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El pase sanitario: un dolor de cabeza para los empresarios: entre obligación de prevención y prohibición de despidos, ¿qué hacer?

 

 

 

 

 

¿A partir de cuándo los empleados deberán presentar un pase sanitario?

 Como ya se indicó en semanarios legales anteriores, los empleados deberán presentar un pase sanitario para acudir a los lugares mencionados en la Ley del 6 de agosto de 2021 a partir del 30 de agosto de 2021. Para pasantes y aprendices, esta fecha se pospone hasta el 30 de septiembre. 2021. Respecto a los cuidadores y personas que trabajan con personas vulnerables, deberán estar vacunados antes del 15 de septiembre de 2021.

¿Puede un empleador imponer la vacunación contra la COVID-19 como parte de su obligación de prevención y seguridad hacia sus empleados?

 La aplicación de esta obligación no puede ser aplicable a este tipo de vacunación mientras esta vacuna no sea obligatoria por el Código del Trabajo, por ejemplo, la vacuna contra el tétanos.

 Esto sería entonces una violación del Código de trabajo sino también un atentado contra la integridad del cuerpo humano y la ley de cada persona a disponer libremente de su cuerpo conforme a lo previsto por las disposiciones del Código Civil.

 El Gobierno ha intentado encontrar una conciliación equilibrada entre el valor constitucional objetivo de la protección de la salud y los derechos y libertades de los empleados que probablemente se vean afectados por las medidas de emergencia sanitaria.

 La posibilidad de despido en ausencia de vacunación está descartada por la Ley de gestión de la crisis sanitaria.

 Para los empleados con contratos permanentes, se ha imposibilitado el despido de los empleados que no presenten el pasaporte de vacunación.

 Estaba previsto que estos Los empleados estarían sujetos a la suspensión de su contrato de trabajo acompañado de una interrupción indefinida del salario.

 ¿Podrán entonces los empleadores invocar otros motivos de despido que se consideren reales y graves?

 En lo que respecta a los trabajadores con contratos temporales, el Consejo Constitucional ha censurado la modificación de la ley que prevé la posibilidad de rescindir anticipadamente un contrato temporal por no presentar el certificado sanitario. El Consejo basó su decisión en una violación de la igualdad entre los trabajadores con contratos indefinidos y los trabajadores con contratos de duración determinada: 

 “78. Por tanto, al disponer que la falta de presentación del “pase sanitario” constituye causa de rescisión únicamente de los contratos de duración determinada o de misión, el legislador ha establecido una diferencia de trato entre los empleados según la ley. naturaleza de su contrato de trabajo que no guarda relación con el objetivo perseguido (Considerando 78 de la Decisión del Consejo Constitucional No. 2021-824 DC del 5 de agosto de 2021).

 

Por tanto, es la renovación de la CDD la que planteará dificultades.  

 

Además, no será posible celebrar un contrato indefinido tras un contrato de duración determinada si el empleado no presenta el pase sanitario.

 Otras causas de despido que podrá invocar el empleador sin que el despido sea calificado como improcedente:

 

  • El empleador podrá invocar el motivo del despido relacionado con ausencias repetidas que perturben el funcionamiento y la organización de la empresa, verificando que las disfunciones de la empresa sean reales y concretas.

 

  • El despido por incapacidad no parece una solución muy segura para el empresario. De hecho, la incapacidad para el trabajo se define por la ausencia de capacidades y/o cualidades físicas o mentales necesarias para desempeñar las propias funciones. Apreciado según el puesto de trabajo ocupada por el empleado, deberá ser anotada por el médico del trabajo. Sin embargo, la ausencia de un pasaporte de vacunación no pone en duda la aptitud física y mental del empleado para ocupar su puesto.

 Por lo tanto, queda por observar cómo reaccionarán los tribunales de medicina del trabajo y del trabajo ante esta cuestión que, al parecer, se planteará. 

 

Finalmente, podemos preguntarnos si la cuestión del pase sanitario es similar a la de la discriminación basada en el estado de salud.  

 

Si el artículo L.1132-1 del Código del Trabajo establece que “nadie puede ser […] despedido o sujeto a una medida discriminatoria, directo o indirecto […] particularmente en términos de remuneración […] debido a […], su moral, […] debido a su estado de salud”, el pasaporte de vacunación no está directamente relacionado con el estado de salud del empleado. 

 

No se trata de crear un trato desigual entre los empleados con pase sanitario y los que no, por motivos relacionados con su salud. Se trata de establecer esta distinción en el tratamiento basada en la protección de la salud pública y los altísimos riesgos de propagación del virus en el territorio nacional. Así, al igual que en el caso de la incapacidad, no se trata directamente del estado de salud del trabajador, de modo que las disposiciones del Código del Trabajo que regulan la prohibición de toda forma de discriminación podrían, en última instancia, no aplicarse a esta nueva situación.

 

Queda por ver ¿De qué manera? Los tribunales laborales resolverán sobre los litigios derivados de la Ley de 6 de agosto de 2021. 

 

La firma Cécile ZAKINE le acompaña desde el inicio del curso escolar sobre estas cuestiones y le asiste ante los tribunales en caso de litigio.

 

El semanario legal  

 

Invasión y disputa vecinal

Toda invasión de la tierra ajena es castigada por la ley porque constituye una violación del derecho a la propiedad, reconocido constitucionalmente y caracterizado como inviolable y sagrado desde la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano.

La invasión de la tierra de otro es un abuso de derecho a ampliar una construcción en un terreno vecino perteneciente a otra persona, sin el consentimiento de ésta.

Inicialmente, el Tribunal de Casación sancionaba la intrusión calificándola de abuso de derecho incluso cuando era mínima y podía ordenar la destrucción de una estructura incluso cuando un trozo de techo sobresalía sobre la propiedad vecina o cuando se advertía un solo centímetro de intrusión.

En efecto, la víctima de la usurpación tiene derecho a solicitar la destrucción del edificio, la restitución del local y la indemnización de daños y perjuicios. La indemnización por daños y perjuicios variará según la situación.

¿Qué acciones legales puede emprender el litigante?

Para obtener la demolición del edificio vecino que invade su propiedad, el litigante debe previamente poder acreditar los límites de esta última e iniciar una acción de linderos, que le permitirá, a través de un perito judicial designado por el Tribunal (un agrimensor), delimitar los límites de su propiedad.

Es perfectamente posible recurrir a un estudio de límites amistoso cuando Las partes acuerdan avanzar en esta dirección.

La demarcación del terreno permitirá entonces al Juez constatar la invasión, ordenar la demolición de la estructura construida en el terreno vecino y ordenar el pago de daños y perjuicios.

Sin embargo, cabe señalar que la jurisprudencia ya no es tan estricta como las primeras sentencias dictadas sobre la materia. Los jueces de hecho verifican la invasión y realizan un control de proporcionalidad para evitar ordenar la demolición de una estructura entera cuando la invasión es mínima y ha durado muchos años. Los derechos de cada parte son de hecho analizados soberanamente por los Jueces para evitar terminar en situaciones que no tengan en cuenta la realidad de los hechos por una aplicación demasiado estricta de la ley.

EL Gabinete Cécile ZAKINE Le ayuda con todos los asuntos relacionados con disputas vecinales, invasiones, acciones de límites y servidumbres. Tantas preguntas que generan disputas vecinales que podrían evitarse.

 

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El semanario legal

Escuchando al cliente

 

Es importante hacerse la siguiente pregunta: ¿Lo escuché o sólo lo oí?

 

La primera consulta es fundamental porque la primera obligación es escuchar al cliente.

 

Peter Drucker dijo: "Lo más importante en la comunicación es escuchar lo que no se dice".

 

Dejemos de lado nuestros prejuicios, dejemos de pensar en los zapatos del cliente y escuchémoslo realmente para entender sus necesidades.

 

¿Quiere emprender acciones legales directamente o prefiere intentar llegar a un acuerdo?

 

¿Será el cliente directivo o podrá dejarse guiar y apoyar por un profesional competente?

 

EL Gabinete Cécile ZAKINE Podrá comprender lo que usted dice y le asesorará lo mejor posible en función de sus objetivos, sus expectativas y sus necesidades.

Me Zakine opera en toda Francia: Antibes, Grasse, París, Burdeos, Lyon, Marsella, Toulouse, Isla de Francia, Neuilly sur Seine, Boulogne, Villepinte, Bezons, Pontoise, Toulon, Dijon, Burdeos, Saint Tropez, Perpiñán, Mont de Marsan, Rennes, Nantes, Nancy o incluso Metz y Thionville.

No dude en ponerse en contacto con Me Zakine, quien podrá ayudarle con todas estas preguntas.

Me Zakine también te recibirá por videoconferencia que podrás concertar cuando quieras a través de su sitio web: https://calendly.com/maitre-zakine

DERECHOS DE PASO: UNA GUÍA COMPLETA DE PREGUNTAS Y RESPUESTAS

 

1: ¿Qué es un derecho de paso?

En breve: Un derecho de paso es un derecho real que permite al propietario de un terreno acceder a su propiedad cruzando la de un vecino.

En detalle: El derecho de paso se rige por los artículos 637 y siguientes. del Código Civil. El artículo 637 lo define como "una carga impuesta sobre una herencia para el uso y provecho de una herencia perteneciente a otro dueño". Se crea una relación jurídica entre dos fondos: el fondo dominante (que se beneficia del paso) y el fondo sirviente (que lo sustenta). Esta servidumbre podrá establecerse por ley, por acuerdo entre los propietarios o por decisión judicial según las circunstancias.

2: ¿En qué casos se puede cruzar legalmente el terreno del vecino?

En breve: Principalmente en dos situaciones: cuando su propiedad se encuentra enclavada en un terreno sin salida a la vía pública o por acuerdo contractual con su vecino.

En detalle: Las dos situaciones principales son:

  1. La propiedad sin salida al mar :Según el artículo 682 del Código Civil, el propietario cuyo terreno no tiene salida a la vía pública o tiene salida insuficiente, puede pedir paso a un terreno vecino. Esta servidumbre se llama “legal” porque se impone incluso sin acuerdo.
  2. Acceso difícil o costoso :Un inmueble que dispone de un acceso técnicamente utilizable pero que presenta dificultades de utilización (pendiente pronunciada, costes de desarrollo prohibitivos, etc.) puede beneficiarse de una servidumbre “convencional”, establecida con el acuerdo del vecino de conformidad con el artículo 686 del Código Civil. A diferencia de la servidumbre legal, ésta no puede imponerse sin consentimiento.

3: ¿Cómo se establece un derecho de paso debido a un enclave?

– En resumen: La servidumbre se constituye bien por acuerdo amistoso formalizado ante notario, bien por decisión judicial si no es posible llegar a un acuerdo.

En detalle: El establecimiento de un derecho de paso debido a un enclave sigue varios principios:

  • Según el artículo 683 del Código Civil, el paso debe tomarse normalmente por el lado donde el trayecto es más corto hacia la vía pública.
  • Sin embargo, debe fijarse en el lugar menos perjudicial para el propietario que lo sufre.
  • La indemnización proporcional al daño causado corresponde generalmente al propietario del terreno atravesado (artículo 682, apartado 3).
  • El artículo 682-1 precisa que el propietario del terreno sirviente puede solicitar, en cualquier momento, el traslado del paso a otro lugar de su terreno, siempre que este traslado no afecte al uso ni lo haga más inconveniente.
  • El documento que constituya la servidumbre deberá especificar la ubicación exacta del paso, su ancho y las condiciones de uso.

4: ¿Se puede cancelar un derecho de paso si el vecino ya no tiene salida al mar?

En breve: Sí, el derecho de paso debido a un enclave cesa legalmente tan pronto como el enclave desaparece.

En detalle: El artículo 703 del Código Civil establece claramente que "las servidumbres cesan cuando las cosas están en tal estado que ya no pueden usarse". Así, cuando un propietario beneficiario de un derecho de paso adquiere un terreno que le da acceso directo a la vía pública, o cuando se crea una nueva vía pública en el límite de su propiedad, el derecho de paso debido al enclave ya no tiene razón de ser jurídicamente. El propietario del terreno sirviente puede entonces pedir la confirmación de esta extinción y la supresión del derecho de paso.

5: ¿Puede un propietario negarse a terminar una servidumbre si adquiere un nuevo acceso?

En breve: Sólo podrá oponerse si el nuevo acceso es insuficiente, peligroso o difícil de utilizar.

En detalle: El propietario del terreno dominante podrá impugnar la extinción de la servidumbre demostrando que:

  • El nuevo acceso presenta peligro (poca visibilidad en la vía pública, pendiente pronunciada)
  • Su desarrollo requeriría un trabajo desproporcionado al valor del inmueble.
  • Limitaciones técnicas, administrativas o urbanísticas impiden el uso normal de este nuevo acceso.
  • Su configuración no permite un uso correspondiente a la finalidad del fondo (por ejemplo, no apto para el paso de vehículos agrícolas si el inmueble es una explotación agrícola)

No basta, pues, que el nuevo acceso exista materialmente: es necesario que sea efectivamente practicable y adaptado a las legítimas necesidades del titular.

6: ¿Cuál es el procedimiento para cancelar un derecho de vía que ha quedado inservible?

En breve: Intento de acuerdo amistoso, luego formalización notarial en caso de acuerdo, o acción judicial en caso de negativa.

En detalle: El procedimiento recomendado implica varios pasos:

  1. Intento de solución amistosa :Comuníquese con el beneficiario para demostrarle que la servidumbre ya no existe y ofrecerle renunciar formalmente a ella.
  2. Informe notariado :En caso de acuerdo, levantar acta notarial que conste la extinción de la servidumbre y publicarla en el Registro de la Propiedad para su oponibilidad a terceros.
  3. Mediación o conciliación :En caso de desacuerdo, solicitar la intervención de un mediador o conciliador antes de cualquier acción legal.
  4. Acción legal :Como último recurso, se deberá recurrir al tribunal territorialmente competente (el del lugar de ubicación del edificio) para solicitar la declaración de extinción de la servidumbre.
  5. Experiencia legal posible :El tribunal podrá ordenar un dictamen pericial para evaluar si el nuevo acceso es efectivamente suficiente.

7: ¿La servidumbre convencional está sujeta a las mismas reglas de extinción?

En breve: No, una servidumbre establecida por acuerdo no expira automáticamente si el enclave desaparece, a menos que se estipule lo contrario en la escritura.

En detalle: A diferencia de la servidumbre legal por enclave, la servidumbre convencional (establecida por acuerdo) obedece a reglas diferentes:

  • Persiste incluso si el enclave desaparece, a menos que la ley especifique explícitamente que cesará en ese caso.
  • Puede extinguirse por:
    • Acuerdo mutuo de las partes (modificación del acto inicial)
    • Falta de uso durante treinta años (artículo 706 del Código Civil)
    • Confusión (cuando los inmuebles dominantes y sirvientes pertenecen al mismo propietario)
    • Incapacidad permanente para hacer ejercicio (destrucción material)

Es por tanto esencial comprobar la naturaleza exacta de la servidumbre (legal o convencional) y los términos precisos del acto que la establece para determinar en qué condiciones puede terminar.

 

8: ¿Cuáles son los derechos y obligaciones relacionados con el mantenimiento del paso?

En breve: Por defecto, el mantenimiento está a cargo del beneficiario de la servidumbre, pero el acto constitutivo puede prever otros términos.

En detalle: El artículo 697 del Código Civil dispone que "la persona a quien se debe una servidumbre tiene derecho a realizar todas las obras necesarias para usarla y conservarla". Por lo tanto :

  • El propietario del terreno dominante generalmente debe asumir los costos de mantenimiento del paso.
  • No puede agravar la servidumbre (ensanchar el paso, modificar su trazado unilateralmente)
  • El propietario del predio sirviente no puede hacer nada que disminuya el uso de la servidumbre (construir sobre el paso, plantar árboles que lo obstruyan).
  • El acto constitutivo podrá prever una distribución diferente de los gastos de mantenimiento
  • En caso de deterioro anormal se podrá solicitar un reparto de costes.

Generalmente se prefiere la buena fe y la búsqueda de soluciones concertadas para evitar conflictos relacionados con el mantenimiento.

9: ¿Los herederos o nuevos propietarios están sujetos a las servidumbres existentes?

En breve: Sí, las servidumbres se vinculan a propiedades y no a personas, por lo que se transfieren automáticamente.

En detalle: El artículo 700 del Código Civil especifica que "si la herencia para la cual se constituyó la servidumbre se divide, la servidumbre queda exigible por cada porción". Asimismo :

  • En caso de venta, donación o herencia, el nuevo propietario hereda las servidumbres activas y pasivas.
  • El vendedor tiene la obligación legal de informar al comprador de la existencia de servidumbres
  • Estas servidumbres deben ser mencionadas en las escrituras notariales.
  • A la hora de adquirir un inmueble es fundamental consultar:
    • El título de propiedad y sus anexos
    • El estado hipotecario del inmueble
    • Documentos de planificación urbana
    • Planes y límites existentes

Incluso una servidumbre no mencionada en la escritura de compraventa sigue siendo ejecutable si se publica en el servicio de registro de la propiedad.

10: ¿Se puede modificar la ubicación de un derecho de vía?

En breve: Sí, ya sea por acuerdo entre las partes o por iniciativa del propietario del terreno atravesado si el movimiento no dificulta su utilización.

En detalle: El artículo 701 del Código Civil especifica que «el propietario del terreno sirviente no puede hacer nada que tienda a disminuir el uso de la servidumbre o a hacerlo más inconveniente». Sin embargo, el artículo 682-1 permite al propietario del terreno sirviente solicitar la reubicación del paso a sus expensas si puede demostrar un interés legítimo.

Para ser aceptado, este viaje debe:

  • No reduzca la comodidad de uso para el beneficiario
  • Ser financiado en su totalidad por el solicitante
  • Presentar un interés objetivo (concentración parcelaria, proyecto de construcción, etc.)
  • Ser objeto de una nueva escritura notarial si las partes así lo acuerdan

En caso de desacuerdo, el tribunal valorará si se cumplen las condiciones para el traslado.

11: ¿Puede un derecho de paso estar sujeto a prescripción adquisitiva?

En breve: No, un derecho de paso nunca puede adquirirse simplemente por su uso prolongado, incluso después de varias décadas.

En detalle: El artículo 691 del Código Civil establece claramente que “las servidumbres continuas no aparentes y las servidumbres discontinuas, aparentes o no, sólo pueden constituirse por título”. Considerando el paso como una servidumbre discontinua (que sólo se ejerce por acto del hombre), no puede adquirirse por prescripción.

Esta regla tiene consecuencias importantes:

  • El mero hecho de utilizar un paso en la tierra de otra persona durante 30 años o más no crea ningún derecho.
  • La tolerancia del propietario nunca equivale al reconocimiento de un derecho de paso.
  • Sólo un acto escrito (acuerdo o sentencia) puede crear un derecho de paso válido
  • El propietario del terreno puede, en teoría, prohibir el paso en cualquier momento en ausencia de un título.

Para asegurar un paso que ha sido utilizado durante mucho tiempo, es imprescindible por tanto formalizarlo mediante escritura notarial.

12: ¿Cuáles son las consecuencias de la afectación de un derecho de vía?

En breve: La agravación no autorizada podrá ser impugnada por el propietario del terreno atravesado, dando lugar a restricciones o indemnizaciones.

En detalle: Según el artículo 702 del Código Civil, "quien tiene derecho de servidumbre sólo puede usar de ella conforme a su título, sin poder hacer cambio alguno que empeore la condición de aquella".

El empeoramiento puede deberse a varios factores:

  • Aumento significativo en la frecuencia de uso
  • Ampliación o modificación de la ruta sin autorización
  • Cambio de destino (paso peatonal transitable)
  • Uso por personas no previstas en el acto constitutivo
  • Ampliación a nuevas construcciones no previstas inicialmente

En caso de deterioro, el propietario del predio sirviente podrá:

  • Solicitar la devolución al uso original de acuerdo con el título
  • Solicitar una compensación adicional
  • Obtener ajustes para limitar las molestias
  • En caso de violación grave, hacer constar el abuso de derecho por medios legales.

13: ¿Cómo se calcula la compensación debida por un derecho de paso?

En breve: La indemnización es proporcional al daño sufrido, teniendo en cuenta la depreciación del bien y las molestias causadas.

En detalle: Según el artículo 682 apartado 3 del Código Civil, el paso debe establecerse "a cambio de una indemnización proporcional al daño que pueda causar". Esta compensación no es un precio de compra sino una compensación.

Los elementos que generalmente se toman en cuenta para su cálculo incluyen:

  • El área de tierra impactada por el paso
  • Depreciación del valor de la propiedad
  • Las molestias generadas (ruido, polvo, pérdida de privacidad)
  • Mantenimiento necesario del paso
  • Las consecuencias para el desarrollo del resto del inmueble
  • La intensidad esperada de uso del pasaje

La indemnización podrá fijarse en forma de pago único o de renta anual. Podrá ser revisada en caso de modificación significativa de las condiciones de ejercicio de la servidumbre.

14: ¿Son aplicables las servidumbres de paso a los caminos rurales y forestales?

R14 – En resumen: Las propiedades rurales y forestales se benefician de reglas específicas para las servidumbres, con disposiciones especiales para su explotación.

En detalle: Los caminos rurales, pertenecientes a los municipios, están sujetos al Código de Pesca Rural y Marítima. El artículo L. 161-5 dispone que «la autoridad municipal es responsable del mantenimiento y la conservación de los caminos rurales».

Para las propiedades forestales, el Código Forestal establece disposiciones específicas:

  • El artículo L. 155-1 establece normas específicas relativas a los árboles en los bordes
  • El artículo L. 155-2 precisa que todo bien forestal enclavado se beneficia del derecho de paso, no sólo para su explotación corriente, sino también para asegurar su servicio en materia de lucha contra los incendios.
  • Se podrán imponer servidumbres especiales para la defensa de los bosques contra incendios (DFCI)

Las propiedades agrícolas también se benefician de disposiciones especiales del Código Rural relativas a la apertura de parcelas de explotación, con especial atención al paso de maquinaria agrícola.

15: ¿Cuáles son los remedios si un vecino bloquea ilegalmente un derecho de paso?

En breve: Usted puede enviar un aviso formal, luego solicitar una remisión judicial para poner fin a los disturbios rápidamente y posiblemente reclamar daños y perjuicios.

En detalle: La obstrucción de un derecho de paso legalmente establecido constituye una perturbación sancionable por la ley. Los posibles remedios son:

  1. Aproximación amistosa y notificación formal :El artículo 56 del Código de Procedimiento Civil incentiva el intento de solución amistosa. Una carta certificada con acuse de recibo que requiere formalmente al vecino que restaure el derecho de paso constituye un primer paso formal.
  2. Procedimiento sumario :En caso de urgencia, el artículo 835 del Código de Procedimiento Civil permite remitir el asunto al juez de medidas cautelares para obtener rápidamente una orden que ordene el cese del disturbio. Este procedimiento es especialmente indicado cuando el bloqueo impide el acceso a la vivienda o a una actividad profesional.
  3. Acción en la parte inferior :Una acción plena ante el tribunal judicial permite conseguir el reconocimiento definitivo del derecho y obtener la reparación del daño sufrido.
  4. Pena y ejecución forzosa :El juez podrá añadir a su decisión una sanción pecuniaria (cantidad a pagar por día de retraso) de conformidad con el artículo L. 131-1 del Código de Procedimientos de Ejecución Civil.

En caso de obstrucción prolongada, los daños podrán cubrir los gastos ocasionados para acceder de otro modo al inmueble, así como el perjuicio moral vinculado a esta situación.

El Abogado deberá comparecer como interlocutor disponible y atender las consultas del cliente durante toda la tramitación del expediente. La empresa opera en la región de los Alpes Marítimos (Antibes, Cannes Grasse, Niza), pero también en toda Francia (Burdeos, Lyon, Marsella, París, región parisina, Estrasburgo, Nantes, Nancy, Perpiñán, Toulouse, Bezons, Villepinte, Pontoise, Rennes). 

Detrás de escena de los Juegos Olímpicos de 2024, se está gestando un conflicto social. En el centro de la polémica: el polémico uso del sistema de pases diarios. Este sistema, que supuestamente ofrecería más flexibilidad a los trabajadores independientes, parece haberse desviado de su objetivo inicial, dejando a miles de trabajadores en una situación precaria y potencialmente ilegal.

El pase del día: ¿un sistema mal aplicado?

El paquete diario, regido por el artículo L. 3121-58 del Código del Trabajo, es un sistema para contar el tiempo de trabajo en días en lugar de horas a lo largo de un año. Diseñado inicialmente para ejecutivos, también puede aplicarse a “empleados independientes” bajo ciertas condiciones estrictas.

Sra. Sarah Zakine, abogado de derecho laboral, explica: “Para tener derecho al paquete diario, un empleado debe beneficiarse de una autonomía real en la organización de su horario. Esta es la condición sine qua non de este sistema. »

Sin embargo, según los testimonios recogidos, los empleados de los Juegos Olímpicos de 2024 parecen lejos de esta autonomía prometida.

Horarios impuestos, autonomía ficticia

“Nos obligaron a firmar contratos de pase de un día, pero nos dieron horarios estrictos, de 13.30 a 23.00 horas”, dice un empleado del aeropuerto de forma anónima. “¿Dónde está nuestra libertad de organizarnos? »

Esta situación plantea serias cuestiones jurídicas. El artículo L. 3121-59 del Código del Trabajo establece claramente que el El paquete diario solo se puede aplicar a los empleados. “que tienen autonomía para organizar su tiempo.

Riesgos para el Comité Organizador de los Juegos Olímpicos (COJO)

El COJO está expuesto a fuertes sanciones. “En caso de litigio, los tribunales podrían reclasificar estos contratos diarios a tanto alzado como contratos estándar”, advierte Zakine. "Esto implicaría el pago retroactivo de todas las horas extras trabajadas, con los aumentos correspondientes. »

La jurisprudencia es clara en este punto. En sentencia de 2 de julio de 2014 (n° 13-11940), la Corte de Casación recordó que la falta de autonomía de la El empleado anula el acuerdo de días fijos.

Un llamado a la acción para los empleados

Los trabajadores afectados tienen interés en actuar con rapidez. Artículo L. 3245-1 de la Código del Trabajo establece un plazo de prescripción de 3 años para las acciones de pago de salario. “Cada día que pasa es un día menos para hacer valer nuestros derechos”, insiste Zakine.

Diferencia entre contrato de construcción de vivienda individual (CCMI) y compraventa en perfecto estado de finalización (VEFA)
por Yo Zakine

 

En materia inmobiliaria, dos contratos de eminente importancia dictan la relación entre un constructor y un comprador: el contrato de construcción de vivienda individual (CCMI) y el contrato de compraventa en perfecto estado de ejecución (VEFA).

Aunque estas dos modalidades a menudo se equiparan, tienen distinciones cruciales que requieren atención especial.

Definiciones de CCMI y VEFA :

  1. Contrato de Construcción de Vivienda Individual (CCMI) :

El CCMI es un contrato regido por la ley n° 90-1129 del 19 de diciembre de 1990, conocida como “ley Spinetta”. Contrata a un constructor para que lleve a cabo la construcción de una casa individual en nombre de un comprador. El presente contrato prevé una garantía de ejecución así como una garantía de perfecta ejecución.

  1. Venta en perfecto estado (VEFA):

La VEFA, por su parte, se rige por los artículos L. 261-1 y siguientes del Código de la Construcción y de la Vivienda. Consiste en la venta de bienes inmuebles en construcción o por construir. El promotor inmobiliario vende entonces una propiedad que se compromete a comprar. para ser construido a tiempo y condiciones pactadas con el comprador.

Distinciones clave:

  1. Naturaleza del contrato:

EL CCMI Es un contrato de construcción en el que el constructor se compromete a construir una casa individual según las especificaciones acordadas con el comprador. El VEFA es un contrato de compraventa de bienes inmuebles en construcción o por construir.

  1. Responsabilidades:

Como parte de la CCMI, el fabricante es responsable de todo el proceso de construcción, desde el diseño hasta la entrega. El comprador es el propietario del proyecto y el sitio es supervisado por el administrador del sitio del constructor. En VEFA, el promotor es responsable de la construcción del inmueble vendido, pero también de su comercialización. El desarrollador es el propietario del proyecto. La supervisión de la obra estará a cargo de un director de proyecto o de un arquitecto.

  1. La fecha de entregaison del biminorte : 

En el contexto de una CCMI, la fecha de entrega es Generalmente se fija de manera precisa y detallada. en el contrato. Esta fecha constituye un compromiso contractual del fabricante hacia el comprador. En caso de retraso en la entrega, el fabricante está obligado a pagar al comprador las penalizaciones por demora, salvo en caso de fuerza mayor o culpa del comprador.

A diferencia del CCMI, la fecha de entrega en VEFA suele ser menos precisa y puede estar sujeta a incertidumbres vinculadas al avance de la obra. El contrato VEFA generalmente establece un período de entrega estimado, en lugar de una fecha exacta. Las partes acuerdan entonces un plazo dentro del cual deberá efectuarse la entrega.

  1. Compensación o sanciones en caes tarde : 

 

En términos de CCMI, las multas por pagos tardíos generalmente se calculan sobre una base diaria: 1/3000 del monto de construcción por día de retraso (establecido por ley).

Esta cantidad debida en concepto de penalización por retraso en el pago podrá añadirse a cualquier otro daño sufrido, en particular el daño moral o el daño financiero vinculados a un alquiler indebidamente pagado (daño de alquiler) o vinculados al alquiler de una caja o de una plaza de aparcamiento.

Se trata de daños y perjuicios que se conceden además de las penalizaciones por pago tardío.

EL El contrato VEFA no no prevé penalizaciones por pagos tardíos como en el CCMI a menos que el contrato estipule lo contrario. En este caso, conviene calcularlos de forma diferente y tener en cuenta todos los dañar sufrió. A continuación se detallan los principales daños que puede sufrir el comprador en caso de Entrega tardía en VEFA También se aplica a la CCMI:

  • Pérdida financiera :

El retraso en la entrega de la propiedad puede resultar en costos adicionales para el comprador, como el pago del alquiler o las cuotas de la hipoteca de la vivienda actual del comprador. El comprador también puede sufrir una pérdida financiera si el retraso en la entrega afecta sus proyectos o inversiones inmobiliarias, particularmente en caso de reventa o alquiler de la propiedad.

  • Daño moral :

El retraso en la entrega puede generar estrés, ansiedad e incertidumbre en el comprador, que ve retrasado su proyecto inmobiliario. El comprador también puede verse obligado a ampliar su situación habitacional actual, lo que puede ser una fuente de incomodidad e inseguridad.

  • Daños materiales :

En caso de un retraso significativo, el comprador puede verse obligado a buscar una solución de alojamiento temporal, lo que puede generar costes adicionales. Los retrasos en la entrega también pueden ocasionar inconvenientes logísticos y organizativos para el comprador, especialmente en lo que respecta a la mudanza y la gestión de su propiedad.

  • Pérdida de disfrute :

El comprador puede verse privado del goce pacífico de su inmueble durante el período de demora, lo que constituye en sí mismo un daño. En caso de retraso importante, el comprador puede verse privado de las ventajas y características específicas del inmueble que ha elegido, lo que puede afectar a su comodidad y satisfacción.

  • Daños del proyecto :

El retraso en la entrega puede comprometer los proyectos de vida y planes futuros del comprador, especialmente en lo que se refiere a la planificación de su mudanza, diseño de interiores o proyectos profesionales relacionados con el inmueble. Es importante señalar que los daños sufridos en caso de retraso en la entrega en VEFA o CCMI Puede variar dependiendo de la duración y extensión del retraso, así como de las circunstancias específicas de cada caso.

 

  1. Garantías:

La CCMI y la VEFA ofrecen una garantía de finalización y una garantía de perfecta terminación en beneficio del comprador, ofreciendo una amplia protección contra defectos de construcción. Tanto en VEFA como en CCMI, el comprador se beneficia de las garantías legales de perfecta ejecución, correcto funcionamiento y decenal, que cubren respectivamente los defectos, los equipos y los daños que afecten a la solidez de la obra.

En resumen, si bien el CCMI y el VEFA tienen como finalidad la construcción de un inmueble, sus características y regímenes jurídicos difieren significativamente. Es esencial que las partes involucradas comprendan estas distinciones para asegurar mejor sus derechos y obligaciones en el contexto de sus transacciones inmobiliarias. Entonces, un consulta legal especializada A menudo sigue siendo recomendable evitar cualquier disputa posterior y garantizar la perfecta ejecución de los contratos.

Caso Apollonia – Junio 2024

Publicado en línea el 11 de abril de 2024

 

Recordatorio de los hechos del caso Appollonia

En 2009 estalló en Francia el gran escándalo inmobiliario del caso Apollonia. Este caso, que involucra a la empresa inmobiliaria homónima y a cientos de personas defraudadas por sus dudosas acciones, ha sacudido el mundo inmobiliario y la práctica de VEFA.

Las prácticas no regulatorias de Apollonia fueron el núcleo de la estafa:
– venta de apartamentos sobre plano a precios significativamente sobrevalorados;
– promesas de rentabilidad garantizada por el alquiler que nunca se materializaron;
– cobrar grandes comisiones y utilizar técnicas de venta agresivas. 

Con alrededor de 700 demandantes y un fraude estimado en casi 800 millones de euros, La magnitud del daño financiero y moral sufrido por las víctimas es considerable y ha provocado conmoción en todo el país. “ El caso Apollonia y la justicia de VEFA » se refiere a un escándalo inmobiliario que sacudió a Francia en la década de 2000. VEFA, o Venta en Estado Futuro de Terminación, es un contrato para la venta de una propiedad aún en construcción.

El caso Apollonia, que lleva el nombre de la inmobiliaria en el centro del escándalo, salió a la luz cuando los compradores se enfrentaron a retrasos en la entrega de sus propiedades, problemas de calidad de la construcción y, en algunos casos, a la pura y simple desaparición de los fondos invertidos.

Los inversores fueron estafados en relación con Programas inmobiliarios en VEFA propuesto por la empresa Apollonia, dirigida por Jean-Claude Mas. 

Estos programas consistían en la compra de viviendas destinadas al alquiler amueblado, con la promesa de atractivas rentabilidades. Sin embargo, la vivienda no se construyó o fue Entregado tarde, y los resultados prometidos nunca se lograron.

El caso ha provocado numerosas denuncias de inversores perjudicados, que a menudo han perdido una parte importante de su capital. Las investigaciones revelaron prácticas fraudulentas, como cobros excesivos, acuerdos financieros complejos y ocultación de información.

En el mundo a menudo opaco del sector inmobiliarioLos escándalos financieros, lamentablemente, no son raros. El caso Apollonia, que recientemente salió a la luz, ilustra tristemente esta realidad.

Este caso, que ha sacudido el sector de las ventas sobre plano, pone de relieve sofisticadas prácticas fraudulentas, que han provocado colosales pérdidas financieras a muchos inversores.

El modus operandi en este asunto es tan complejo como escandaloso. 

Documentos firmados en masa “en la esquina de una mesa”, en cafés parisinos o en hoteles de lujo. Se hizo todo lo posible para que los clientes se sintieran cómodos. Uno de los aspectos más inquietantes de este caso es la presunta participación de ciertos bancos y notarios en la validación y facilitación de estas transacciones fraudulentas. Entre estas dudosas prácticas se mencionan documentos falsificados, garantías financieras inexistentes y manipulación de fondos.

 Y luego todo sucedió en 2008.

¿Cómo está involucrado el cliente del Sr. Zakine en el caso Appollonia?

 Sr. Zakine, Abogado y Doctor en Derecho representa a su cliente en este caso de Apolonia. Este último se enteró del surgimiento del asunto por la radio.

 Este es el comienzo de 15 años de batalla legal, ansiedad y trabajo duro para evitar la ruina.

 La magnitud de las pérdidas financieras sufridas por los inversores es asombrosa: se estima que alcanzan casi los 1.000 millones de euros. Estas pérdidas no sólo tienen graves repercusiones económicas para los inversores individuales, sino que también minan la confianza pública en el sistema financiero e inmobiliario en su conjunto.

 METROA pesar de los esfuerzos de las autoridades por investigar el caso y llevar a los responsables ante la justicia, el camino hacia la reparación del daño sigue siendo largo e incierto para muchas víctimas del caso Apollonia. Los litigios judiciales se multiplican con acusaciones contra varios interesados, entre ellos la propia inmobiliaria, los bancos y los notarios implicados.

¿Últimos avances en el asunto Appollonia?

 EL Gabinete Zakine Me gustaría informarle sobre los últimos acontecimientos en el caso Apollonia, en relación con las acusaciones de fraude de miles de millones de euros que involucran la venta en estado de finalización futura (VEFA), bancos y notarios.  El Sr. Zakine obtuvo recientemente una decisión favorable ante el Tribunal de Apelación de París.  El Juez indicó claramente que nuestros clientes tenían perfecto fundamento y legitimidad al solicitar la suspensión del procedimiento mientras se levantaba el secreto de la investigación. Esta decisión marca un importante paso adelante en nuestros esfuerzos por garantizar una justicia justa para nuestros clientes.

A pesar del levantamiento del secreto de la investigación durante el procedimiento, el Juez constató no obstante que esta petición estaba particularmente fundada.

Esta decisión fue bien recibida y dio esperanza a sus clientes en cuanto al resultado, esperamos, positivo del caso que finalmente será discutido.  

Con esta decisión llena de justicia, el Juez consideró que los compradores estaban justificados en su petición, fortaleciendo así nuestra posición y reconociendo la legitimidad de nuestras acciones y las de nuestros clientes en esta larga lucha.

Este caso resalta la necesidad crítica de una regulación más estricta y una mayor supervisión en el sector inmobiliario para prevenir este tipo de desastres en el futuro. Los inversores deben poder confiar en la integridad de las transacciones inmobiliarias y estar protegidos de prácticas fraudulentas y engañosas.

En conclusión, el caso Apollonia representa un sombrío recordatorio de los peligros inherentes a la inversión inmobiliaria y pone de relieve las persistentes fallas en la regulación y supervisión del sector. Las autoridades y los participantes del mercado deben redoblar sus esfuerzos para garantizar la transparencia, la rendición de cuentas y la protección de los inversores en todas las transacciones inmobiliarias.

En un ámbito en el que la confianza es esencial, el caso Apollonia nos recuerda que es necesario estar alerta y asumir responsabilidades a todos los niveles para evitar escándalos como este en el futuro.

Contacte con un abogado que conozca el caso Appollonia

¿Cómo está involucrado el cliente del Sr. Zakine en el caso Appollonia?

El Gabinete Zakine permanece a su lado para brindarle todo el apoyo necesario en este asunto.

Seguiremos trabajando incansablemente para hacer valer sus derechos y obtener una reparación justo por los daños financieros y sin duda económicos sufridos.

No duden en ponerse en contacto con nosotros para cualquier pregunta que pueda referirse al oscuro asunto Apollonia, esta gran estafa que implica una venta en estado de futura finalización. 

Maestro Zakine – Abogado en el caso Apollonia

5 cosas que debe saber si desea comprar bienes raíces en las subastas de Grasse Court

Las subastas en Grasse son una alternativa interesante para adquirir bienes inmuebles y muebles a precios a menudo inferiores a los del mercado. Ya sea usted un inversor, un comprador por primera vez o simplemente en busca de una buena oferta, esta guía completa le ayudará a comprender los diferentes procedimientos, los pasos a seguir y los consejos para participar en subastas en Grasse con total confianza. Solo necesario: ¡Tenga los fondos o un acuerdo en principio de su banquero! Como recordatorio, puedes Encuentre la lista de bienes en venta en subasta aquí.

1. ¿Qué se puede encontrar a la venta en la subasta de Grasse Court?

El Tribunal de Grasse organiza dos tipos de subastas:

  • EL subastas de bienes raices :Se refieren a apartamentos, casas, terrenos, garajes, etc. Estos activos pueden provenir de embargos de bienes inmuebles, liquidaciones o fincas vacías.
  • Ventas a subastas de muebles :Se refieren a muebles, joyas, cuadros, objetos de arte, etc.

EL Subastas de bienes raíces en Grasse Ofrecemos todo tipo de propiedades: desde apartamentos, plazas de aparcamiento o simplemente terrenos privados que se encuentran bajo la jurisdicción del Tribunal de Grasse.

2. Los diferentes procedimientos

Las subastas se rigen por dos procedimientos distintos:

  • Subastas judiciales :Son ordenados por un juez y supervisados por un abogado. La mayor parte de los inmuebles puestos a la venta en Grasse se hace mediante este procedimiento.
  • Subastas voluntarias :Se organizan a petición del propietario del inmueble, que desea venderlo rápidamente. Este procedimiento es menos frecuente en Grasse.

3. Pasos a seguir para participar en la subasta

A. Infórmese sobre los productos

  • Consulta el catálogo de venta: disponible online en la web de Cancha de Grasse o del abogado encargado de la venta.
  • Visitar las propiedades: si es posible, para tener una idea de su estado y valor. Este paso es esencial.
  • Solicite presupuestos: a expertos inmobiliarios o subastadores de bienes muebles. De lo contrario, haz tu propia idea sabiendo que tendrás que sumarle costes (consulta nuestra calculadora de presupuestos para ello).

B. Tomar Contacte con un abogado.

  • Para poder responder y ofertar (pujar las ofertas), es necesario tener un ministerio de abogado (es necesario ser abogado). Para ello, contacte con un abogado que se dedique a subastas y pregúntele si ya está reservado para ese periodo.

C. Realizar un depósito

  • Una suma de dinero que garantiza su compromiso de pagar el precio de remate si gana la subasta.
  • El monto del depósito generalmente es 10% del precio solicitado. El pago mediante cheque bancario deberá ser entregado al abogado que impulsará la licitación.

D. Mantén los dedos cruzados.

  • La venta tendrá lugar en la sala del tribunal de Grasse.
  • Enséñele a su abogado a impulsar las ofertas y tener esperanza.

4. Tasas a abonar

Además del precio de remate, deberá pagar las siguientes tarifas:

  • Tarifas de subasta :14,28% del precio de remate.
  • Tarifas de inscripción :para ventas de inmuebles, varían dependiendo del precio de venta.
  • Honorarios de abogado :si utiliza un abogado para que le ayude (lo cual es obligatorio en el sector inmobiliario).

5. Consejos para participar en subastas

  • Establecer un presupuesto y no lo excedas. (por eso se necesitan abogados)
  • Ten cuidado y no te dejes llevar por la adrenalina de vender.
  • En caso de duda, no dudes en llamar a un profesional. (abogado, experto inmobiliario, etc.).

Guía experta sobre subastas en Cannes: estrategias y consejos en el Tribunal de Grasse

La subasta en Cannes representa un procedimiento jurídico clave para la gestión y división de bienes inmuebles en copropiedad, particularmente solicitado en casos de sucesión o separación. Este proceso, regido por principios jurídicos precisos, requiere un dominio riguroso y una preparación para navegar sus complejidades de manera efectiva. A continuación se presenta una consolidación de consejos esenciales, optimizados en torno a la palabra clave “subasta de Cannes” y asociados a expresiones de cola larga relevantes.

Entendiendo la subasta de Cannes

La subasta en Cannes se refiere al proceso legal que facilita la terminación de la propiedad conjunta de bienes inmuebles a través de su Poner a la venta en subasta pública. Esta solución se considera cuando los tenedores de acciones de un bien común no pueden llegar a un acuerdo sobre su distribución, permitiendo así una distribución justa del producto de la venta de acuerdo con los derechos de cada copropietario.

Proceso de candidatura de Cannes: pasos esenciales

La ruta de la subasta en cannes Se estructura en torno a fases estratégicas:

1. Inicio del procedimiento judicial:

Acción iniciada por uno o varios copropietarios ante el Tribunal Superior de Cannes, destinada a obtener autorización para vender el inmueble.

2. Experiencia en Bienes Raíces:

Evaluación de la propiedad por un profesional autorizado para determinar su valor de mercado, esencial para una venta justa y equitativa.

3. Organización de la Subasta:

Lo bueno es ofrecido en subasta público en Cannes, permitiendo la participación de compradores potenciales

4. Distribución de fondos:

El producto de la venta se distribuye entre los copropietarios, de acuerdo con sus respectivas participaciones.

Preferencia por el acuerdo amistoso en el marco de la subasta de Cannes
Se recomienda encarecidamente optar por un acuerdo amistoso antes de iniciar una subasta en Cannes. Este enfoque puede reducir significativamente los costos y la duración del procedimiento, al tiempo que promueve una resolución beneficiosa para todas las partes involucradas.

Costes asociados al procedimiento de obtención de licencias en Cannes

La subasta en Cannes implica diversos costes, entre ellos los honorarios de abogados especializados en subastas en Cannes, los costes legales, la tasación del inmueble y los costes inherentes a la subasta. Una preparación financiera adecuada es esencial.

Importancia del asesoramiento jurídico en las subastas de Cannes
Apoyo de un Abogado especializado en procedimientos de subasta en Cannes Es crucial. Un profesional experimentado brinda orientación estratégica, desde la preparación de la solicitud hasta la representación legal, garantizando así una defensa efectiva de los derechos del cliente.

Consulta con un experto en subastas en Cannes
En caso de necesidad de subasta en Cannes, la contratación de un Es imprescindible contar con un abogado especializado. Nuestra firma, reconocida por su experiencia legal Procedimientos inmobiliarios y de subastas en Cannes, está a su disposición para una consulta personalizada, permitiéndole abordar el proceso con confianza y competencia.

La oportunidad de participar en una subasta de bienes raíces dentro del Tribunal de justicia de Grasse se presenta como una oportunidad única para adquirir un patrimonio, a menudo a un precio preferencial. Sin embargo, el camino hacia dicha adquisición está lejos de estar libre de obstáculos, especialmente para aquellos que no están familiarizados con este proceso. Comprender los riesgos y evitar los obstáculos es fundamental para cualquier persona que esté considerando embarcarse en esta iniciativa. Gracias a la sagacidad de un experimentado abogado de subastas, aquí se presenta una exploración en profundidad de los obstáculos que se deben evitar y recomendaciones inteligentes para una participación exitosa.

1. Desconocimiento de las disposiciones legales

El Tribunal de Justicia de Grasse establece sus propias normas y protocolos para las subastas inmobiliarias. No tener en cuenta estas peculiaridades puede dar lugar a errores costosos, como la imposibilidad de participar en la subasta o de completar la adquisición en caso de victoria. Es imprescindible conocer con exactitud los términos del contrato. subastas, plazos a respetar y documentos requeridos para tomar parte en él. La asistencia personalizada de un asesor jurídico puede garantizar que se cumplan estrictamente todas las formalidades legales.

2 Subestimación de los costos adicionales

EL subastas inmobiliarias en Grasse implicar gastos adicionales que pueden aumentar significativamente el coste total de adquisición. Además del precio de compra, los compradores deben considerar los honorarios de abogados, los honorarios de registro, los honorarios del notario y posiblemente los costos de restauración. Descuidar estos costes puede dar lugar a una evaluación incorrecta de la rentabilidad de la inversión. Consultar un abogado permite tener una estimación fiel de estos gastos y evitar sorpresas desagradables. Una calculadora en el sitio web de Me Zakine puede ayudarle a estimar estos costos. Esto sigue siendo una estimación.

3. No visitar la propiedad

El'Adquisición de un inmueble en subasta en el Tribunal de Justicia de Grasse Generalmente se realiza “tal cual”, sin garantía sobre el estado de la propiedad. No realizar un examen exhaustivo de la propiedad antes de la subasta constituye un riesgo importante. Los defectos ocultos o problemas estructurales pueden convertir una oferta atractiva en una carga financiera considerable. Un asesor legal puede recomendarle especialistas en construcción calificados para realizar esta inspección y evaluar las renovaciones necesarias. Del mismo modo, comprobar si la propiedad está ocupada y por quién (niños, personas mayores o personas trabajadoras) puede indicar las dificultades que puedes tener más adelante.

 

4. Desconocimiento de los plazos de pago

Las transacciones en subastas de bienes raíces requieren un estricto cumplimiento de los plazos de pago después de la subasta. El incumplimiento de estas obligaciones podrá resultar en la pérdida del depósito de garantía y la invalidez de la venta. Por lo tanto, es esencial garantizar la disponibilidad de los fondos necesarios antes de comprometerse con la subasta. Un consultor especializado en ventas en subasta Puede guiarle hacia la estrategia financiera más adecuada para afrontar estas limitaciones.

5. Falta de preparación estratégica

Entrar al ámbito de las subastas sin una estrategia definida es un error común pero evitable. Establecer un precio máximo que esté dispuesto a pagar por adelantado, comprender el valor real de la propiedad y tener un conocimiento profundo del mercado inmobiliario local son pasos esenciales para evitar ofertas impulsivas y sobreofertas. El apoyo de un abogado puede ser invaluable en el diseño de esta estrategia, proporcionando una perspectiva legal y financiera informada.

Por último, dos consejos para una participación fructífera

Consulta inicial :Antes de asumir cualquier compromiso, es recomendable buscar el asesoramiento de un abogado especialista en subastas inmobiliarias para analizar su proyecto. Este enfoque le permitirá conocer las particularidades de Subasta en el Tribunal de Justicia de Grasse y te preparará adecuadamente.

Presupuesto completo :Desarrollar un presupuesto que incluya todos los costos asociados a la adquisición. Su asesor legal podrá ayudarle a estimar estos gastos y garantizar que esté completamente informado de las implicaciones financieras de su inversión. Del mismo modo, si necesitas solicitar un préstamo, pide un acuerdo de principios. Podemos asegurarle que nunca es agradable no poder pagar a tiempo.

Gestionar la copropiedad sin fiduciario, entre el artículo 47 y los consejos legales

En la soleada costa de la Costa Azul, la vida en copropiedad adquiere un tono particular, con el administrador desempeñando el papel de capitán, garantizando la gestión armoniosa del edificio. ¿Pero qué sucede cuando falta esta guía indispensable? Aunque esta situación es bastante rara bajo el cielo azul, puede surgir y abrir un capítulo lleno de preguntas sobre gestión y obligaciones legales. Veamos este escenario específico de la Costa Azul, explorando las implicaciones de la ausencia de un fiduciario a través del prisma del artículo 47 de la ley del 10 de julio de 1965, los pasos para designar a uno nuevo, la importancia crucial de tenerlo por ley y las novedades que supone la ley Macron, todo ello aderezado con ese toque único que sólo la Costa Azul sabe ofrecer.

En primer lugar, citemos esto: Artículo 47 en extenso:

Artículo 47Versión vigente desde el 4 de julio de 2020
Modificado por el Decreto n° 2020-834 del 2 de julio de 2020 – art. 39
En todos los casos, salvo el previsto en el artículo anterior, cuando la unión carezca de síndico, el presidente del tribunal judicial, resolviendo mediante auto de oficio, a petición de cualquier interesado, designará un administrador provisional de la copropiedad quien es en particular responsable, dentro de los plazos fijados por la orden, de obtener las referencias de las cuentas bancarias del sindicato, los datos de contacto del banco y todos los documentos y archivos del sindicato y de convocar la reunión con vistas al nombramiento de un fiduciario en las condiciones previstas en el artículo 9.

Las funciones de este administrador provisional cesan automáticamente al aceptar su mandato el síndico designado por la asamblea general.

De conformidad con el artículo 53 del Decreto n.° 2020-834 del 2 de julio de 2020, para los fiduciarios que hayan sido eximidos de la obligación de abrir una cuenta separada a nombre de la unión por decisión de la asamblea general, estas disposiciones vienen Entró en vigor el 31 de diciembre de 2020.

El'Artículo 47, un salvavidas bajo el sol de la Costa Azul En el idílico pero complejo entorno de la copropiedad de la Costa Azul, el Artículo 47 se convierte en un faro en la noche para los copropietarios desorientados por la ausencia de su fiduciario. Proporciona un procedimiento claro que permite a cualquier propietario solicitar a los tribunales el nombramiento de un síndico provisional, garantizando así que La copropiedad nunca queda a la deriva, garantizando la gestión continua de los espacios comunes y la protección de los intereses colectivos, todo ello bajo el cielo azul de la Costa Azul.

Lanzar una consulta: un paso hacia la resolución bajo el cielo del Mediterráneo El proceso de designación de un nuevo fideicomisario comienza con una solicitud, un paso necesario para cualquier persona que desee volver a encarrilar su copropiedad en la Costa Azul. Este trámite legal muchas veces se lleva a cabo en el ámbito del tribunal competente, donde un juez, después de una evaluación, instala un fideicomisario temporal. Esta medida, aunque temporal, permite restablecer una apariencia de orden hasta que junta general Puede elegir un nuevo guía.

Un imperativo bajo el sol: la presencia de un fiduciario En las orillas del Mediterráneo, la ley no hace ninguna vacilación en este punto: la presencia de un fideicomisario no se puede tomar a la ligera. Este La regla de oro garantiza una navegación fluida en el condominio., con un síndico al mando para ejecutar las decisiones de la asamblea, velar por las finanzas y cuidar el mantenimiento de las áreas comunes, esenciales para el bienestar y el buen funcionamiento de cualquier complejo residencial en la Côte d' Azul .

Nuevo horizonte con la Ley Macron La ley Macron, como un viento fresco en las velas de los condominios de la Costa Azul, ha traído reformas importantes, que también impactan en el papel del fiduciario. Ha abierto nuevos horizontes facilitando la competencia entre fideicomisarios y reforzando los derechos de los copropietarios, contribuyendo así a una gestión más transparente y accesible de las residencias bañadas por el sol mediterráneo.

Navega sin perder el Norte por la Costa Azul Estar sin fideicomisario en la Costa Azul puede parecer una odisea marcada por incertidumbres y desafíos de gestión. Afortunadamente, los textos legales franceses y los matices introducidos por la ley Macron ofrecen a los copropietarios herramientas y caminos claros para superar estos períodos turbulentos. Así, gracias al artículo 47 y a las innovaciones legislativas, los propietarios pueden mantener el rumbo, garantizando la serenidad y la sostenibilidad de su refugio en la Costa Azul, incluso en ausencia temporal de un fideicomisario.

La distinción entre citación y solicitud:

En el corazón del sistema judicial francés, dos mecanismos principales permiten acudir al tribunal: la citación y la solicitud. Estos procesos, aunque convergen hacia el mismo objetivo, se distinguen por su forma, su uso y los procedimientos que inician.

La tarea: La citación se presenta como un acto jurídico de alta formalidad, diseñado por un abogado y entregado por un funcionario ministerial, el alguacil. Este documento, que se ha convertido en un verdadero pilar de los procedimientos contenciosos, debe articular imperativamente el objeto de la solicitud, exponer los hechos y los fundamentos jurídicos en que se basa. Se inicia un proceso litigioso donde el actor invita formalmente al demandado a comparecer ante el tribunal, abriéndose así un intercambio dialéctico de conclusiones, la producción de documentos y en ocasiones una fase de investigación previa a la decisión judicial.

La solicitud: En cuanto a la solicitud, se caracteriza por su relativa sencillez en comparación con la citación. Redactado por el interesado o por su abogado, no requiere la intervención de alguacil para su entrega. La solicitud deberá, no obstante, indicar claramente el objeto de la misma, los argumentos que la sustentan y podrá ir acompañada de los documentos de soporte. Su área de especialización incluye procedimientos no contenciosos o de solicitud de urgencia, facilitando pasos como medidas cautelares o procedimientos acelerados, sin inducir necesariamente un debate adversarial.

La citación resulta así la herramienta preferida en el marco de conflictos que requieren un debate judicial profundo, mientras que la solicitud está destinada a situaciones que requieren una intervención judicial más directa y menos conflictiva. Cada uno de estos instrumentos juega un papel indispensable en la navegación de meandros del derecho francés, ilustrando la complejidad y riqueza de la justicia como institución reguladora de los asuntos humanos.