ASL e comproprietà: 5 cose da sapere
La coesistenza di una Libera Associazione Sindacale (ASL) e di una comproprietà all'interno dello stesso complesso immobiliare pone notevoli questioni di carattere giuridico e pratico. L'analisi della recente giurisprudenza, in particolare attraverso il caso VIA MARENDA, evidenzia i punti essenziali di vigilanza nella gestione di queste strutture duali.
1. La dualità dei regimi giuridici
La distinzione fondamentale tra l'ASL, disciplinata dall'ordinanza del 2004, e l' comproprietà, soggetta alla legge del 10 luglio 1965, impone una rigorosa separazione nella loro amministrazione. Questa dualità giuridica si manifesta sia nella governance che nella gestione patrimoniale. La costante giurisprudenza della Corte di Cassazione sottolinea l'importanza di preservare l'autonomia di questi due enti, pena la nullità delle loro decisioni.
2. L'imperativo della separazione contabile
La gestione finanziaria è un punto chiave nel Convivenza ASL-comproprietà. La giurisprudenza del 9 marzo 2023 (Cass. 3 civ., n° 21-21793) stabilisce chiaramente che gli oneri dovuti all'ASL non possono rientrare nel bilancio previsionale della società di comproprietà. Tale obbligo di separazione contabile si estende a tutti i flussi finanziari, tra cui in particolare:
- Definizione dei budget previsionali
- La percezione delle tariffe
- La costituzione dei fondi d'opera
- Gestione del conto bancario
3. La dicotomia degli obblighi finanziari
La natura giuridica dei debiti costituisce un importante elemento di distinzione tra le due strutture. ILS oneri di comproprietà sono un obbligo personale del comproprietario, Mentre All'immobile stesso sono gravati gli oneri ASL, ai sensi dell'artArticolo 3 dell'ordinanza del 1° luglio 2004. Questa distinzione fondamentale ha un impatto diretto:
- Metodi di recupero
- Trasmissione delle obbligazioni in caso di trasferimento
- Garanzie annesse ai debiti
- Procedure di recupero applicabili
4. Il principio della correlazione costi-servizi
L’articolo 10 della legge del 1965 stabilisce il principio cardine della correlazione tra tariffe e servizi forniti in comproprietà. Tale principio incontra particolari difficoltà applicative nell'ambito della convivenza con una ASL. La distribuzione dei carichi deve rispettare:
- L'utilità oggettiva dei servizi per ciascun lotto
- La natura specifica delle apparecchiature comuni
- Condizioni di utilizzo delle aree comuni
- Chiavi di distribuzione statutarie
5. Gli obblighi del fiduciario nella doppia gestione
Il fiduciario, in questo contesto di dualità giuridica, deve esercitare una maggiore vigilanza nell'esecuzione delle sue missioni. I suoi obblighi includono:
Rigore amministrativo:
- Tenere una contabilità rigorosamente separata
- Rispetto delle procedure specifiche per ciascuna entità
- Organizzazione separata delle assemblee
- Archiviazione separata degli archivi
Trasparenza finanziaria:
- Stabilire budget separati
- Comunicazione chiara dei bandi di raccolta fondi
- Giustificazione precisa delle accuse
- Tracciabilità dei flussi finanziari
Il mancato rispetto di tali obblighi può comportare:
- Il nullità delle deliberazioni dell'assemblea
- Mettere in discussione la responsabilità professionale del curatore
- Controversie tra comproprietari
- Difficoltà nel recupero delle accuse
La padronanza di questi aspetti giuridici e pratici è fondamentale per garantire una gestione efficiente di complessi immobiliari complessi. La recente giurisprudenza conferma la necessità di una costante vigilanza nel rispetto della separazione tra queste due distinte entità giuridiche.