4 puntos sobre propiedades sin salida al mar y servidumbres en el derecho inmobiliario
En el campo del derecho inmobiliario, las propiedades sin salida al mar a menudo plantean desafíos únicos, que a menudo requieren la experiencia de un abogado especialista.
El derecho de acceso a los bienes y servidumbres
4 puntos de importación
Definición de enclave
Un enclave es una propiedad que no tiene acceso directo a la vía pública. En estos casos, el derecho de acceso se convierte en una cuestión importante.
Servidumbres de paso
Para resolver el problema de los enclaves, la ley prevé el derecho de vía. Esto permite al propietario sin salida al mar acceder a su propiedad.
¿Qué es una servidumbre?
Una servidumbre es una carga impuesta sobre un terreno, el “terreno sirviente”, en beneficio de otro terreno, el “terreno dominante”. Puede establecerse por ley, por acuerdo entre las partes (servidumbre convencional) o por prescripción. En el caso de una servidumbre convencional, el propietario del terreno sirviente generalmente tiene derecho a una indemnización, salvo que la servidumbre se establezca por prescripción.
1. El derecho de acceso a la propiedad y a las servidumbres.
La legislación prevé servidumbres de paso para remediar esta situación, permitiendo a los propietarios sin salida al mar acceder a sus propiedades. La servidumbre es una carga que se impone a un fondo, llamado “fondo sirviente”, por el uso y utilidad de otro fondo, llamado “fondo dominante”.
Este cargo se puede establecer:
por voluntad de las partes (servidumbre convencional): en este caso, el propietario del fondo servidor tiene derecho a una compensación, salvo que la servidumbre se establezca por prescripción.
- por prescripción médica
- por ley,
El derecho de paso: un caso práctico de servidumbre
El derecho de vía es el ejemplo más común de servidumbre. Permite a un propietario cuyo terreno no tiene salida al mar, es decir, sin acceso a la vía pública, pasar por terrenos vecinos. Este derecho es crucial para garantizar el acceso a bienes esenciales y facilitar el movimiento.
Me Zakine tuvo que abordar un caso muy concreto vinculado a un enclave creado voluntariamente por un promotor en una parcela de su cliente.
Caso práctico
De hecho, su cliente, el Sr. El primer propietario había dejado un trozo de su terreno abierto para que el cliente de Me Zakine pudiera acceder a él y llegar a su propiedad siguiendo el camino que se había convertido en un camino de servidumbre sobre el que siempre ha tenido derecho de paso. Los indicios de servidumbre y derecho de vía son perceptibles por fotografías aéreas y por lo que se desprende del informe elaborado por el perito. Pero ahora un promotor decide cercar su propiedad uniendo fuerzas con uno de los vecinos, el Sr. Al unir fuerzas, el promotor y el vecino ya no permitieron que el Sr.
En el otro lado de la parcela del Sr. X, el promotor adquirió una parcela muy pequeña del ayuntamiento sólo para asegurarse de que el Sr. La trama, muy pequeña, constituye lo que llamamos una trama con candado, destinada a rodear la trama del Sr. X por todos lados.
Por lo tanto, el cliente de Me Zakine ya no tiene ninguna posibilidad de acceder a su propiedad porque, por un lado, esta parcela cerrada es un obstáculo y, por otro lado, es un arroyo que ni siquiera se podría desarrollar porque es un área protegida, considerada como tal por el PLU del Municipio.
¿A qué se debe toda esta estrategia por parte del promotor?
Para poder crear una subdivisión y tener al Sr.
Por lo anterior, el desarrollador obtuvo de la Municipalidad, mediante decisión administrativa, un permiso para desarrollarlo.
Entonces ¿qué hizo el Sr.
Primer procedimiento ante el Tribunal Judicial en procedimiento sumario (ante el juez de urgencia) por imposibilidad de acceder a su parcela: acción por perturbación manifiestamente ilícita
Segundo procedimiento de fondo ante el Tribunal Judicial (ante el juez de primera instancia) para obtener daños y perjuicios hasta el valor del terreno iniciando una acción por disturbio anormal en el vecindario
Tercer procedimiento ante el Tribunal Administrativo: recurso gratuito contra la decisión administrativa que ha concedido la licencia de urbanización (permiso de urbanización del terreno que precederá a la licencia de construcción).
Entonces el Sr. pedido ante el Tribunal Administrativo debido a la decisión desestimatoria adoptada tras el recurso voluntario.
Cuarto procedimiento ante el Tribunal Administrativo: Solicitud de suspensión provisional destinada a obtener la suspensión del proyecto de desarrollo mientras el Tribunal Administrativo falla.
Señor. Me Zakine está a su lado y lo acompaña en cada uno de estos trámites.
2. Servidumbres de red
Además de los derechos de vía, la servidumbre de red es otra forma importante de servidumbre en derecho inmobiliario. Se trata de la instalación y mantenimiento de redes de agua, electricidad o telecomunicaciones en inmuebles de terceros. Estas servidumbres, a menudo continuas, requieren una atención especial para garantizar el respeto de los derechos de todas las partes involucradas.
El problema es que en ocasiones, en caso de reventa de una casa o terreno, el Notario se olvida de transcribir la servidumbre que se indicó en la escritura de compraventa anterior por lo que los vecinos no saben que deben a sus vecinos una servidumbre de red.
Por ello es recomendable acudir al registro hipotecario para buscar escrituras de compraventa auténticas anteriores, retroceder en el tiempo y comprobar si la servidumbre estaba prevista.
Una vez previsto en un título, es decir en la escritura de compraventa, se vuelve indiscutible y los vecinos ya no pueden negarse a su uso.
Caso práctico
Me Zakine tuvo que abordar esta cuestión en el Var a nivel de una zona geográfica que estaba tan fragmentada que las servidumbres de la red ya no aparecían claramente.
Por lo tanto, fue necesario realizar investigaciones a nivel de parcela en toda la zona para saber si las servidumbres estaban previstas en las escrituras.
Fue así como, al realizar esta investigación, su cliente pudo evitar un trámite largo y costoso hasta el punto de revelar la existencia de una servidumbre.
Todo lo que hacía falta era presentar las pruebas a los vecinos, negociar y explicarles que ya no podían negarse. ¡El cliente de Me Zakine no se vio obligado a emprender acciones legales y evitó muchos años de procedimientos por un asunto que era bastante sencillo de resolver!
3. Litigios y resolución de conflictos relacionados con servidumbres
Las disputas sobre el derecho de vía son comunes, a menudo debido a desacuerdos sobre la ubicación o el uso de la vía. Estas disputas generalmente las resuelven los tribunales, que se basan en el análisis de los títulos, el uso histórico y la necesidad práctica.
Estas servidumbres, definidas por el tribunal, pueden ser continuas o discontinuas. La servidumbre continua no requiere el ejercicio constante del acto del hombre mientras que la servidumbre discontinua, como derecho de paso, requiere la acción humana.
4.El Abogado en el centro del proceso Legal
El derecho inmobiliario, con sus enclaves, servidumbres y servidumbres de paso, es un área donde el profesionalismo y la experiencia de un abogado como Maître Cécile Zakine son esenciales. Su capacidad para navegar estos aguas legales complejas, al escuchar y defender los intereses de sus clientes, la convierte en un valioso aliado en cualquier asunto inmobiliario.
La intervención de un abogado como Maître Zakine es imprescindible en la negociación o impugnación de estas servidumbres.
Su función consiste en asesorar sobre los derechos y obligaciones de cada parte, redactar los documentos legales necesarios y representar los intereses de sus clientes ante los tribunales judiciales y/o administrativos si un recurso resulta necesario.