¿Un retraso en Vefa?

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Escrito por Yo Zakine, Doctor en Derecho, Abogado VEFA.

Maître Zakine, doctor en Derecho, abogado y profesor de la Universidad de Derecho de Niza, practica a diario las cuestiones VEFA. Maneja decenas de casos en toda Francia y se reúne con numerosos promotores.

En este artículo, vuelve a abordar tres cuestiones principales: ¿Cuándo podemos hablar de retraso en la entrega según VEFA y qué textos se aplican?

I/ ¿Cuándo podemos hablar de retraso en la entrega después de la entrega?

Sin embargo, el artículo L 261-1 del código de la construcción y de la vivienda establece como característica esencial de la contrato VEFA la obligación de construir el edificio vendido en un plazo determinado.

El artículo L. 261-11 del mismo Código establece: 

“El contrato deberá celebrarse mediante escritura pública y especificar:

a) La descripción del edificio o parte del edificio vendido;

b) Su precio y las condiciones de pago del mismo;

llave el tiempo de entrega ".

Si consideramos que el retraso debe tenerse en cuenta en relación con la fecha prevista de entrega, vemos, en muchos casos, que ya existía una diferencia entre la fecha de entrega prevista en el contrato de entrega y la finalmente especificada en la escritura pública. de venta.

A menudo los compradores sólo son informados del aplazamiento de la entrega en el momento de la reiteración de la venta mediante escritura pública.

Generalmente es muy fácil deducir del análisis de los documentos que el promotor ya tenía conocimiento del retraso en el momento de firmar el contrato de reserva.

El tribunal de apelación generalmente confirma el incumplimiento tras un contrato de compra
Especialmente si, en el marco de una acción colectiva formada por varios compradores, los contratos de reserva se firmaron en momentos diferentes, el cruce de la información permite saber que el promotor ocultó deliberadamente esta información.

Lo que nos lleva a concluir que el retraso se ve agravado por la conducta de mala fe del promotor.

No sólo se violó el consentimiento de los compradores al firmar el contrato de reserva sino que, además, las causas del retraso están muy mal justificadas.

La función del abogado es brindarle asistencia.

En el caso de que el comprador sea considerado consumidor, se beneficia de una mayor protección otorgada por el Código del Consumidor.

En efecto, el artículo L. 111-1 del Código del Consumidor establece que:

“Antes de que el consumidor quede vinculado por un contrato de compraventa de bienes o de prestación de servicios, el profesional comunica al consumidor, de forma legible y comprensible, la siguiente información:
1° Las características esenciales del bien o servicio, teniendo en cuenta el medio de comunicación utilizado y el bien o servicio de que se trate;
2° El precio del bien o servicio, en aplicación de los artículos L. 112-1 a L. 112-4 3° A falta de ejecución inmediata del contrato, la fecha o el plazo en el que el profesional se compromete a entregar el bien o servicio; bienes o realizar el servicio. 

Además, el artículo 1112-1 del Código Civil establece que “la parte que conoce una información cuya importancia es decisiva para el consentimiento de la otra debe informarla tan pronto como, legítimamente, ésta la ignora o confía en su co- contratista.

De hecho, el promotor está obligado por una obligación de proporcionar información (Cas. 3.° civ., 13 de enero de 1982, nº 80-14.446, JCP G 1983, II, nº 20026) que los jueces sancionan cuando no se ha ejecutado el trabajo. fielmente.

Además, más allá de la información resultante de la información obligatoria contenida en el contrato de compraventa de un edificio por construir, el vendedor de un edificio por construir también está obligado por una obligación de información, o incluso de cooperación, para que el comprador comprender y asimilar la masa de documentos técnicos y citas descriptivas.

Cuando un abogado inicia el expediente alegando que los numerosos recordatorios de los compradores han quedado sin respuesta y sin efecto, solicita prueba del retraso.

Los promotores se escudan entonces en las causas legítimas de aplazamiento o causas legítimas de suspensión especificadas en la escritura pública de compraventa:

– mal tiempo en el sentido de la normativa sobre trabajos en obras: son las malas condiciones meteorológicas las que más a menudo perturban las obras: las inundaciones, el frío extremo y la lluvia durante la fase de construcción pueden justificar un retraso. Por otro lado, una vez que el edificio se quede sin agua, sin aire, el promotor ya no podrá alegar el mal tiempo como elemento para justificar el retraso.
– recuperación o liquidación judicial de o una de las empresas que realizan el trabajo o de sus proveedores,
– retrasos imputables a las empresas concesionarias (Enedis, etc.),
– entrega tardía de materiales por parte de los proveedores,
– robo, daño, actos maliciosos o accidentes en la obra,
– descubrimiento de restos arqueológicos,
– quiebra de una empresa sometida a supervisión judicial o en liquidación

La lista expuesta anteriormente no es exhaustiva.

Lo cierto es que las causas del retraso deben estar claramente justificadas y no deberse a una mala fe del fabricante, lo que provocaría un desequilibrio importante entre las partes implicadas, es decir, el profesional y el consumidor.

Pero, la mayoría de las veces, el promotor se contenta con abordar las causas del retraso y no los justificantes y, cuando los presenta, a veces podemos dudar de su veracidad: quiebra de una empresa, condiciones meteorológicas, conexión con ENEDIS, problema con el permiso de construir, estas son las causas invocadas en la mayoría de los casos, pero deben analizarse con especial atención.

El promotor podrá duplicar los días de retraso justificado pero sólo si así lo prevé contractualmente.

El Tribunal de Casación no considera abusiva esta cláusula y la ha validado en numerosas ocasiones.

Además, dado que el promotor realiza solicitudes de fondos recurrentes, es inaceptable que los compradores no conozcan la causa del retraso que les fue anunciado y que no se beneficien de los documentos justificativos.

Siendo el contrato de reserva y el acto auténtico de compraventa contratos sinalagmáticos, los compromisos contractuales que de ellos resulten deben ser recíprocos.

Sería, por tanto, injusto que todo recaiga en el comprador cuando éste sufre un retraso que le generará, en la mayoría de los casos, un perjuicio.

II/ ¿Qué hacer en caso de retraso en VEFA?

Además, podemos considerar que el retraso ya no es admisible después de 6 meses de retraso desde la fecha de entrega prevista, especialmente cuando en el contrato de entrega se preveía una primera fecha más cercana y fue objeto de un informe.

El retraso se ve agravado aún más por la falta de información clara y transparente.

Es en este marco que se emprenderán acciones legales ante el Tribunal Judicial del lugar de ubicación del edificio.

III / ¿Qué artículo de la ley se refiere a la entrega tardía de VEFA?

  Se podrá reclamar una indemnización en el marco de una acción de responsabilidad del promotor basada en su culpa, en la falta de buena fe en la ejecución del contrato e incluso antes de la firma del contrato, mientras que los artículos 1102, 1103 y 1106 del El Código Civil exige la buena fe del cocontratista en la ejecución de un contrato que vincula a las partes y que impone obligaciones contractuales recíprocas a todas las partes.

Mediante esta acción se solicita la indemnización de los perjuicios sufridos por el retraso:

– Daño económico: alquiler, plaza de aparcamiento, intereses hipotecarios, trastero, etc.
– Daño moral
– Pérdida de alquiler: en caso de adquisición como parte de una inversión de alquiler o en caso de imposibilidad de vender la primera propiedad debido al retraso.

Por supuesto, es tras un intento de conciliación o mediación, es decir, tras un intento de resolución amistosa del litigio propuesto en la primera carta de requerimiento, que se inicia la acción ante los tribunales, en caso de fracaso.

Debes saber que los magistrados valoran muy estrictamente el comportamiento del promotor y sancionan severamente su mala fe.

Las bases legales y jurisprudenciales:

El artículo 1611 del mismo Código especifica que “en todos los casos, debe condenarse al vendedor a pagar una indemnización, si hay perjuicio para el comprador por no haber entregado en el plazo convenido”.

En caso de incumplimiento del plazo de entrega y siendo imputable al vendedor y no al comprador (Cas. 3.° civ., 5 de julio de 2011, n° 10-30.767), este último podrá reclamar daños y perjuicios por el prejuicio sufrido de conformidad con el artículo 1611 del Código Civil (Cass. 3.° civ., 1 de febrero de 1999, n.° 97-16.578; Cass. mixto ch., 6 de octubre de 2006, n.° 04-17.070; 3.° civ., 14 de marzo de 2012, No. 10-28.714).

El artículo 1231 del Código Civil especifica que “salvo que el incumplimiento sea definitivo, la indemnización sólo se debe si el deudor ha sido previamente requerido para cumplir dentro de un plazo razonable”.

Además, el artículo 1231-1 del mismo Código dispone que “el deudor será condenado, en su caso, al pago de los daños y perjuicios ya sea por el incumplimiento de la obligación, ya por el retraso en la ejecución, si no no justifica que la ejecución fue impedida por fuerza mayor”.

Así, tan pronto como el propietario del proyecto, notificado formalmente, no cumple con su obligación de entregar la obra en un plazo razonable, es probable que éste incurra en responsabilidad (Cass. Civ. 3, 16 de marzo de 2011).

De ello se deduce que el hecho de que el vendedor no haya informado al comprador del retraso constituye una falta que puede dar lugar a un derecho a indemnización, aunque la existencia de circunstancias especiales justificaría la suspensión del plazo contractualmente fijado (Civ. 3, 29 de marzo de 2018, núm. 17-14.249).

Por los daños sufridos, el comprador puede esperar obtener el pago de las sumas que tuvo que pagar por el alojamiento o, si la propiedad estaba destinada al alquiler, una compensación correspondiente a la pérdida de posibilidades de recibir el alquiler (Versalles, 24 de octubre de 2016, nº 13/05508).

También puede solicitar el reembolso de los intereses provisionales, las sumas pagadas por las cotizaciones al seguro, la indemnización de su daño moral (Burdeos, 5 de enero de 2017, n. 15/03204) y la pérdida de una ventaja fiscal (Toulouse, 6 de julio de 2015, nº 13/02884).

IV/ ¿Solicitar la rescisión del contrato de compraventa en lugar de una indemnización en forma de daños y perjuicios?

 El retraso en la entrega de un inmueble sobre plano justifica la resolución judicial del contrato así como la caducidad del préstamo contratado con una entidad financiera.

Así lo afirmó el Tribunal Judicial de París en sentencia del 14 de diciembre de 2021 (TJ París, 14 de diciembre de 2021, n°19/07687).

En esta decisión, el juez recordó el principio de fuerza vinculante del contrato entre las partes (artículo 1103 del Código Civil) y el hecho de que la resolución de un contrato puede resultar de un incumplimiento contractual suficientemente grave (artículo 1224 del Código civil).

Además, con base en lo dispuesto en el artículo 1601-1 del Código Civil, el Juez consideró que La obligación esencial de un contrato VEFA es la construcción del edificio en un plazo determinado por las partes y previsto contractualmente..

De esto entendemos que:

– las causas legítimas para el aplazamiento de la entrega no siempre son aceptadas por el Juez que verificará y analizará las circunstancias del caso así como la actitud del promotor,
– un retraso demasiado grande no puede ser aceptado por el juez, que no duda en sancionar al promotor.

Los magistrados valoran muy seriamente los principios fundamentales del derecho contractual (buena fe en la celebración y ejecución del contrato, lealtad, obligación de información, compromisos contractuales recíprocos).

Similitud IV/A VEFA/CCMI

Por último, cabe señalar que la cuestión del retraso en la entrega de la propiedad también se aplica a los contratos de construcción de viviendas individuales, conocidos como CCMI.

Entonces se aplica la misma estrategia:
– Observación del retraso,
– Carta de requerimiento
– Intento de conciliación
– El caso se lleva ante los tribunales en caso de que falle la conciliación o en caso de que el promotor no responda.

La firma Cécile ZAKINE está a su disposición en caso de retraso y le ofrece un apoyo riguroso que va desde la carta de requerimiento hasta el inicio de acciones legales, pasando por los métodos de resolución amistosa de los conflictos.

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