4 punti sulle proprietà senza sbocco sul mare e sulle servitù nel diritto immobiliare

Nel campo del diritto immobiliare, le proprietà senza sbocco sul mare spesso pongono sfide uniche, che spesso richiedono l'esperienza di un avvocato dedicato.

Il diritto di accesso ai propri beni e alle proprie servitù

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Definizione di enclave
Un'enclave è una proprietà che non ha accesso diretto alle strade pubbliche. In questi casi, il diritto di accesso diventa una questione importante.

Servitù di passaggio
Per risolvere il problema delle enclavi la legge prevede il diritto di precedenza. Ciò consente al proprietario senza sbocco sul mare di accedere alla propria proprietà.

Cos'è una servitù?
La servitù è un onere imposto su un terreno, il “terreno servile”, a beneficio di un altro terreno, il “terreno dominante”. Può essere stabilita per legge, per accordo tra le parti (servitù convenzionale) o per prescrizione. Nel caso di servitù convenzionale, il proprietario del fondo servile ha generalmente diritto al risarcimento, a meno che la servitù non sia stabilita con prescrizione.

1. Il diritto di accesso ai propri beni e alle proprie servitù

La legislazione prevede delle servitù per porre rimedio a questa situazione, consentendo ai proprietari senza sbocco sul mare di accedere alle loro proprietà. La servitù è un onere gravante su un fondo, detto “fondo servile”, per l'uso e l'utilità di un altro fondo, detto “fondo dominante”.

 Tale tariffa può essere stabilita:

 per volontà delle parti (servitù convenzionale): in questo caso il titolare del fondo servile ha diritto a risarcimento, salvo che la servitù sia stabilita con prescrizione.

• mediante prescrizione
• dalla legge,

 Il diritto di passaggio: un caso pratico di servitù

 Il diritto di precedenza è l’esempio più comune di servitù. Esso consente al proprietario il cui terreno è senza sbocco sul mare, cioè senza accesso alle strade pubbliche, di attraversare terreni vicini. Questo diritto è fondamentale per garantire l’accesso ai beni essenziali e facilitare la circolazione.  

Me Zakine ha dovuto occuparsi di un caso molto specifico legato ad un'enclave creata volontariamente da un costruttore su un terreno appartenente al suo cliente.

Caso pratico 

 

Dans les faits, son client, Monsieur X, passait, depuis 20 ans, par trois parcelles pour atteindre sa propriété. Le premier propriétaire avait laissé ouverte un morceau de sa parcelle pour que le client de Me Zakine puisse y accéder et atteindre sa propriété en longeant lechemin devenu un chemin de servitude sur lequel il a toujours eu un droit de passage. Des indices de servitude et de droit de passage sont perceptibles par photographies aériennes et par ce qu’il ressort du procès-verbal établi par le géomètre expert. Mais voilà qu’un promoteur décide d’enclaver sa propriété en s’alliant avec l’un des voisins sur lequel Monsieur X passait depuis plus de 20 ans. En s’alliant, le promoteur et le voisin ne permettaient plus à Monsieur X de passer par leurs parcelles car ils en avaient bloqué l’accès par une barrière.

 Dall'altro lato del terreno del signor X, il costruttore ha acquistato un terreno molto piccolo dal municipio solo per essere sicuro che il signor X. L'appezzamento molto piccolo costituisce quello che noi chiamiamo un appezzamento di serratura o un appezzamento di lucchetto, destinato a circondare l'appezzamento del signor X da tutti i lati. 

Il cliente di Me Zakine non ha quindi più alcuna possibilità di accedere alla sua proprietà perché da un lato questo terreno chiuso è un ostacolo e dall'altro è un ruscello che non potrebbe nemmeno essere edificato perché è un'area protetta, considerata come tale dal PLU del Comune.

Perché tutta questa strategia da parte del promotore?

 Per poter creare una suddivisione e avere Mr.

Pertanto, il promotore ha ottenuto dal Comune, attraverso una decisione amministrativa, il permesso di svilupparlo.

 Quindi cosa ha fatto il Sig.

 Primo procedimento davanti al Tribunale in rito abbreviato (davanti al giudice d'urgenza) per impossibilità di accesso al proprio appezzamento: azione per disturbo manifestamente illegittimo

 Secondo procedimento di merito davanti alla Giurisdizione (davanti al giudice del merito) ottenere un danno fino all'importo del valore del terreno avviando azione di disturbo anomalo del vicinato

 Terzo procedimento dinanzi al tribunale amministrativo: ricorso gratuito contro la decisione amministrativa di concessione del permesso di costruire (permesso di costruire il terreno che precederà il permesso di costruire).

Allora il Sig. richiesta dinanzi al TAR a causa della decisione di rigetto adottata a seguito del ricorso volontario.

 Quarto procedimento dinanzi al tribunale amministrativo: richiesta di sospensione provvisoria volta ad ottenere la sospensione del progetto di sviluppo in attesa che si pronunci il Tribunale amministrativo.

 Sig. Me Zakine è al suo fianco e lo accompagna in ciascuna di queste procedure.

2.  Servitù di rete

Oltre ai diritti di passaggio, la servitù di rete è un'altra importante forma di servitù diritto di proprietà. Riguarda l'installazione e la manutenzione di reti idriche, elettriche o di telecomunicazioni su proprietà di terzi. Tali servitù, spesso continuative, richiedono particolare attenzione per garantire il rispetto dei diritti di tutte le parti coinvolte. 

Il problema è che a volte, in caso di rivendita di una casa o di un terreno, il Notaio si dimentica di trascrivere la servitù indicata nel precedente atto di vendita in modo che i vicini non sappiano che devono ai loro vicini una servitù di rete. 

Si consiglia quindi di rivolgersi all'anagrafe ipotecaria per ricercare precedenti atti autentici di vendita, tornare indietro nel tempo e verificare se era prevista la servitù.

Una volta previsto in un titolo, cioè nell'atto di vendita, diventa incontestabile e i vicini non possono più rifiutarne l'uso.

Caso pratico 

 Me Zakine ha dovuto affrontare questa questione nel Var a livello di un'area geografica che era stata frammentata affinché le servitù della rete non apparissero più distintamente. 

È stato quindi necessario effettuare ricerche a livello parcellare su tutto il territorio per verificare se negli atti fossero previste servitù. 

È così che, effettuando tale ricerca, il suo cliente ha potuto evitare una procedura lunga e costosa tale da far emergere l'esistenza di una servitù. 

Bastava presentare le prove ai vicini, negoziare e spiegare che non potevano più rifiutare. Il cliente di Me Zakine non è stato costretto ad intraprendere un'azione legale ed ha evitato molti anni di procedimenti per una questione piuttosto semplice da risolvere!

 

3. Contenzioso e risoluzione dei conflitti relativi alle servitù

Le controversie sul diritto di precedenza sono comuni, spesso dovute a disaccordi sull'ubicazione o sull'utilizzo del percorso. Queste controversie vengono generalmente risolte dai tribunali, che si basano sull'analisi dei titoli, dell'uso storico e delle necessità pratiche. 

Tali servitù, definite dal tribunale, possono essere sia continue che discontinue. La servitù continua non esige l'atto costante dell'uomo per essere esercitata mentre la servitù discontinua, come un diritto di passaggio, esige l'azione umana.

4.L'Avvocato al centro del processo legale

 Il diritto immobiliare, con le sue enclavi, servitù e diritti di passaggio, è un ambito in cui la professionalità e la competenza di un avvocato come Maître Cécile Zakine sono essenziali. La sua capacità di navigare tra questi acque giuridiche complesse, ascoltando e difendendo gli interessi dei suoi clienti, fa di lei una preziosa alleata in ogni questione immobiliare.

 L'intervento di un avvocato come Maître Zakine è essenziale nella negoziazione o nella contestazione di queste servitù.

Il suo ruolo consiste nel fornire consulenza sui diritti e gli obblighi di ciascuna parte, redigere i documenti legali necessari e rappresentare gli interessi dei propri clienti dinanzi ai tribunali giudiziari e/o amministrativi se si rivela necessario un ricorso.