Differenza tra contratto di costruzione di casa individuale (CCMI) e vendita in stato di perfetto completamento (VEFA)
di Me Zakine

Nel settore immobiliare due contratti di estrema importanza dettano il rapporto tra costruttore e acquirente: il contratto di costruzione di casa individuale (CCMI) e la vendita in stato di perfetto completamento (VEFA).

Sebbene queste due modalità siano spesso equiparate, presentano distinzioni cruciali che richiedono un’attenzione speciale.

Definizioni di CCMI e VEFA :

1. Contratto di costruzione di case individuali (CCMI) :

La CCMI è un contratto disciplinato dalla legge n. 90-1129 del 19 dicembre 1990, nota come “legge Spinetta”. Si incarica un costruttore di realizzare la costruzione di una casa unifamiliare per conto di un acquirente. Il presente contratto prevede una garanzia di completamento nonché una garanzia di perfetto completamento.

1. Vendita in perfetto stato di completamento (VEFA):

La VEFA, da parte sua, è disciplinata dagli articoli L. 261-1 e seguenti del Codice dell'edilizia e dell'abitazione. Consiste nella vendita di immobili in costruzione o da costruire. Il promotore immobiliare vende quindi un immobile che prende in carico da costruire in tempo e condizioni concordate con l'acquirente.

Premi chiave:

1. Natura del contratto:

Il CCMI è un contratto di costruzione in cui il costruttore si impegna a costruire una casa unifamiliare secondo le specifiche concordate con l'acquirente. Il VEFA è un contratto di compravendita relativo ad immobili in costruzione o da costruire.

2. Responsabilità:

Dans le cadre du CCMI, le constructeur est responsable de l’ensemble du processus de construction, de la conception à la livraison. L’acquéreur est le maître d’ouvrage et le chantier est suivi par le conducteur de travaux du constructeur. En VEFA, le promoteur est responsable de la construction du bien vendu, mais également de sa commercialisation. Le promoteur est le maître d’ouvrage. Le chantier est suivi par un maître d’œuvre ou un architecte.

1. La data di consegnaisone di bien : 

Nel contesto di un CCMI, la data di consegna è generalmente fissati in maniera precisa e dettagliata nel contratto. Questa data costituisce un impegno contrattuale del produttore nei confronti dell'acquirente. In caso di ritardo nella consegna, il produttore è tenuto a corrispondere all'acquirente penalità di mora, salvo casi di forza maggiore o colpa dell'acquirente.

A differenza della CCMI, nella VEFA la data di consegna è spesso meno precisa e può essere soggetta a imprevisti legati allo stato di avanzamento dei lavori. Il contratto VEFA generalmente fissa un periodo di consegna stimato, piuttosto che una data esatta. Le parti concordano quindi un periodo di tempo entro il quale dovrebbe avvenire la consegna.

1. Risarcimenti o sanzioni in caè tardi : 

In termini di CCMI, le penali per ritardato pagamento vengono generalmente calcolate su base giornaliera: 1/3000 dell'importo della costruzione per ogni giorno di ritardo (stabilito dalla legge).

A tale importo dovuto per penalità di ritardato pagamento potrà aggiungersi qualsiasi altro danno subito, in particolare un danno morale o patrimoniale legato al canone indebitamente pagato (danno locativo) o anche legato alla locazione di un box o di un posto auto.

Si tratta del risarcimento dei danni oltre alle sanzioni per ritardato pagamento.

Il Contratto VEFA non prevede penalità per ritardato pagamento come nella CCMI, a meno che il contratto non disponga diversamente. In questo caso è opportuno calcolarli diversamente e tenere in considerazione tutti danni sofferto. Ecco i principali danni che l'acquirente potrebbe subire in caso di consegna tardiva in VEFA applicabile anche alla CCMI:

• Danno finanziario :

Il ritardo nella consegna dell'immobile può comportare costi aggiuntivi per l'acquirente, come il pagamento dell'affitto o delle rate mensili del mutuo per l'attuale alloggio dell'acquirente. L'acquirente può anche subire un danno finanziario se il ritardo nella consegna si ripercuote sui suoi progetti o investimenti immobiliari, in particolare in caso di rivendita o affitto dell'immobile.

• Danno morale :

Il ritardo nella consegna può generare stress, ansia e incertezza nell'acquirente, che vede ritardato il proprio progetto immobiliare. L'acquirente potrebbe anche essere costretto a prolungare la propria attuale situazione abitativa, il che può essere fonte di disagio e insicurezza.

• Danni materiali :

In caso di ritardo significativo, l'acquirente potrebbe essere costretto a trovare una soluzione abitativa temporanea, il che potrebbe comportare costi aggiuntivi. Il ritardo nella consegna può causare anche disagi logistici e organizzativi all'acquirente, in particolare per quanto riguarda lo spostamento e la gestione dei propri beni.

• Pregiudizio del godimento :

Durante il ritardo l'acquirente può essere privato del pacifico godimento dei suoi beni, il che costituisce di per sé un danno. In caso di ritardo significativo, l'acquirente potrebbe essere privato dei vantaggi e delle caratteristiche specifiche dell'immobile scelto, che potrebbero incidere sul suo comfort e soddisfazione.

• Danno del progetto :

Le retard dans la livraison peut compromettre les projets de vie et les plans futurs de l’acquéreur, notamment en ce qui concerne la planification de son déménagement, de son aménagement intérieur ou de ses projets professionnels liés au bien immobilier. Il est important de noter que les préjudices subis en cas de retard de livraison en VEFA ou CCMI peuvent varier en fonction de la durée et de l’ampleur du retard, ainsi que des circonstances spécifiques de chaque cas.

1. Garanzie:

La CCMI e la VEFA forniscono una garanzia di completamento e una garanzia di perfetto completamento a vantaggio dell'acquirente, offrendo un'ampia protezione contro i difetti di costruzione. In VEFA come in CCMI, l'acquirente beneficia delle garanzie legali di perfetta esecuzione, buon funzionamento e delle garanzie decennali, che coprono rispettivamente i difetti, le attrezzature e i danni che pregiudicano la solidità dell'opera.

In breve, sebbene la CCMI e la VEFA abbiano per oggetto la costruzione di beni immobili, le loro caratteristiche e i loro regimi giuridici differiscono notevolmente. È essenziale che le parti coinvolte comprendano queste distinzioni per garantire al meglio i propri diritti e obblighi nel contesto delle loro transazioni immobiliari. Quindi, a consulenza legale specializzata resta spesso consigliato per evitare eventuali successive controversie e garantire la perfetta esecuzione dei contratti.