6 grunner til å henvende seg til en advokat innen salg i en tilstand av perfekt fullføring (VEFA) eller mer ofte kalt "salg utenfor plan"?

Generelt sett vil kjøpere av denne typen eiendom, som er stadig mer vanlige, be om spesialisert rådgivning når de møter følgende vanskeligheter:

– bistand fra første handling (reservasjonskontrakt) og deretter under signeringen av den autentiske salgshandlingen,
– leveringshjelp,
– sen levering eller til og med ingen levering,
– opphevelse av forbehold etter levering
- dårlig utførelse,
– skjulte feil
– implementering av garantier etter levering: garanti for perfekt gjennomføring, to års garanti, ti års garanti.

Men først av alt, hva er salget i en tilstand av perfekt fullføring?

VEFA eller Salg i en tilstand av fremtidig fullføring består av et salg av planer med sikte på erverv av fast eiendom (hus eller leilighet) beregnet på å bli levert innen en bestemt periode.

Dette er en kontrakt som gjelder et bygg som skal oppføres.

Dessuten er reglene rundt VEFA svært nær de som gjelder i spørsmål om individuelle husbyggingskontrakter.

Selger/utbygger forblir eier av konstruksjonen frem til levering av boligen, da vil overdragelse av eiendommen fra utbygger til kjøper skje.

Han får hjelp av en prosjektleder som skal utføre byggingen.

Kjøper betaler ikke hele kjøpesummen på en gang. Utlysninger foretas jevnlig avhengig av fremdriften i byggeprosjektet. Prosjektlederen sender en fremdriftsrapport på tomten og byggherren sender et prognoseanrop ved hver start av et nytt byggetrinn.

1 Advokatens bistand ved signering av det autentiske kjøpsbrevet

Målet? Sørg for at arrangøren overholder sin forpliktelse til å gi informasjon og levere alle obligatoriske dokumenter mellom reservasjonskontrakten og det autentiske salgsbrevet.

Forutsatt at eiendomsselger bygge har lagt inn i salgskontrakten for bygningen som skal bygges all den obligatoriske informasjonen som kreves i henhold til artikkel L. 261-11 i bygge- og boligloven, er det likevel sannsynlig at det pådrar seg ansvar for manglende overholdelse av plikten til å gi informasjon og for manglende overholdelse av kontraktsbestemmelser.

Selger av en bygning som skal oppføres kan således holdes ansvarlig for manglende oppfyllelse av opplysningsplikten.

Utover informasjonen som følger av den obligatoriske informasjonen i salgskontrakten for en bygning som skal bygges, er selgeren av en bygning som skal bygges også bundet av en informasjonsplikt, eller til og med samarbeid, for å bringe kjøperen til å forstå og assimilere massen av tekniske dokumenter og beskrivende sitater.

Me ZAKINE støtter deg i alle trinnene dine før du signerer den autentiske salgsakten

2 -De første kontraktsprosedyrene

– Reservasjonskontrakten:

Formålet med denne kontrakten er å fastsette betingelsene for salg av den fremtidige eiendommen som er ervervet innenfor rammen av en VEFA.

Reservasjonskontrakten skal meddeles hver kjøper i rekommandert post med mottaksbekreftelse. Han har 10 dager på å trekke seg fra dagen etter første presentasjon av brevet.

Dersom han trekker seg innen denne fristen, får kjøperen refundert alle beløp han har betalt.

Følgende er adressert til kjøper ved rekommandert brev med mottaksbekreftelse:

– utkastet til VEFA-skjøte ledsaget av en dimensjonert plan over de solgte tomtene, den beskrivende tekniske merknaden samt planen for eiendomskomplekset;
– en kopi av dokumentene som er nødvendige for å fullføre salget: sameiebestemmelser, beskrivende inndelingstilstand, spesifikasjoner av underavdelingen, etc.

Deretter skal skjøtet inngås for notarius.

– Den autentiske salgshandlingen

Det er derfor viktig å henvende seg til en advokat så snart reservasjonskontrakten er signert fordi han informerer kjøperen om fristforlengelsesklausulen, de påregnelige forsinkelsene og handlingene som må vurderes for å oppnå erstatning.

Det hender at beregnet leveringstid fastsatt i reservasjonskontrakten er forskjellig fra det som er fastsatt i det autentiske kjøpsbrevet.

I dette tilfellet er det hensiktsmessig å diskutere det med en Spesialisert advokat som vil kunne gi råd til kjøper.

Til slutt kan notarens ansvar iverksettes når det kan godtgjøres at han har sviktet sin plikt til å gi informasjon og råd.

Skap Cécile ZAKINE hjelper deg med å gjennomføre alle disse stegene slik at anskaffelsen av din bolig samt leveringen av den skjer under best mulige forhold og at ved uaktsomhet og dårlig utførelse av kontrakten fra selger/byggherre, tiltak iverksettes for å sikre at rettighetene dine blir respektert.

3 -Leveringsforsinkelser: er dette akseptabelt? under hvilke forhold? hva sier det autentiske kjøpebrevet? Beskytter legitime årsaker til forsinkelse arrangøren uavhengig av hans oppførsel?

Svært ofte gir kontrakten om salg av en bygning som skal oppføres i praksis ofte en straffeklausul ved forsinket levering.

Denne straffeklausulen kan aktiveres når de angitte fristene ikke er overholdt selv om kjøperne ikke har lidd fordommer.

Merk at disse forsinkede bøtene kommer i tillegg til skadene som kan kreves av kjøpere, på grunnlag av vanlig kontraktslovgivning på grunn av dårlig utførelse av byggherren av sine kontraktsmessige forpliktelser.

Imidlertid er forsinket betaling ikke nødvendigvis inkludert i salgskontrakter i tilstanden perfekt fullført.

De er i hovedsak lovfestet for individuelle husbyggingskontrakter.

Dermed kan den planlagte fristen bli påvirket av effekten av force majeure, dager med dårlig vær, leveringsforsinkelser knyttet spesielt til COVID eller til og med en svikt i et tjenesteleverandørselskap.

Faktum er fortsatt at årsakene til forsinkelsen må være klart begrunnet og ikke skyldes ond tro fra produsentens side, noe som vil føre til en betydelig ubalanse mellom de involverte partene, nemlig den profesjonelle og forbrukeren.

Ved uttalelse avgitt 29. september 2016 (CCA, 29. september 2016, uttalelse nr. 16-01) tok Kommisjonen for urettferdige klausuler stilling til prinsippet om gyldigheten av fristforlengelsesklausuler i VEFA, med tanke på at de var i no. måte fornærmende.

Promotorer må imidlertid ikke dekke seg til med slike klausuler for å rettferdiggjøre særlig overdrevne forsinkelser.

Omstendighetene rundt saken vil bli tatt i betraktning av dommerne som vil undersøke oppførselen til utbygger og prosjektleder og deres mulige ond tro, denne typen fristforlengelsesklausul garanterer ikke automatisk fritak fra alt ansvar.

4. Mangfoldet av erstatningsberettigede skader ved forsinkelse

Økonomisk tap (betaling av husleie fordi kjøperen må forbli leietaker under ferdigstillelsen av bygget eller fordi han solgte sin første eiendom for tidlig, med tanke på at den ville bli levert innen forventet tidsramme, mellomrente, møbeloppbevaring osv.) , moralsk skade (forpliktelse til å flytte, problemer med utleier, følelse av isolasjon, angst, frykt for aldri å bli levert osv.), leieskade (hvis den ervervede eiendommen er en investeringsutleie eller hvis kjøperen ikke kan eiendommen der han ligger fordi han er tvunget til å bo der), er dette skadene som erstattes i retten eller gjennom forhandlinger med utbygger.

Faktisk, i tilfelle manglende overholdelse av leveringstiden og siden dette kan tilskrives selgeren og ikke kjøperen (Cass. 3rd civ., 5. juli 2011, n° 10-30.767), kan sistnevnte be om dette. erstatning for skaden påført i henhold til artikkel 1611 i Civil Code (Cass. 3rd civ., 1. feb. 1999, nr. 97-16.578; Cass. mixed ch., 6. oktober 2006, nr. 04-17.070 ; 3rd civ., 14. mars 2012, nr. 10-28.714).

Før eventuelle rettslige skritt må kjøperen sende et formell varsel til produsenten. Faktisk er det spesifisert at: "med mindre misligholdet er endelig, forfaller erstatning bare dersom debitor tidligere har blitt gitt beskjed om å oppfylle innen rimelig tid".

Forsinkelsen som påberopes under dekning av fristforlengelsesklausulen må være fullstendig begrunnet uten at ond tro fremkommer av produsentens handlinger.

Faktisk, "skyldneren dømmes, om nødvendig, til å betale erstatning enten for manglende oppfyllelse av forpliktelsen, eller for forsinkelse i oppfyllelsen, hvis han ikke begrunner at utførelsen ble forhindret av force majeure".

Så snart tiltakshaver, gitt formell varsel, har misligholdt sin forpliktelse til å levere arbeidet innen rimelig tid, vil sistnevnte sannsynligvis pådra seg ansvar (Cass. Civ. 3., 16. mars 2011) .

Me ZAKINE støtter deg i din innsats for å dømme produsenten til erstatning i tilfelle åpenbar forsinkelse

5. Leveringshjelp

Levering av eiendommen utgjør en forpliktelse for arrangøren. Dette er det siste trinnet, å overlevere nøklene.
Men pass på! Spenningen knyttet til denne store dagen krever at du tar vare på å bevare rettighetene dine for å hevde dem senere i tilfelle vanskeligheter!

Uansett om estimert leveringsdato er respektert eller ikke, vil den kjøpte varen bli levert.

Tiltakshaver skal levere en eiendom i sine valgte elementer og materialer, i henhold til beskrivende varsel.

Den må ikke ha noen defekt eller mangel.

Dette er grunnen til at dette trinnet må være underlagt av oppmerksomhet veldig spesielt for kjøpere som må støttes på riktig måte.

Så snart kjøperen blir tilkalt av utbygger med rekommandert post, må han iverksette tiltak for å sikre at levering skjer under best mulige forhold: ledsagelse av advokat, namsmann og til og med ekspert på bygg.

Hvis kjøperen på leveringsdagen ikke uttrykker noen forbehold, gir utbygger ham nøklene til boligen, og dette vil markere slutten på byggekontrakten.

Det vil bli utarbeidet en mottaksrapport hvor forbeholdene (dvs. de registrerte mangler) registreres, som skal sendes til utbygger innen en måned.

Andre reservasjoner kan noteres i måneden etter levering.

De bør nevnes i tillegg til de som er angitt i protokollen.

Under levering vil den bygningssakkyndige også kunne kontrollere eiendommens overflate.

Faktisk hender det noen ganger at det faktiske overflatearealet til eiendommen som er anskaffet utenfor plan er mindre enn det som er angitt i salgskontrakten og som er utover 4% av den aksepterte toleransen.

Tiltakshaver må oppheve forbeholdene (det vil si utføre tilleggsarbeid med sikte på å utbedre manglene) innen ett år, det vil si innen fristen som tilsvarer gjennomføringen av garantien for perfekt gjennomføring .

Merk til slutt at kjøperen kan nekte å betale den resterende 5% dersom produsentens forsinkelse har vist seg å være feilaktig og spesielt skadelig. I dette scenariet kunne han ikke risikere at produsenten påberopte seg oppsigelsesklausulen som hadde til hensikt å ugyldiggjøre salget (Cass. com., 14. des. 1993, nr. 92-11.702).

Likeledes ble det avgjort av kassasjonsretten at en kjøper kunne stole på byggherrens brudd på sine kontraktsmessige forpliktelser for å nekte å betale resten av prisen. Selger vil i dette tilfellet ikke kunne kreve manglende betaling av restbeløpet på grunn av å nekte utlevering av nøkler (Cass. 3. civ., 13. juli 2016, nr. 15-20.190).

6. Observasjon av mangler eller dårlig utførelse etter levering

Hva du skal gjøre hvis det er mangel på samsvar, dårlig utførelse eller skjulte feil.

Kjøperen, definitivt eieren av eiendommen hans (eiendomsoverdragelsen skjer med tilbakevirkende kraft på leveringstidspunktet), kan nå iverksette tiltak innen forskjellige tidsfrister etter de bemerkede mangler eller dårlig utførelse.

Dersom arrangøren ikke griper inn etter det rekommanderte brevet som er sendt til ham angående forbeholdene, kan kjøperen innen 13 måneder (en måned for å sende reservasjonene + 12 måneder) ta rettslige skritt (henvist) for å tvinge arrangøren til å oppheve reservasjonene .

Dersom det etter det første året viser seg andre mer alvorlige mangler, det vil si som påvirker bygningens soliditet, kan kjøper iverksette tiårsgarantien for å utbedre de konstaterte problemene.

Ugyldigheten av salget kan være mulig, men under svært strenge betingelser.

Det vil være lurt å kontakte a Advokat med spesialisering i VEFA å forstå hva som er den beste strategien å ta i bruk i møte med lidelser.

Henvisning, oppsummering-ekspertise, aksjon for å heve salget, søksmål om refusjon i forhold til manglende areal ervervet, alle rettslige handlinger som er mulige, men som utgjør en risiko hvis de ikke er helt i tråd med forventet resultat.

Det er derfor, ZAKINE kan hjelpe deg med å velge fremgangsmåten reises mot arrangøren.

Presisering av at enhver rettslig handling til syvende og sist kan følges av en forhandling med arrangøren og resultere i etablering av en transaksjonsprotokoll (avtaleprotokoll undertegnet i minnelighet).

Det er alltid å foretrekke å forhandle for å unngå noen ganger lange prosessuelle forsinkelser når arrangørens forslag viser seg akseptable.

Me ZAKINE, spesialisert på salg i en tilstand av perfekt ferdigstillelse (VEFA), vil kunne støtte deg og gi deg råd så godt som mulig før signering av kontrakten, under bygging, spesielt ved forsinkelser eller under besøket før levering. , og etter levering av varene.

Meg ZAKINE bistår deg ved forsinkelse i levering av et bygg som skal oppføres for å kreve erstatning og renter som erstatning for den påførte skaden.

Lære mer: 3 tips om Vefa-lov med advokat for å finne ut her.

Mester Zakine er VEFA advokat og i CCMI

Hun konsulterer og jobber i hele Frankrike.

(video, elektronisk signatur, nettbetaling).

Firmaet tilpasser seg timeplanene til aktive mennesker.

Maître Zakine, doktor i juss, advokat, er i forsinkelser i VEFA (covid eller ikke).

Advokatfirmaet har kompetanse på VEFA senhandlinger.

Me Zakine opererer i hele Frankrike: Antibes, Grasse, Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Ile de France, Neuilly sur Seine, Boulogne, Villepinte, Bezons, Pontoise, Toulon, Dijon, Bordeaux, Saint Tropez, Perpignan, Mont de Marsan, Rennes, Nantes, Nancy eller til og med Metz og Thionville.

Ikke nøl med å kontakte Me Zakine som vil kunne hjelpe deg med alle disse spørsmålene.

Me Zakine vil også motta deg via videokonferanse som du kan arrangere når det passer deg via nettstedet hans: https://calendly.com/maitre-zakine

Blokker gjerne en dato på min online time. Jeg kontakter deg til avtalt tid!