer valer sus derechos a una indemnización.
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Invertir en una venta en estado futuro de finalización (VEFA) es un proceso complejo que requiere una experiencia jurídica profunda. Maître Zakine, abogado especializado en derecho inmobiliario y en particular en términos de VEFA, le ofrece soporte personalizado para asegurar su inversión y satisfacer sus necesidades específicas.
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Maître Zakine le ayuda en una variedad de disputas relacionadas con VEFA, que incluyen, entre otras:
- Retrasos en la entrega e implicaciones contractuales
- Cuestiones tributarias y el impacto del Covid-19
- Defectos constructivos y ejecución de garantías legales.
- Cumplimiento del área entregada
- Responsabilidad de los diferentes actores (promotor, notario, etc.)
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Consciente de que cada cliente tiene limitaciones y preferencias diferentes, Maître zakine ofrece la posibilidad de consultas presenciales en su despacho o mediante videoconferencia. Esta flexibilidad le permite beneficiarse de un alto nivel de servicio legal.
