Revisione del canone commerciale in caso di cambio di proprietà: diritti, modalità e impatto sulla locazione
Il cambio di proprietà di locali commerciali è un evento che può avere conseguenze significative sul rapporto di locazione in corso. Tra gli interrogativi che si pongono durante questo passaggio, quello del rrevisione dell'affitto occupa un posto centrale. In effetti, il nuovo proprietario potrebbe voler rivalutare l'importo dell'affitto per adattarlo alle attuali condizioni del mercato immobiliare. Questo approccio è tuttavia regolato da precise norme giuridiche e richiede la realizzazione di un approccio rigoroso e documentato, preservando l’equilibrio del locazione commerciale in corso.
Innanzitutto è importante ricordarlo la locazione commerciale è un contratto che vincola il proprietario del locale e il locatario che ivi esercita la propria attività professionale. Quando l'immobile viene venduto, il presente contratto si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario, che si sostituisce al precedente nei diritti e negli obblighi da esso derivanti. Questo principio di continuità della locazione commerciale garantisce una certa stabilità alla società affittuaria, ma non ne impedisce la nuova proprietario di far valere i suoi diritti in materia di revisione dell'affitto.
Per avviare una procedura di revisione dell'affitto, il nuovo proprietario deve basarsi su elementi oggettivi e verificabili. Il passaggio chiave in questo processo è spesso l'esecuzione di una valutazione immobiliare da parte di un professionista qualificato. Questa perizia consentirà di valutare con precisione le caratteristiche dell'immobile, la sua collocazione geografica e il suo valore locativo rispetto ai prezzi praticati per immobili simili nel settore. Si terrà conto anche delle specificità dell'attività svolta dall'inquilino, che possono influenzare il valore dell'immobile. Questo documento servirà come base obiettiva per giustificare una richiesta di revisione dell'affitto e per avviare un dialogo con l'inquilino.
Sul piano giuridico la revisione del canone commerciale è disciplinata dagli artt L.145-33 e segg. del Codice del Commercio. Tali disposizioni prevedono diverse situazioni che possono dar diritto ad una rivalutazione, come l'eliminazione legale del massimale dopo un periodo di dodici anni di locazione, una modifica notevole delle caratteristiche dei locali, o anche un cambiamento significativo nella il valore locativo nel settore geografico interessato. Tuttavia, il nuovo proprietario dovrà fare i conti anche con il meccanismo di capping dell’affitto commerciale, che limita l’aumento applicabile ad ogni rinnovo del contratto di locazione, tranne nei casi in cui l’uncapping è legalmente possibile.
Al di là degli aspetti tecnici e giuridici, la revisione dell'affitto commerciale è anche una questione di dialogo e negoziazione tra proprietario e inquilino. È essenziale affrontare questo approccio con metodo e con uno spirito costruttivo. Ciò richiede una comunicazione chiara al momento dell'acquisizione della proprietà, la presentazione di elementi oggettivi che giustifichino la richiesta di revisione e la proposta di un calendario ragionevole per l'attuazione di eventuali modifiche. Il nuovo proprietario ha tutto l'interesse a favorire un approccio concertato e a ricercare un accordo amichevole con l'affittuario, prima di considerare qualsiasi procedura contenziosa.
Se le trattative falliscono, sono possibili diversi rimedi per cercare di risolvere la situazione. Il proprietario può contattare la commissione dipartimentale di conciliazione, avviare una procedimenti legali in tribunale competente, o addirittura offrire una mediazione commerciale. Qualunque sia il percorso che scegli, è fondamentale costruire un caso solido e argomentato, e rispettare scrupolosamente le scadenze e le formalità previste dalla legge.
La revisione del canone in caso di cambio di proprietario ha conseguenze dirette anche sul contratto di locazione commerciale in corso. In caso di esito positivo, ciò comporterà una modifica delle condizioni economiche del contratto, con un aumento dell'importo del canone e, ove previsto, degli oneri. Questo sviluppo può essere l'occasione per rinegoziare alcune clausole del contratto di locazione, o addirittura per revisionarlo nel suo insieme. Tuttavia, in caso di disaccordo persistente, il rischio di risoluzione del contratto di locazione non può essere completamente escluso, con le conseguenze che ciò comporta per entrambe le parti.
La revisione del canone commerciale in occasione di un cambio di proprietà è un'operazione sia tecnica che strategica, che richiede un'ottima conoscenza delle norme giuridiche e un approccio pragmatico e costruttivo.
Effettuato con rigore e spirito di dialogo, può consentire di adeguare le condizioni finanziarie della locazione alle realtà del mercato, preservando nel contempo la sostenibilità del rapporto di locazione. Per garantire questo approccio e ottimizzarne le possibilità di successo, l'utilizzo di professionisti specializzati, come a consulente legale immobiliare e esperto in valutazione di immobili commerciali, è spesso un investimento saggio. La loro competenza consentirà di trovare un equilibrio tra i legittimi interessi del nuovo proprietario e la necessaria stabilità del contratto di locazione commerciale per la società affittuaria.