6 syytä ottaa yhteyttä asianajajaan täydellisesti valmistuneen myynnin (VEFA) alalla tai yleisemmin "alennussuunnitelmaksi"?

Yleisesti ottaen tämäntyyppisten kiinteistöjen ostajat, jotka ovat yhä yleisempiä, turvautuvat erikoistuneeseen neuvontaan, kun he kohtaavat seuraavat ongelmat:

– apu ensimmäisestä toimesta (varaussopimus) ja sen jälkeen virallisen myyntiasiakirjan allekirjoittamisen yhteydessä,
- toimitusapu,
– myöhästynyt toimitus tai jopa toimittamatta jättäminen,
– varausten poistaminen toimituksen jälkeen
- huono ammattitaito,
– piilotettuja vikoja
– Takuiden toteutus toimituksen jälkeen: täydellisen valmistumisen takuu, kahden vuoden takuu, kymmenen vuoden takuu.

Mutta ensinnäkin, mikä on Sale täydellisesti valmistuneessa tilassa?

VEFA eli Myynti valmistuvassa tilassa koostuu myyntisuunnitelmista, joiden tarkoituksena on hankkia kiinteistö (talo tai asunto), joka on tarkoitus toimittaa tietyn ajan kuluessa.

Tämä on sopimus, joka koskee rakennettavaa rakennusta.

Lisäksi VEFAa koskevat säännöt ovat hyvin lähellä voimassa olevia sääntöjä yksittäisten talonrakennussopimusten asiat.

Myyjä/rakentaja pysyy rakennuksen omistajana asunnon luovutukseen saakka, jolloin kiinteistön omistusoikeus siirtyy rakennuttajalta ostajalle.

Häntä avustaa projektipäällikkö, joka toteuttaa rakentamisen.

Ostaja ei maksa koko hankintasummaa kerralla. Rahoitusta haetaan säännöllisesti rakennusprojektin edistymisestä riippuen. Projektipäällikkö lähettää työmaalla edistymisraportin ja tilaaja ennustekutsun aina uuden rakentamisvaiheen alkaessa.

1 Asianajajan apu aidon kauppakirjan allekirjoittamisessa

Tavoite? Varmista, että järjestäjä noudattaa velvollisuuttaan antaa tietoja ja toimittaa kaikki pakolliset asiakirjat varaussopimuksen ja aidon kauppakirjan välillä.

Olettaen, että kiinteistön myyjä rakentaa on lisännyt rakennettavan rakennuksen kauppasopimukseen kaikki rakentamis- ja asumislain §:n L. 261-11 edellyttämät pakolliset tiedot, mutta se on kuitenkin todennäköisesti vastuussa tiedonantovelvollisuutensa laiminlyönnistä ja sopimusehtojen noudattamatta jättämisestä.

Näin ollen rakennettavan rakennuksen myyjä voidaan asettaa vastuuseen tiedonantovelvollisuutensa laiminlyönnistä.

Rakennettavan rakennuksen myyntisopimuksen pakollisista tiedoista johtuvien tietojen lisäksi rakennettavan rakennuksen myyjää sitoo myös tiedonanto- tai jopa yhteistyövelvollisuus, jotta ostaja saadaan ymmärtämään ja omaksumaan teknisten asiakirjojen ja kuvailevien lainausten massa.

Me ZAKINE tukee sinua kaikissa vaiheissasi ennen aidon kauppakirjan allekirjoittamista

2 - Ensimmäiset sopimusmenettelyt

– Varaussopimus:

Tämän sopimuksen tarkoituksena on määrittää VEFA:n puitteissa hankitun tulevan kiinteistön myyntiehdot.

Varaussopimus on ilmoitettava jokaiselle ostajalle kirjattuna kirjeenä vastaanottotodistuksella. Hänellä on 10 päivää aikaa peruuttaa kirjeen ensimmäisen esittämisen jälkeinen päivä.

Jos hän peruuttaa tämän määräajan kuluessa, ostajalle palautetaan kaikki hänen maksamansa summat.

Seuraavat on osoitettu ostajalle kirjatulla kirjeellä vastaanottotodistuksella:

– VEFA-asiakirjaluonnos, johon on liitetty mitoitettu suunnitelma myydyistä tonteista, kuvaava tekninen huomautus sekä kiinteistökompleksin suunnitelma;
– jäljennös kaupan tekemiseen tarvittavista asiakirjoista: yhteisomistussäännöt, kuvaava jaon tila, alajaon tekniset tiedot jne.

Tämän jälkeen kauppakirja on tehtävä notaarin edessä.

– Aito kauppatodistus

Asianajajan puoleen kääntyminen on siksi tärkeää heti varaussopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, koska hän ilmoittaa ostajalle määräajan pidentämisestä, odotettavissa olevista viivästyksistä ja toimenpiteistä, jotka on harkittava vahingonkorvauksen saamiseksi.

Tapahtuu, että arvioitu toimitusaika varaussopimuksessa määrätty poikkeaa alkuperäisestä kauppakirjasta.

Tässä tapauksessa on asianmukaista keskustella asiasta a Erikoistunut lakimies, joka voi neuvoa ostajaa.

Lopuksi notaarin vastuu voidaan toteuttaa, kun voidaan täydellisesti osoittaa, että notaari on laiminlyönyt tiedonanto- ja neuvontavelvollisuutensa.

Kaappi Cécile ZAKINE auttaa sinua suorittamaan kaikki nämä vaiheet niin, että kotisi hankinta ja sen toimitus tapahtuvat parhaissa mahdollisissa olosuhteissa ja että myyjän/rakentajan huolimattomuuden ja huonon sopimuksen täytäntöönpanon tapauksessa ryhtyy toimiin sen varmistamiseksi, että oikeuksiasi kunnioitetaan.

3 - Toimitusviiveet: onko tämä hyväksyttävää? missä olosuhteissa? mitä aito kauppakirja sanoo? Suojaavatko oikeutetut syyt viivästykseen promoottoria hänen käyttäytymisestään riippumatta?

Hyvin usein käytännössä rakennettavan rakennuksen myyntisopimuksessa määrätään usein sakkolausekkeesta toimituksen myöhästyessä.

Tämä rangaistuslauseke voidaan aktivoida, jos annettuja määräaikoja ei ole noudatettu, vaikka ostajat eivät ole kärsineet ennakkoluulo.

Huomaa, että nämä myöhästymismaksut ovat niiden vahingonkorvausten lisäksi, joita ostajat voivat vaatia yleisen sopimusoikeuden perusteella, koska rakentaja on noudattanut huonosti sopimussitoumuksiaan.

Viivästysmaksut eivät kuitenkaan välttämättä sisälly täydellisen valmistumisen jälkeisiin myyntisopimuksiin.

Ne ovat pääasiassa lakisääteisiä yksittäisiä talonrakennussopimuksia varten.

Suunniteltuun määräaikaan voivat siis vaikuttaa ylivoimainen este, huonot säät, erityisesti COVID:iin liittyvät toimitusviiveet tai jopa palveluntarjoajan epäonnistuminen.

Tosiasia on, että viivästysten syiden on oltava selkeästi perusteltuja, eivätkä ne saa johtua valmistajan vilpillisestä tahdosta, mikä johtaisi merkittävään epätasapainoon asianosaisten eli ammattilaisen ja kuluttajan välillä.

Kohtuuttomien lausekkeiden toimikunta päätti 29.9.2016 antamallaan lausunnolla (CCA, 29.9.2016, lausunto nro 16-01) VEFA:n määräajan korotuslausekkeiden periaatteellisesta pätevyydestä katsoen, että ne olivat ei mitenkään loukkaavaa.

Hankkijat eivät kuitenkaan saa peitellä itseään sellaisilla lausekkeilla perustellakseen erityisen liiallisia viivästyksiä.

Tuomarit ottavat tapaukseen liittyvät olosuhteet huomioon, jotka tutkivat kehittäjän ja projektipäällikön toiminnan ja heidän mahdollisen vilpillisen mielensä, tämäntyyppinen määräajan pidentäminen ei takaa automaattista vapautusta kaikesta vastuusta.

4. Korvattavien vahingonkorvausten lukumäärä viivästymisen yhteydessä

Taloudellinen menetys (vuokranmaksu, koska ostajan on pysyttävä vuokralaisena rakennuksen valmistumisen ajan tai koska hän myi ensimmäisen kiinteistönsä liian aikaisin uskoen sen toimitettavan odotetussa ajassa, välikorot, huonekaluvarastointi jne.) , moraalinen vahinko (muuttovelvollisuus, ongelmat vuokranantajan kanssa, eristäytymisen tunne, ahdistuneisuus, pelko siitä, ettei sitä koskaan toimiteta jne.), vuokravahinko (jos hankittu omaisuus on sijoitusvuokra tai ostaja ei löydä omaisuutta, josta hän sijaitsee, koska hänen on pakko asua siellä), nämä ovat vahingot, jotka korvataan tuomioistuimessa tai hankkeen toteuttajan kanssa neuvotellen.

Itse asiassa, jos toimitusaikaa ei noudateta ja koska tämä johtuu myyjästä eikä ostajasta (Cass. 3rd civ., 5.7.2011, nro 10-30.767), tämä voi pyytää tätä vahingonkorvaukset vahingosta siviililain pykälän 1611 mukaisesti (Cass. 3. civ., 1. helmikuuta 1999, nro 97-16.578; Cass. mix ch., 6. lokakuuta 2006, nro 04-17.070 3. siviili, 14. maaliskuuta 2012, nro 10-28.714).

Ennen oikeustoimia ostajan on lähetettävä valmistajalle virallinen huomautus. Siinä täsmennetäänkin, että "ellei täyttämättä jättäminen ole lopullista, vahingonkorvaus on suoritettava vain, jos velallista on aiemmin kehotettu noudattamaan kohtuullisessa ajassa".

Määräajan pidentämislausekkeen nojalla vedottu viivästys on oltava täysin perusteltu ilman, että valmistajan toiminnasta ilmenee vilpillistä mielipidettä.

Itse asiassa "velallinen on tarvittaessa tuomittu maksamaan vahingonkorvausta joko velvoitteen täyttämättä jättämisestä tai suorittamisen viivästymisestä, jos hän ei perustele, että täytäntöönpano on estänyt ylivoimaisen esteen".

Siten heti, kun projektin omistaja on virallisella huomautuksella laiminlyönyt velvollisuutensa toimittaa työ kohtuullisessa ajassa, jälkimmäinen joutuu todennäköisesti vastuuseen (Cass. Civ. 3., 16. maaliskuuta 2011).

Me ZAKINE tukee sinua pyrkimyksissäsi tuomita valmistaja vahingoista ilmeisen viivästyksen sattuessa

5. Toimitusapu

Kiinteistön luovutus on järjestäjän velvollisuus. Tämä on viimeinen vaihe, avainten luovutus.
Mutta varokaa! Tähän suureen päivään liittyvä jännitys vaatii sinua huolehtimaan oikeutesi säilyttämisestä, jotta voit puolustaa niitä myöhemmin vaikeuksien sattuessa!

Riippumatta siitä, onko arvioitua toimituspäivää noudatettu vai ei, ostettu tuote toimitetaan.

Rakennuttajan on toimitettava kiinteistö sen valitsemissa elementeissä ja materiaaleissa kuvausilmoituksen mukaisesti.

Siinä ei saa olla vikoja tai puutteita.

Tästä syystä tämä vaihe on otettava huomioon huomiosta erittäin erikoista ostajien puolelta, joita on tuettava asianmukaisesti.

Heti kun rakennuttaja kutsuu ostajan kirjattuna kirjeenä, hänen on ryhdyttävä toimiin varmistaakseen, että toimitus tapahtuu parhaissa mahdollisissa olosuhteissa: asianajajan, ulosottomiehen ja jopa rakennusasiantuntijan mukana.

Jos ostaja ei toimituspäivänä esitä varauksia, rakennuttaja antaa hänelle asunnon avaimet ja tämä merkitsee rakennusurakan päättymistä.

Vastaanottoraportti laaditaan, johon kirjataan varaukset (eli havaitut puutteet), joka on lähetettävä kuukauden kuluessa rakennuttajalle.

Muut varaukset voidaan tehdä toimitusta seuraavan kuukauden aikana.

Ne on mainittava pöytäkirjassa mainittujen lisäksi.

Toimituksen aikana rakennusasiantuntija pystyy tarkastamaan myös kiinteistön pinta-alan.

Joskus tosiaankin käy niin, että suunnitelman vastaisesti hankitun kiinteistön todellinen pinta-ala on pienempi kuin myyntisopimuksessa ilmoitettu ja ylittää 4% hyväksytystä toleranssista.

Rakennuttajan on poistettava varaukset (eli suoritettava puutteiden korjaamiseen tähtäävät lisätyöt) vuoden sisällä eli täydellisen valmistumisen takuun toteutumista vastaavan ajan kuluessa.

Lopuksi huomioi, että ostaja voi kieltäytyä maksamasta jäljellä olevaa 5%:tä, jos valmistajan viivästys on osoittautunut virheelliseksi ja erityisen haitalliseksi. Tässä skenaariossa hän ei voinut ottaa sitä riskiä, että valmistaja vetoaa irtisanomislausekkeeseen, jonka tarkoituksena oli mitätöidä myynti (Cass. com., 14. joulukuuta 1993, nro 92-11.702).

Samoin kassaatiotuomioistuin katsoi, että ostaja saattoi luottaa siihen, että rakentaja rikkoi sopimussitoumuksiaan, jotta hän kieltäytyi maksamasta loppuhintaa. Tässä tapauksessa myyjä ei voi vaatia jäljellä olevan saldon maksamatta jättämistä avainten toimittamisen kieltäytymisen vuoksi (Cass. 3. civ., 13.7.2016, nro 15-20.190).

6. Vikojen tai huonon työn havaitseminen toimituksen jälkeen

Mitä tehdä, jos vaatimustenmukaisuus on puutteellinen, ammattitaito on huono tai piileviä vikoja.

Ostaja, lopullisesti kiinteistön omistaja (omistusoikeuden siirto tapahtuu takautuvasti luovutushetkellä), voi nyt ryhtyä toimiin eri aikarajoissa havaittujen vikojen tai huonon työn jälkeen.

Jos järjestäjä ei puutu asiaan kirjatun kirjeen jälkeen, joka on lähetetty hänelle varauksista, ostaja voi 13 kuukauden kuluessa (kuukausi varausten lähettämiseen + 12 kuukautta) ryhtyä oikeustoimiin (viitattu) pakottaakseen järjestäjän poistamaan varaukset. .

Jos ensimmäisen vuoden jälkeen ilmenee muita vakavampia eli rakennuksen kestävyyteen vaikuttavia vikoja, ostaja voi toteuttaa kymmenen vuoden takuun havaittujen ongelmien korjaamiseksi.

Myynnin mitättömyys voi olla mahdollista, mutta erittäin tiukoin ehdoin.

On suositeltavaa ottaa yhteyttä a VEFA:han erikoistunut lakimies ymmärtää, mikä on paras strategia häiriötilanteessa.

Viittaus, yhteenveto-asiantuntemus, kaupan peruuttamiskanne, hankitun pinta-alan puutteeseen suhteutettu korvauskanne, kaikki mahdolliset oikeustoimet, jotka aiheuttavat riskin, jos ne eivät ole täysin odotetun tuloksen mukaisia.

Tämän vuoksi, ZAKINE voi auttaa sinua toimenpiteen valinnassa nostetaan promoottoria vastaan.

Selvennys, että mitä tahansa oikeustoimia voi viime kädessä seurata neuvottelu promoottorin kanssa ja johtaa transaktioprotokollan (sopivasti allekirjoitetun sopimusprotokollan) laatimiseen.

On aina parempi neuvotella, jotta vältytään joskus pitkiltä menettelyihin liittyviltä viiveiltä, kun vetäjän ehdotukset osoittautuvat hyväksyttäviksi.

Me ZAKINE, joka on erikoistunut myyntiin täydellisesti valmistuneessa tilassa (VEFA), pystyy tukemaan ja neuvomaan sinua mahdollisimman hyvin ennen sopimuksen allekirjoittamista, rakentamisen aikana, erityisesti viivästyessä tai toimitusta edeltävän käynnin aikana. ja tavaran toimituksen jälkeen.

Minä ZAKINE auttaa sinua, jos rakennettavan rakennuksen toimitus viivästyy vaatiakseen vahingonkorvausta ja korkoa korvauksena kärsitystä vahingosta.

Lisätietoja: 3 vinkkiä Vefa-lakiin asianajajan kanssa saadaksesi selville täältä.

Mestari Zakine on VEFA lakimies ja sisään CCMI

Hän konsultoi ja työskentelee kaikkialla Ranskassa.

(video, sähköinen allekirjoitus, verkkomaksu).

Yritys mukautuu aktiivisten ihmisten aikatauluihin.

Maître Zakine, oikeustieteen tohtori, asianajaja, viivästyy VEFA:ssa (covid tai ei).

Asianajotoimistolla on asiantuntemusta VEFA:n myöhästymistoimista.

Me Zakine toimii kaikkialla Ranskassa: Antibes, Grasse, Pariisi, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Ile de France, Neuilly sur Seine, Boulogne, Villepinte, Bezons, Pontoise, Toulon, Dijon, Bordeaux, Saint Tropez, Perpignan, Mont de Marsan, Rennes, Nantes, Nancy tai jopa Metz ja Thionville.

Älä epäröi ottaa yhteyttä Me Zakineen, joka voi auttaa sinua kaikissa näissä kysymyksissä.

Me Zakine vastaanottaa sinut myös videoneuvotteluna, jonka voit järjestää milloin sinulle sopii hänen verkkosivustonsa kautta: https://calendly.com/maitre-zakine

Voit vapaasti estää päivämäärän online-tapaamisestani. Otan sinuun yhteyttä sovittuna aikana!