Velg en side

Helsepasset: en hodepine for arbeidsgivere: mellom forebyggingsplikt og forbud mot oppsigelser, hva skal man gjøre?

 

 

 

 

 

Fra når skal ansatte fremvise helsepass?

 Som allerede angitt i tidligere lovlige ukeblader, vil ansatte bli pålagt å fremvise helsepass for å gå til stedene nevnt i loven av 6. august 2021 fra 30. august 2021. For praktikanter og lærlinger er denne datoen utsatt til 30. september, 2021. Når det gjelder omsorgspersoner og personer som arbeider med utsatte mennesker, må de være vaksinert innen 15. september 2021.

Kan arbeidsgiver pålegge vaksinasjon mot covid-19 som en del av forpliktelsen til forebygging og sikkerhet overfor sine ansatte?

 Implementeringen av denne forpliktelsen kan ikke gjelde for denne typen vaksinasjon så lenge denne vaksinen ikke er obligatorisk i henhold til arbeidsloven, for eksempel tetanusvaksinen.

 Dette vil da være et brudd på Code of arbeid, men også et angrep på integriteten til menneskekroppen og retten av hver person til fritt å disponere kroppen sin i henhold til bestemmelsene i Civil Code.

 Regjeringen har forsøkt å finne et balansert forlik mellom det konstitusjonelle verdimålet om helsevern og rettighetene og frihetene til arbeidstakere som kan bli berørt av helseberedskapstiltak.

 Muligheten for oppsigelse i fravær av vaksinasjon er utelukket av loven om håndtering av helsekrisen.

 For ansatte på fast kontrakt er oppsigelse av ansatte som ikke fremviser vaksinasjonspass umuliggjort.

 Det var planlagt at disse ansatte vil bli suspendert i arbeidsavtalen ledsaget av et ubestemt lønnsavbrudd.

 Vil arbeidsgivere da kunne påberope seg andre oppsigelsesgrunner som vil anses som reelle og alvorlige?

 Når det gjelder arbeidstakere på åremål, sensurerte Grunnlovsrådet lovendringen som åpnet for mulighet for å si opp en åremålskontrakt tidlig på grunn av manglende fremvisning av helsepass. Rådet baserte seg på et brudd i likestilling mellom ansatte på faste og åremålskontrakter: 

 «78. Derfor, ved å sørge for at manglende fremvisning av «helsepass» utgjør en årsak til oppsigelse av kun tidsbestemte eller oppdragskontrakter, har lovgiver etablert en forskjellsbehandling mellom ansatte iht. natur av deres arbeidsavtale som ikke er relatert til det mål som forfølges (Betraktning 78 av beslutning fra det konstitusjonelle rådet nr. 2021-824 DC av 5. august 2021).

 

Det er derfor fornyelsen av CDD som vil skape vanskeligheter.  

 

Videre vil det ikke være mulig å inngå fast kontrakt etter åremål dersom arbeidstaker ikke fremviser helsepass.

 Andre oppsigelsesgrunner som arbeidsgiver kan klage på uten at oppsigelsen karakteriseres som usaklig:

 

  • Arbeidsgiver kan påberope seg oppsigelsesgrunnen knyttet til gjentatte fravær som forstyrrer virksomhetens funksjon og organisering, samtidig som det verifiseres at funksjonssviktene i virksomheten er reelle og konkrete.

 

  • oppsigelse på grunn av inhabilitet virker ikke som en veldig trygg løsning for arbeidsgiver. Faktisk er arbeidsuførhet definert av fravær av evner og/eller fysiske eller mentale egenskaper som kreves for å utføre ens plikter. Verdsatt i følge arbeidsplass okkupert av arbeidstaker, skal det noteres av bedriftslegen. Fraværet av et vaksinasjonspass stiller imidlertid ikke spørsmål ved den fysiske og mentale egnetheten til den ansatte til å besette sin stilling.

 Det gjenstår derfor å observere hvordan yrkesmedisin og industridomstoler vil reagere på dette spørsmålet som det ser ut til å oppstå. 

 

Til slutt kan vi spørre oss om spørsmålet om helsepasset er likt spørsmålet om diskriminering basert på helsetilstand.  

 

Hvis artikkel L.1132-1 i arbeidsloven bestemmer at «ingen person kan være […] oppsagt eller utsatt for et diskriminerende tiltak, direkte eller indirekte […] særlig når det gjelder godtgjørelse […] på grunn av […], hans moral, […] på grunn av hans helsetilstand”, er vaksinasjonspasset ikke direkte knyttet til arbeidstakerens helsetilstand. 

 

Dette handler ikke om å skape ulik behandling mellom ansatte med helsepass og de som ikke gjør det, av helsemessige årsaker. Dette innebærer å etablere denne forskjellen i behandling basert på beskyttelse av folkehelsen og den svært høye risikoen for spredning av viruset på det nasjonale territoriet. Som ved inhabilitet er det altså ikke her direkte spørsmål om arbeidstakerens helsetilstand, slik at bestemmelsene i arbeidsloven som regulerer forbudet mot alle former for diskriminering til syvende og sist ikke kan gjelde for denne nye situasjonen.

 

Det gjenstår derfor å vite hvilken måte industridomstolene vil avgjøre tvister som oppstår fra loven av 6. august 2021. 

 

Cécile ZAKINE-firmaet støtter deg fra starten av skoleåret med disse spørsmålene og bistår deg for domstolene i tilfelle en tvist

 

Det juridiske ukebladet  

 

Inngrep og nabostrid

Ethvert inngrep i en annens land er straffbart ved lov fordi det er et angrep på eiendomsretten, konstitusjonelt anerkjent og karakterisert som ukrenkelig og hellig siden erklæringen om menneskets og borgernes rettigheter.

Inngrep i andres grunn er misbruk av rett til å utvide en konstruksjon på en nabotomt som tilhører en annen, uten dennes samtykke.

Opprinnelig sanksjonerte kassasjonsretten inngrepet ved å kvalifisere det som misbruk av rettigheter selv når det var minimalt og kunne beordre ødeleggelse av et verk selv når et takstykke stakk ut på naboeiendommen eller det ble notert kun én centimeter inngrep. .

Faktisk har offeret for inngrepet rett til å be om ødeleggelse av bygningen, restaurering av lokalene og skader. Erstatning for skader vil variere avhengig av situasjonen.

Hvilke rettslige handlinger kan saksøkeren bruke?

For å oppnå riving av nabokonstruksjonen som gjør inngrep i eiendommen hans, må saksøkeren først kunne bevise grensene for sistnevnte og sette i gang en grensedragningsaksjon, som vil tillate ham, gjennom en juridisk ekspert oppnevnt av domstolen ( en sakkyndig landmåler), for å avgrense grensene for hans eiendom.

Det er fullt mulig å ty til minnelig grensedragning når partene er enige om å gå i denne retningen.

Fradelingen vil således gjøre det mulig for dommeren å merke inngrepet, pålegge riving av verket bygget på naboens eiendom og pålegge erstatning.

Du skal imidlertid vite at rettspraksis ikke lenger er like streng som de første dommene som ble avsagt i saken. Dommerne kontrollerer faktisk inngrepet og foretar en proporsjonalitetskontroll for å unngå å pålegge riving av et helt byggverk så lenge inngrepet er minimalt og har vart i mange år. Rettighetene til hver part blir faktisk analysert suverent av dommerne for å unngå å føre til situasjoner som ikke vil ta hensyn til realiteten til fakta for en altfor streng anvendelse av loven.

DE Skap Cécile ZAKINE hjelper deg med alle spørsmål knyttet til nabolagstvister, inngrep, grensehandlinger, servitutter. Så mange spørsmål som genererer nabolagstvister som kunne unngås.

 

Tittelen din kommer her

Innholdet ditt går her. Rediger eller fjern denne teksten inline eller i modulen Innholdsinnstillinger. Du kan også style alle aspekter av dette innholdet i modulen Designinnstillinger og til og med bruke tilpasset CSS på denne teksten i modulen Avanserte innstillinger.

L'lovlig ukentlig

Lytte til kunden

 

Det er viktig å spørre seg selv: hørte jeg på det eller bare hørte det?

 

Den første konsultasjonen er viktig fordi den første forpliktelsen er å lytte til klienten.

 

Peter Drucker sa: "Det viktigste i kommunikasjon er å høre hva som ikke blir sagt."

 

La oss legge fordommene våre til side, la oss ikke tenke for kunden og la oss virkelig lytte til dem for å forstå deres behov.

 

Ønsker han å ta rettslige skritt direkte eller foretrekker han å prøve et forlik?

 

Vil han være veiledende klient eller vil han kunne la seg veilede og støttes av en kompetent fagperson?

 

DE Skap Cécile ZAKINE vil være i stand til å forstå kommentarene dine og gi deg råd best i henhold til dine mål, forventninger og behov.

Me Zakine opererer i hele Frankrike: Antibes, Grasse, Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Ile de France, Neuilly sur Seine, Boulogne, Villepinte, Bezons, Pontoise, Toulon, Dijon, Bordeaux, Saint Tropez, Perpignan, Mont de Marsan, Rennes, Nantes, Nancy eller til og med Metz og Thionville.

Ikke nøl med å kontakte Me Zakine som vil kunne hjelpe deg med alle disse spørsmålene.

Me Zakine vil også motta deg via videokonferanse som du kan arrangere når det passer deg via nettstedet hans: https://calendly.com/maitre-zakine

RETTIGHETER: EN KOMPLETT VEILEDNING FOR SPØRSMÅL OG SVAR

 

1: Hva er forkjørsrett?

Kort sagt: En veirett er en reell rett som gir grunneier adgang til sin eiendom ved å krysse naboens.

I detalj: Veiretten er regulert av artiklene 637 ff. av sivilloven. Artikkel 637 definerer det som "en avgift pålagt en arv for bruk og fordel for en arv som tilhører en annen eier." Det skaper et rettsforhold mellom to fond: det dominerende fondet (som drar nytte av passasjen) og det tjenende fondet (som støtter det). Denne servitutten kan fastsettes ved lov, ved avtale mellom eierne, eller ved rettsavgjørelse avhengig av omstendighetene.

2: I hvilke tilfeller kan du lovlig krysse naboens land?

Kort sagt: Hovedsakelig i to situasjoner: når eiendommen din er landlåst (uten tilgang til offentlig motorvei) eller etter avtale med naboen din.

I detalj: De to hovedsituasjonene er:

  1. Den landfaste eiendommen : I henhold til artikkel 682 i Civil Code kan eieren hvis land ikke har noen avkjørsel til den offentlige motorveien eller har en utilstrekkelig avkjørsel, be om passasje til nabolandet. Denne servitutten kalles "lovlig" fordi den er pålagt selv uten avtale.
  2. Vanskelig eller dyr tilgang : En eiendom som har teknisk brukbar tilgang, men som er vanskelig å bruke (bratt skråning, uoverkommelige utbyggingskostnader osv.) kan dra nytte av en "konvensjonell" servitutt, etablert med naboens samtykke i samsvar med artikkel 686 i Civil Code. I motsetning til lovlig servitut kan dette ikke pålegges uten samtykke.

3: Hvordan etableres veirett på grunn av en enklave?

– Kort fortalt: Servitutten etableres enten ved minnelig avtale formalisert med notarius, eller ved rettsavgjørelse dersom det ikke er mulig å avtale.

I detalj: Etableringen av veirett på grunn av en enklave følger flere prinsipper:

  • I henhold til artikkel 683 i Civil Code, må passasjen normalt tas på den siden der ruten er kortest til den offentlige motorveien.
  • Det må imidlertid festes på det minst skadelige stedet for eieren som lider det.
  • Erstatning proporsjonal med skaden som er forårsaket, tilkommer vanligvis eieren av landet som krysses (artikkel 682, tredje ledd).
  • Artikkel 682-1 spesifiserer at eieren av tjenestejorden når som helst kan be om flytting av passasjen til et annet sted på hans grunn, forutsatt at denne flyttingen ikke påvirker bruken eller gjør den mer upraktisk.
  • Dokumentet som etablerer servitutten må spesifisere den nøyaktige plasseringen av passasjen, dens bredde og bruksvilkårene.

4: Kan veirett slettes dersom naboen ikke lenger er landfast?

Kort sagt: Ja, veiretten på grunn av en enklave opphører juridisk så snart enklaven forsvinner.

I detalj: Artikkel 703 i Civil Code sier klart at "tjenskap opphører når ting er i en slik tilstand at de ikke lenger kan brukes." Således, når en eier som nyter godt av veirett erverver en tomt som gir ham direkte adkomst til den offentlige vei, eller når det opprettes en ny offentlig vei i utkanten av hans eiendom, har veiretten på grunn av enklave ikke lenger noen juridisk grunn til å eksistere. Eieren av tjenestejorden kan da be om bekreftelse av denne utryddelsen og fjerning av veiretten.

5: Kan en eier nekte å si opp en servitutt dersom han får ny adgang?

Kort sagt: Han kan bare protestere dersom den nye tilgangen er utilstrekkelig, farlig eller vanskelig å bruke.

I detalj: Eieren av det dominerende landet kan bestride utryddelsen av servitutten ved å vise at:

  • Den nye adkomsten utgjør en fare (dårlig sikt på offentlig motorvei, bratt skråning)
  • Utbyggingen vil kreve arbeid som ikke står i forhold til verdien av eiendommen
  • Tekniske, administrative eller byplanleggingsbegrensninger hindrer normal bruk av denne nye tilgangen
  • Konfigurasjonen tillater ikke bruk som tilsvarer formålet med fondet (for eksempel uegnet for passasje av landbrukskjøretøyer hvis eiendommen er en gård)

Det er derfor ikke nok at en ny tilgang eksisterer materielt: den må være faktisk gjennomførbar og tilpasset eierens legitime behov.

6: Hvordan er fremgangsmåten for å si opp en veirett som er blitt ubrukelig?

Kort sagt: Forsøk på minnelig avtale, deretter attestert formalisering ved avtale, eller rettslige skritt ved avslag.

I detalj: Den anbefalte prosedyren omfatter flere trinn:

  1. Forsøk på minnelig ordning : Kontakt mottakeren for å demonstrere at servitutten ikke lenger eksisterer og tilby å formelt frafalle den.
  2. Attestert rapport : Ved avtale få utarbeidet notarielt skjøte som bekrefter servituttens opphør og offentliggjøre det i tinglysingskontoret for tvangsfullbyrdelse overfor tredjemann.
  3. Mekling eller forlik : I tilfelle uenighet, be om inngripen fra en mekler eller forliksmann før rettslige skritt.
  4. Rettslige skritt : Som en siste utvei, send saken til den territorielt kompetente domstolen (den om plasseringen av bygningen) for å be om erklæringen om at servitutten opphører.
  5. Juridisk ekspertise mulig : Retten kan pålegge en sakkyndig uttalelse for å vurdere om den nye adgangen faktisk er tilstrekkelig.

7: Er den konvensjonelle servitutten underlagt de samme utryddelsesreglene?

Kort sagt: Nei, en avtalefestet servitutt faller ikke automatisk bort dersom enklaven forsvinner, med mindre annet er fastsatt i skjøtet.

I detalj: I motsetning til den juridiske servitutten på grunn av enklave, følger den konvensjonelle servitutten (etablert etter avtale) forskjellige regler:

  • Den vedvarer selv om enklaven forsvinner, med mindre handlingen eksplisitt spesifiserer at den vil opphøre i dette tilfellet.
  • Den kan slukkes ved:
    • Gjensidig avtale mellom partene (endring av den opprinnelige akten)
    • Ikke-bruk i tretti år (artikkel 706 i Civil Code)
    • Forvirring (når de dominerende og tjenende eiendommene tilhører samme eier)
    • Permanent manglende evne til å trene (materiell ødeleggelse)

Det er derfor viktig å sjekke den nøyaktige arten av servitutten (lovlig eller konvensjonell) og de nøyaktige vilkårene i loven som oppretter den for å avgjøre under hvilke forhold den kan ende.

 
Gjør en avtale €45 30 minutter

8: Hvilke rettigheter og plikter er knyttet til vedlikehold av passasjen?

Kort sagt: Som standard er vedlikehold mottakeren av servituttens ansvar, men den konstituerende handlingen kan gi andre vilkår.

I detalj: Artikkel 697 i Civil Code bestemmer at "personen som en servitutt skylder, har rett til å utføre alle arbeider som er nødvendige for å bruke den og bevare den." Derfor:

  • Eieren av den dominerende grunnen må som hovedregel bære kostnadene ved vedlikehold av passasjen
  • Han kan ikke forverre servitutten (utvide passasjen, endre ruten ensidig)
  • Eieren av tjenesteleiegården kan ikke gjøre noe som reduserer bruken av servitutten (bygge på passasjen, plante trær som hindrer den)
  • Grunnloven kan gi en annen fordeling av vedlikeholdskostnadene
  • Ved unormal forverring kan det kreves deling av kostnader.

God tro og søken etter samordnede løsninger foretrekkes generelt for å unngå konflikter knyttet til vedlikehold.

9: Er arvingene eller nye eiere bundet av eksisterende servitutter?

Kort sagt: Ja, servitutter er knyttet til eiendommer og ikke til personer, så de overføres automatisk.

I detalj: Artikkel 700 i Civil Code spesifiserer at "hvis arven som servitutten ble opprettet for er delt, forblir servitutten forfalt for hver del." Likeledes:

  • Ved salg, donasjon eller arv arver den nye eieren de aktive og passive servituttene
  • Selger har en rettslig plikt til å informere kjøper om at det foreligger servitutter
  • Disse servituttene skal nevnes i notarius publicus
  • Ved kjøp av eiendom er det viktig å konsultere:
    • Skjøtet og dets vedlegg
    • Eiendommens pantestatus
    • Byplandokumenter
    • Eksisterende planer og grenser

Selv en servitutt som ikke er nevnt i skjøtet forblir tvangskraftig dersom den er offentliggjort i tinglysingstjenesten.

10: Kan plasseringen av en veirett endres?

Kort sagt: Ja, enten etter avtale mellom partene eller på initiativ fra eieren av den kryssede grunnen dersom flyttingen ikke vanskeliggjør bruken.

I detalj: Artikkel 701 i Civil Code spesifiserer at "eieren av det aktuelle landet ikke kan gjøre noe som har en tendens til å redusere bruken av servitutten eller gjøre den mer ubeleilig." Artikkel 682-1 tillater imidlertid eieren av tjenestelandet å be om flytting av passasjen for egen regning hvis han kan demonstrere en legitim interesse.

For å bli akseptert må denne turen:

  • Ikke reduser brukervennligheten for mottakeren
  • Bli fullt finansiert av søkeren
  • Presentere en objektiv interesse (tomtfesting, byggeprosjekt, etc.)
  • Bli gjenstand for nytt notarius publicus dersom partene er enige

Ved uenighet vil retten vurdere om vilkårene for flytting er oppfylt.

11: Kan veirett være gjenstand for ervervsmessig foreldelse?

Kort sagt: Nei, veirett kan aldri oppnås bare ved langvarig bruk, selv ikke etter flere tiår.

I detalj: Artikkel 691 i Civil Code sier klart at "kontinuerlige ikke-tilsynelatende servitutter og diskontinuerlige servitutter, enten de er tilsynelatende eller ikke, bare kan etableres ved tittel." En passasje som anses som en diskontinuerlig servitutt (som bare utøves ved menneskelig handling), kan den ikke erverves på resept.

Denne regelen har viktige konsekvenser:

  • Bare å bruke en passasje på andres grunn i 30 år eller mer skaper ingen rettigheter
  • Eierens toleranse utgjør aldri en anerkjennelse av veirett.
  • Bare en skriftlig handling (avtale eller dom) kan skape gyldig veirett
  • Eieren av landet kan i teorien forby passering når som helst i fravær av en tittel

For å sikre en passering som har vært brukt i lang tid, er det derfor vesentlig å formalisere den med et notarialt skjøte.

12: Hva er konsekvensene av å skjerpe veiretten?

Kort sagt: Uautorisert forverring kan bestrides av eieren av landet som krysses, noe som resulterer i restriksjoner eller kompensasjon.

I detalj: I følge artikkel 702 i Civil Code, "kan en person som har en tjenesterett bare bruke den i henhold til sin tittel, uten å være i stand til å gjøre noen endring som forverrer tilstanden til førstnevnte."

Forverring kan skyldes flere faktorer:

  • Betydelig økning i bruksfrekvens
  • Utvidelse eller endring av ruten uten tillatelse
  • Endring av destinasjon (fotgjengerovergang blir farbar)
  • Bruk av personer som ikke er fastsatt i den konstituerende loven
  • Utvidelse til nybygg ikke i utgangspunktet planlagt

Ved forringelse kan eieren av tjenesteleiet:

  • Be om tilbakeføring til den opprinnelige bruken i samsvar med tittelen
  • Be om tilleggskompensasjon
  • Skaff justeringer for å begrense plager
  • Ved alvorlige brudd, få misbruk av rettigheter etablert gjennom juridiske midler

13: Hvordan beregnes erstatningen for veirett?

Kort sagt: Erstatningen er proporsjonal med den påførte skaden, tatt i betraktning eiendommens verdiforringelse og de plagene som er forårsaket.

I detalj: I henhold til artikkel 682 nr. 3 i Civil Code, må passasjen etableres "mot kompensasjon som står i forhold til skaden den kan forårsake". Denne kompensasjonen er ikke en kjøpesum, men en kompensasjon.

Elementene som generelt tas i betraktning for beregningen inkluderer:

  • Landområdet som er påvirket av passasjen
  • Avskrivning i eiendomsverdi
  • Genererte plager (støy, støv, tap av privatliv)
  • Nødvendig vedlikehold av passasjen
  • Konsekvensene for utviklingen av resten av eiendommen
  • Den forventede bruksintensiteten til passasjen

Erstatningen kan fastsettes i form av et engangsbeløp eller en årlig livrente. Den kan revideres ved vesentlig endring i vilkårene for utøvelse av servitutten.

14: Gjelder vikerettservitutter for bygde- og skogsveger?

R14 – Kort fortalt: Land- og skogeiendommer nyter godt av særskilte regler for servitutter, med særskilte bestemmelser om utnyttelse.

I detalj: Bygdeveier, tilhørende kommunene, er omfattet av bygde- og sjøfiskeloven. Artikkel L. 161-5 bestemmer at "den kommunale myndigheten er ansvarlig for politiarbeid og bevaring av bygdeveier".

For skogeiendommer gir skogkoden spesifikke bestemmelser:

  • Artikkel L. 155-1 fastsetter spesifikke regler for trær på kanten
  • Artikkel L. 155-2 spesifiserer at enhver landfast skogeiendom drar nytte av rett til vei, ikke bare for nåværende utnyttelse, men også for å sikre dens tjeneste med det formål å bekjempe branner.
  • Spesielle servitutter kan bli pålagt for forsvar av skog mot brann (DFCI)

Landbrukseiendommer drar også nytte av spesielle bestemmelser i bygdeloven om åpning av driftstomter, med spesiell oppmerksomhet til passering av landbruksmaskiner.

15: Hva er virkemidlene dersom en nabo ulovlig sperrer en veirett?

Kort sagt: Du kan sende en formell melding, deretter be om en rettslig henvisning for å få en rask slutt på forstyrrelsen, og eventuelt kreve erstatning.

I detalj: Hindring av en lovfestet ferdselsrett utgjør en forstyrrelse som er straffbar ved lov. De mulige rettsmidler er:

  1. Minnlig tilnærming og formell varsel : Artikkel 56 i Code of Civil Proses oppfordrer til forsøk på en minnelig løsning. Et rekommandert brev med mottaksbekreftelse som formelt krever at naboen gjenoppretter veiretten, utgjør et første formelt skritt.
  2. Sammendrag av saksbehandlingen : I en nødssituasjon tillater artikkel 835 i Code of Civil Proses at saken kan henvises til den midlertidige dommeren for raskt å få en ordre som beordrer stans av forstyrrelsen. Denne prosedyren er spesielt egnet når blokkeringen hindrer tilgang til boligen eller en profesjonell aktivitet.
  3. Handling i bunnen : En fullstendig sak for den rettslige domstolen gjør det mulig å få rettigheten definitivt anerkjent og å få erstatning for den påførte skaden.
  4. Straffe og tvangsgjennomføring : Dommeren kan legge en økonomisk bot til sin avgjørelse (beløp som skal betales per dag med forsinkelse) i samsvar med artikkel L. 131-1 i Code of Civil Enforcement Procedures.

Ved langvarig hindring kan erstatning dekke kostnadene som påløper for å få tilgang til eiendommen ellers, samt moralske fordommer knyttet til denne situasjonen.

Gjør en avtale €45 30 minutter

Advokaten skal stille opp som en tilgjengelig samtalepartner og svare på klientens spørsmål under hele saksbehandlingen. Firmaet opererer i Alpes Maritimes-regionen (Antibes, Cannes Grasse, Nice), men også i hele Frankrike (Bordeaux, Lyon, Marseille, Paris, Paris-regionen, Strasbourg, Nantes, Nancy, Perpignan, Toulouse, Bezons, Villepinte, Pontoise, Rennes). 

Bak kulissene til de olympiske leker i 2024 er en sosial konflikt under oppsikt. I hjertet av kontroversen: den kontroversielle bruken av dagspasssystemet. Dette systemet, som skal tilby mer fleksibilitet til selvstendig næringsdrivende, ser ut til å ha blitt avledet fra det opprinnelige målet, og etterlatt tusenvis av arbeidere i en prekær og potensielt ulovlig situasjon.

Dagspasset: et dårlig brukt system?

Dagspakken, styrt av artikkel L. 3121-58 i arbeidsloven, er et system som gjør at arbeidstid kan telles i dager i stedet for timer over et år. Opprinnelig designet for ledere, kan det også gjelde for "autonome ansatte" under visse strenge betingelser.

Jeg Sarah Zakine, arbeidsrettsadvokat, forklarer: «For å være kvalifisert for dagpakken, må en ansatt dra nytte av reell autonomi i organiseringen av timeplanen. Dette er den absolutte betingelsen for dette systemet. »

Ifølge de innsamlede vitneforklaringene virker imidlertid de ansatte ved de olympiske leker i 2024 langt unna denne lovede autonomien.

Pålagte tidsplaner, fiktiv autonomi

"Vi ble tvunget til å signere dagspasskontrakter, men vi fikk strenge tidsplaner, fra 13.30 til 23.00," sier en flyplassansatt anonymt. «Hvor er vår frihet til å organisere seg? »

Denne situasjonen reiser alvorlige juridiske spørsmål. Artikkel L. 3121-59 i arbeidsloven fastslår klart at dagpakke kan kun gjelde ansatte «som har autonomi til å organisere tiden sin.

Risikoer for de olympiske lekers organisasjonskomité (COJO)

COJO står overfor tunge sanksjoner. "I tilfelle en tvist kan domstolene omklassifisere disse daglige pakkekontraktene som tradisjonelle kontrakter," advarer Me Zakine. "Dette vil innebære tilbakevirkende betaling for all overtid som er utført, økt etter behov. »

Rettspraksis er klar på dette punktet. I en dom av 2. juli 2014 (n°13-11940) minnet Cassationsdomstolen om at mangelen på autonomi til ansatt ugyldiggjør avtalen om fastpris i dager.

En oppfordring til ansatte

De ansatte har all interesse av å handle raskt. Artikkel L. 3245-1 av Arbeidskodeks gir en foreldelsesfrist på 3 år for søksmål om utbetaling av lønn. "Hver dag som går er en dag mindre for å hevde rettighetene dine," insisterer Me Zakine.

Forskjellen mellom individuell husbyggingskontrakt (CCMI) og salg i en tilstand av perfekt fullføring (VEFA)
av Me Zakine

 

I fast eiendom dikterer to eminent viktige kontrakter forholdet mellom en byggherre og en kjøper: den individuelle husbyggingskontrakten (CCMI) og salget i en tilstand av perfekt fullføring (VEFA).

Selv om disse to modalitetene ofte sidestilles, har de avgjørende distinksjoner som krever spesiell oppmerksomhet.

Definisjoner av CCMI og VEFA :

  1. Individuell husbyggingskontrakt (CCMI) :

CCMI er en kontrakt regulert av lov nr. 90-1129 av 19. desember 1990, kjent som "Spinetta-loven". Den engasjerer en byggherre til å utføre oppføringen av en enebolig på vegne av en kjøper. Denne kontrakten gir en gjennomføringsgaranti samt en garanti for perfekt gjennomføring.

  1. Salg i perfekt fullføringstilstand (VEFA):

VEFA er på sin side styrt av artiklene L. 261-1 ff. i bygge- og boligloven. Den består av salg av fast eiendom under oppføring eller som skal bygges. Eiendomsutvikleren selger deretter en eiendom som han påtar seg bygges i tide og betingelser avtalt med kjøper.

Nøkkelpriser:

  1. Kontraktens art:

DE CCMI er en entreprisekontrakt hvor byggherren forplikter seg til å bygge en enebolig etter spesifikasjoner avtalt med kjøper. VEFA er en salgskontrakt knyttet til eiendom under oppføring eller som skal bygges.

  1. Ansvar:

Som en del av CCMI, produsenten er ansvarlig av hele byggeprosessen, fra prosjektering til levering. Kjøper er prosjekteier og tomten er under tilsyn av byggherrens byggeleder. I VEFA er det utbygger som har ansvaret for byggingen av den solgte eiendommen, men også for markedsføringen av denne. Utbygger er prosjekteier. Byggeplassen har tilsyn av en prosjektleder eller en arkitekt.

  1. Leveringsdatoenison av bien : 

I sammenheng med en CCMI er leveringsdatoen generelt fiksert på en presis og detaljert måte i kontrakten. Denne datoen utgjør en kontraktsmessig forpliktelse fra produsentens side overfor kjøperen. Ved forsinkelse i leveringen er produsenten pålagt å betale forsinkelsesgebyrer til kjøperen, unntatt i tilfeller av force majeure eller feil fra kjøperen.

I motsetning til CCMI, er leveringsdatoen i VEFA ofte mindre presis og kan være gjenstand for beredskap knyttet til fremdriften av arbeidet. VEFA-kontrakten setter vanligvis en estimert leveringsperiode, i stedet for en nøyaktig dato. Partene blir da enige om en tidsramme som levering skal skje innenfor.

  1. Erstatning eller straff i caer sent : 

 

Når det gjelder CCMI, beregnes forsinkelsesgebyrer vanligvis på daglig basis: 1/3000-del av byggesummen per forsinkelsesdag (fastsatt ved lov).

Dette beløpet som skal betales for forsinket betaling kan legges til enhver annen skade som er påført, spesielt moralsk skade eller økonomisk skade knyttet til urettmessig betalt leie (leieskade) eller til og med knyttet til leie av en boks eller parkering.

Dette er erstatninger som tilkjennes i tillegg til forsinkelsesgebyrer.

DE VEFA-kontrakt gir ikke for sen betaling straffer som i CCMI med mindre kontrakten bestemmer noe annet. I dette tilfellet er det hensiktsmessig å beregne dem annerledes og ta hensyn til alle skade led. Her er de viktigste skadene som kjøper kan lide i tilfelle sen levering i VEFA gjelder også for CCMI:

  • Økonomisk skade :

Forsinket levering av eiendommen kan medføre ekstra kostnader for kjøper, som for eksempel betaling av husleie eller månedlige boliglån for kjøpers nåværende bolig. Kjøperen kan også lide et økonomisk tap dersom leveringsforsinkelsen påvirker deres eiendomsprosjekter eller -investeringer, særlig ved videresalg eller utleie av eiendommen.

  • Moralsk skade :

Forsinkelsen i leveringen kan skape stress, angst og usikkerhet for kjøperen, som ser at eiendomsprosjektet er forsinket. Kjøper kan også bli tvunget til å utvide sin nåværende boligsituasjon, noe som kan være en kilde til ubehag og utrygghet.

  • Materiell skade :

Ved vesentlig forsinkelse kan kjøper bli tvunget til å finne en midlertidig overnattingsløsning, noe som kan medføre ekstra kostnader. Forsinkelsen i leveringen kan også medføre logistiske og organisatoriske ulemper for kjøperen, særlig med hensyn til flytting og forvaltning av sine eiendeler.

  • Fordommer om nytelse :

Kjøperen kan bli fratatt den fredelige nytelsen av sin eiendom i forsinkelsestiden, noe som utgjør en skade i seg selv. Ved vesentlig forsinkelse kan kjøperen bli fratatt fordelene og spesifikke egenskaper ved eiendommen de har valgt, noe som kan påvirke deres komfort og tilfredshet.

  • Prosjekt skade :

Forsinket levering kan kompromittere kjøpers livsprosjekter og fremtidsplaner, spesielt med hensyn til planlegging av flytting, interiørdesign eller profesjonelle prosjekter knyttet til eiendommen. Det er viktig å merke seg at skadene påført ved forsinket levering i VEFA eller CCMI kan variere avhengig av lengden og omfanget av forsinkelsen, samt de spesifikke omstendighetene i hvert enkelt tilfelle.

 

  1. Garantier:

CCMI og VEFA gir en fullføringsgaranti og en garanti for perfekt gjennomføring til fordel for kjøperen, og tilbyr omfattende beskyttelse mot konstruksjonsfeil. I VEFA som i CCMI drar kjøperen fordel av de juridiske garantiene om perfekt gjennomføring, god funksjon og ti års garanti, som henholdsvis dekker feil, utstyr og skader som påvirker soliditeten til arbeidet.

Kort sagt, selv om CCMI og VEFA har som formål å bygge fast eiendom, er deres egenskaper og juridiske regimer betydelig forskjellige. Det er viktig for de involverte partene å forstå disse forskjellene for best mulig å sikre deres rettigheter og plikter i forbindelse med deres eiendomstransaksjoner. Således, a spesialisert juridisk rådgivning forblir ofte anbefalt for å unngå eventuelle påfølgende tvister og garantere perfekt utførelse av kontrakter.

Apollonia-affæren – juni 2024

Lagt ut 11. april 2024

 

Påminnelse om fakta om Appollonia-affæren

I 2009 brøt den rungende eiendomsskandalen om Apollonia-saken ut i Frankrike. Ved å involvere det eponyme eiendomsselskapet og hundrevis av individer lurt av dets tvilsomme handlinger, rystet denne affæren eiendomsverdenen og praksisen til VEFA

Apollonias ikke-regulerende praksis var kjernen i svindelen:
– salg av off-plan leiligheter til sterkt overvurderte priser;
– løfter om garantert leieavkastning som aldri ble realisert;
– kreve store provisjoner og bruke aggressive salgsteknikker. 

Med rundt 700 klagere og svindel anslått til nesten 800 millioner euro, omfanget av den økonomiske og moralske skaden ofrene har lidd er betydelig, og forårsaker sjokkbølger over hele landet. " Apollonia-saken og VEFA-rettferdighet » refererer til en eiendomsskandale som rystet Frankrike på 2000-tallet. VEFA, eller Sale in the Future State of Completion, er en kontrakt for salg av fast eiendom som fortsatt er under bygging.

Apollonia-affæren, oppkalt etter eiendomsselskapet i kjernen av skandalen, kom til syne da kjøpere ble møtt med forsinkelser i leveringen av eiendommene sine, problemer med byggekvaliteten og, i noen tilfeller, rent og rene forsvinninger av investerte midler .

Investorer ble svindlet i eiendomsprogrammer i VEFA tilbudt av Apollonia-selskapet, administrert av Jean-Claude Mas. 

Disse programmene bestod av kjøp av bolig beregnet for møblert utleie, med løfte om attraktiv avkastning. Imidlertid ble ikke boligen bygget eller ble det levert sent, og den lovede avkastningen ble aldri oppnådd.

Saken utløste en rekke klager fra fornærmede investorer, som ofte mistet en betydelig del av kapitalen sin. Undersøkelser avdekket uredelig praksis, som overfakturering, komplekse økonomiske ordninger og fortielse av informasjon.

I den ofte ugjennomsiktige verden av eiendom, finansskandaler er dessverre ikke sjeldne. Apollonia-saken, som nylig ble brakt på spissen, illustrerer dessverre denne virkeligheten.

Denne affæren, som rystet sektoren utenfor plansalg (VEFA), fremhever sofistikert svindelpraksis, som fører til kolossale økonomiske tap for mange investorer.

Modus operandi i denne affæren er like kompleks som den er skandaløs. 

Skjøter signert massivt "på hjørnet av et bord", på kafeer eller luksushoteller i Paris. Alt ble gjort for å trives med kundene. En av de mest urovekkende aspektene ved denne affæren er den påståtte involveringen av visse banker og notarius publicus i å validere og tilrettelegge for disse uredelige transaksjonene. Forfalskede dokumenter, ikke-eksisterende finansielle garantier og manipulasjon av midler har blitt sitert som en del av denne tvilsomme praksisen.

 Og så eksploderte alt i 2008.

Hvordan griper Me Zakines klient inn i Appollonia-saken?

 Mr. Zakine, advokat og doktor i rettsvitenskap representerer sin klient i denne Apolonia-saken. Sistnevnte vil få vite om fremveksten av denne affæren på radio.

 Dette er starten på 15 år juridisk kamp, angst og hardt arbeid for ikke å bli ødelagt.

 Omfanget av økonomiske tap som investorene lider er svimlende, med estimater som når nesten en milliard euro. Disse tapene har ikke bare alvorlige økonomiske konsekvenser for individuelle investorer, men undergraver også offentlig tillit til finans- og eiendomssystemet som helhet.

 MTil tross for myndighetenes innsats for å etterforske denne saken og stille de ansvarlige for retten, er veien til å reparere skaden fortsatt lang og usikker for mange ofre for Apollonia-saken. Juridiske tvister øker, med anklager mot flere interessenter, inkludert eiendomsselskapet selv, bankene og notarene som er involvert.

Siste utvikling i Appollonia-saken?

 DE Zakine kabinett ønsker å informere deg om den siste utviklingen i Apollonia-saken, angående påstander om en milliard eurosvindel som involverer salg i staten av fremtidig fullføring (VEFA), banker og notarius publicus.  Me Zakine fikk nylig en positiv avgjørelse for lagmannsretten i Paris.  Dommeren indikerte tydelig at våre klienter var helt velbegrunnede og legitime til å be om stans i saksbehandlingen mens hemmeligholdet til etterforskningen ble opphevet. Denne avgjørelsen markerer et betydelig skritt fremover i vår tilnærming til å garantere rettferdig rettferdighet for våre kunder.

Til tross for opphevelsen av hemmeligholdelsen av etterforskningen under saksbehandlingen, bemerket dommeren likevel at denne anmodningen var spesielt godt begrunnet.

Denne avgjørelsen ble ønsket velkommen og ga håp til hans klienter angående det, vi håper, positive utfallet av saken som vil bli endelig påberopt.  

Ved denne avgjørelsen fylt med rettferdighet, mente dommeren at kjøperne var berettiget i deres forespørsel, og styrket dermed vår posisjon og anerkjente legitimiteten til våre og våre klienters handlinger i denne lange kampen.

Denne saken fremhever det kritiske behovet for strengere regulering og økt tilsyn i eiendomssektoren for å forhindre slike katastrofer i fremtiden. Investorer må kunne ha tillit til integriteten til eiendomstransaksjoner og være beskyttet mot uredelig og villedende praksis.

Avslutningsvis representerer Apollonia-saken en dyster påminnelse om farene som ligger i eiendomsinvesteringer og fremhever de vedvarende feilene i reguleringen og tilsynet med sektoren. Myndigheter og markedsaktører må fordoble sin innsats for å sikre åpenhet, ansvarlighet og investorbeskyttelse i alle eiendomstransaksjoner.

På et område hvor tillit er essensielt, minner Apollonia-saken oss om at det kreves årvåkenhet og at ansvar må tas på alle nivåer for å unngå slike skandaler i fremtiden.

Ta kontakt med en advokat som kjenner til Appollonia-saken

Hvordan griper Me Zakines klient inn i Appollonia-saken?

Cabinet Zakine forblir ved din side for å gi deg all nødvendig støtte i denne saken.

Nous continuerons à travailler sans relâche pour faire valoir vos droits et obtenir une réparation équitable pour les préjudices subis d’ordre financier et incontestablement de nature économique.

Ikke nøl med å kontakte oss for spørsmål som kan påvirke den mørke Apollonia-saken, denne enorme salgssvindel i tilstanden av fremtidig fullføring. 

Maître Zakine - Advokat i Apollonia-saken

5 ting å vite hvis du ønsker å kjøpe eiendom på Grasse Court-auksjoner

Auksjoner i Grasse utgjør et interessant alternativ for å erverve fast eiendom og løsøre til priser ofte under markedet. Enten du er en investor, en førstegangskjøper eller bare ser etter et godt tilbud, vil denne omfattende guiden tillate deg å forstå de forskjellige prosedyrene, trinnene du må følge og rådene for å delta på auksjoner i Grasse med full tillit. Eneste nødvendighet: ha midlene eller en prinsippavtale fra din bankmann! Som en påminnelse kan du finn listen over varer som skal selges på auksjon her.

1. Hva kan selges på Grasse Court-auksjonen?

Grasse-domstolen organiserer to typer auksjoner:

  • DE eiendomsauksjoner : De gjelder leiligheter, hus, tomter, garasjer osv. Disse eiendelene kan komme fra eiendomsforeclosures, rettslige likvidasjoner eller ledige arv.
  • Les ventes aux enchères mobilières : De gjelder møbler, smykker, malerier, kunstverk m.m.

DE Grasse eiendomsauksjoner tilby alle typer eiendom: dette spenner fra en leilighet, en parkeringsplass eller rett og slett privat land som er under jurisdiksjonen til Grasse Court.

2. De ulike prosedyrene

To distinkte prosedyrer styrer auksjonene:

  • Rettslige auksjoner : De blir beordret av en dommer og overvåket av en advokat. De fleste eiendommer som legges ut for salg i Grasse selges via denne prosedyren.
  • Frivillige auksjoner : De er organisert på forespørsel fra eieren av eiendommen, som ønsker å selge den raskt. Denne prosedyren er mindre vanlig i Grasse.

3. Fremgangsmåte for å delta i auksjonen

A. Finn ut om eiendommene

  • Se salgskatalogen: tilgjengelig online på nettsiden til Grasse domstol eller fra advokaten som står for salget.
  • Besøk eiendommene: hvis mulig, for å få en ide om deres tilstand og verdi. Dette trinnet er viktig.
  • Be om overslag: fra eiendomseksperter eller auksjonarius for løsøre. Ellers må du bestemme deg for å vite at du vil ha kostnader å legge til (se vår beregnede kalkulator for dette).

B. Ta kontakte en advokat.

  • For å kunne svare og by (presse budene) må du ha et advokatkontor (du må være advokat). For å gjøre dette, ta kontakt med en advokat som gjennomfører auksjoner og spør dem om de allerede er booket for denne perioden.

C. Legg ut en obligasjon

  • En sum penger som garanterer din forpliktelse til å betale hammerslagsprisen hvis du vinner auksjonen.
  • Obligasjonsbeløpet er vanligvis 10% av den opprinnelige prisen. Betaling med kassesjekk skal gis til advokaten som skal presse budgivningen.

D. Kryss fingrene

  • Salget skjer i en rettssal ved Grasse hoff.
  • Be advokaten din om å presse innsatsen og håpe.

4. Gebyrer å betale

I tillegg til hammerslag må du betale følgende gebyrer:

  • Auksjonsgebyrer : 14.28% av hammerslagsprisen.
  • Opptaksrettigheter : for eiendomssalg, variere i henhold til salgsprisen.
  • Advokathonorarer : hvis du bruker en advokat til å hjelpe deg (noe som er obligatorisk for fast eiendom).

5. Tips for å delta på auksjoner

  • Sett et budsjett og ikke overskrid det. (det er derfor advokater er nødvendige)
  • Vær forsiktig og ikke la deg rive med av adrenalinet ved å selge.
  • Hvis du er i tvil, ikke nøl med å ringe en profesjonell (advokat, eiendomsekspert, etc.).

Ekspertguide for rettssaker i Cannes: Strategier og råd ved Grasse-domstolen

Auksjon i Cannes representerer en viktig juridisk prosedyre for forvaltning og deling av sameie eiendom, spesielt nødvendig i tilfeller av arv eller separasjon. Denne prosessen, styrt av presise juridiske prinsipper, krever streng mestring og forberedelse for å navigere effektivt i kompleksiteten. Her er en konsolidering av viktige råd, optimalisert rundt søkeordet «Cannes-oppfordring» og assosiert med relevante langhale-uttrykk.

Forstå auksjonen i Cannes

Auksjon i Cannes utpeker den juridiske prosessen som legger til rette for opphør av felleseie av fast eiendom av sin legges ut for salg på offentlig auksjon. Denne løsningen vurderes når eierne av andeler i en felles eiendom ikke kan komme til enighet om fordelingen, og dermed tillater en rettferdig fordeling av salget i samsvar med rettighetene til hver sameier.

Auksjonsprosess i Cannes: Viktige trinn

Reisen til auksjon i Cannes er strukturert rundt strategiske faser:

1. Innføring av rettsprosedyren:

Handling initiert av en eller flere medeiere for Cannes High Court, med sikte på å få autorisasjon til å selge eiendommen.

2. Eiendomskompetanse:

Evaluering av eiendommen av en lisensiert profesjonell for å bestemme markedsverdien, avgjørende for et rettferdig og rettferdig salg.

3. Organisering av auksjonen:

Le bien est proposé lors d’une enchère publique à Cannes, permettant la participation d’acquéreurs potentiels

4. Fordeling av midler:

Provenyet fra salget fordeles mellom meddelere, i samsvar med deres respektive andeler.

Preferanse for den minnelige avtalen i rammen av auksjonen i Cannes
Å velge en minnelig avtale før du starter en auksjon i Cannes anbefales sterkt. Denne tilnærmingen kan redusere kostnadene og varigheten av prosedyren betydelig, samtidig som den fremmer en fordelaktig løsning for alle involverte parter.

Gebyrer knyttet til forbindelsesprosedyren i Cannes

Auksjon i Cannes medfører ulike kostnader, inkludert honorarer til advokater som spesialiserer seg på auksjon i Cannes, saksomkostninger, verdivurdering av eiendom og kostnader forbundet med auksjonen. Tilstrekkelig økonomisk forberedelse er viktig.

Viktigheten av juridisk rådgivning i auksjoner i Cannes
Støtte av a advokat som spesialiserer seg på auksjonsprosedyrer i Cannes er avgjørende. En erfaren fagperson gir strategisk veiledning, fra forberedelse av forespørselen til juridisk representasjon, og garanterer dermed effektivt forsvar av klientens rettigheter.

Konsultasjon med en auksjonsekspert i Cannes
Ved behov for budgivning i Cannes, engasjement av en spesialisert advokat er avgjørende. Vårt firma, anerkjent for sitt juridisk ekspertise eiendomsmegling og auksjonsprosedyrer i Cannes, står til din disposisjon for en personlig konsultasjon, slik at du kan nærme deg prosessen med tillit og kompetanse.

Muligheten til å delta i en eiendomsauksjon innenfor Grasse rettsdomstol presenterer seg selv som en unik mulighet til å tilegne seg arv, ofte til en fortrinnsrett pris. Veien til et slikt oppkjøp er imidlertid langt fra fri for hindringer, spesielt for de som ikke er kjent med denne prosessen. Å forstå risikoer og unngå fallgruver er avgjørende for alle som vurderer å starte denne virksomheten. Gjennom klokskapen til en erfaren auksjonsadvokat, er her en grundig utforskning av fallgruvene for å unngå og gode anbefalinger for vellykket deltakelse.

1. Uvitenhet om juridiske bestemmelser

Grasse domstol fastsetter sine egne standarder og protokoller for eiendomsauksjoner. Ne pas être au fait de ces particularités peut mener à des fautes onéreuses, comme l’incapacité de s’engager dans l’enchère ou de concrétiser l’acquisition en cas de victoire. Il est impératif de se renseigner avec exactitude sur les modalités des enchères, les échéances à observer, et les pièces requises pour y prendre part. L’assistance personnalisée d’un conseiller juridique peut assurer le respect scrupuleux de toutes les formalités légales.

2 Undervurdering av tilleggskostnader

DE eiendomsauksjoner i Grasse innebære tilleggsutgifter som kan øke de samlede kostnadene ved anskaffelse betydelig. I tillegg til kjøpesummen må kjøpere vurdere advokathonorarer, tinglysingsgebyrer, notarhonorarer og eventuelt restaureringskostnader. Å neglisjere disse kostnadene kan resultere i en feilvurdering av investeringens lønnsomhet. Å konsultere en advokat lar deg ha et trofast overslag over disse utgiftene og unngå ubehagelige overraskelser. En kalkulator på Me Zakines nettside kan hjelpe deg med å beregne disse kostnadene. Dette forblir et anslag.

3. Utelatelse av besøket på Eiendommen

L'erverv av fast eiendom under en auksjon ved rettsdomstolen i Grasse utføres vanligvis "som den er", uten garanti angående tilstanden til eiendommen. Å unnlate å gjennomføre en nøye undersøkelse av eiendommen før auksjonen utgjør en betydelig fare. Skjulte mangler eller strukturelle bekymringer kan gjøre et attraktivt tilbud til en betydelig økonomisk belastning. En juridisk rådgiver kan henvise deg til kvalifiserte byggespesialister for å utføre denne inspeksjonen og evaluere de nødvendige renoveringene. På samme måte kan det å sjekke om eiendommen er bebodd og av hvem (barn, eldre eller yrkesaktive) indikere hvilke vanskeligheter du kan ha senere.

 

4. Manglende bevissthet om oppgjørsfrister

Transaksjoner på eiendomsauksjoner krever streng overholdelse av betalingsfrister etter auksjonen. Unnlatelse av å overholde disse forpliktelsene kan føre til tap av sikkerhetsdepositumet og ugyldiggjøring av salget. Det er derfor viktig å sikre tilgjengeligheten av de nødvendige midlene før du forplikter deg til auksjonen. En rådgiver som spesialiserer seg på auksjonssalg kan veilede deg mot den mest passende økonomiske strategien for å respektere disse begrensningene.

5. Mangel på strategisk forberedelse

Å gå inn på auksjonsarenaen uten en definert strategi er en vanlig, men unngåelig feil. Å sette på forhånd pristaket du er villig til å forplikte deg til, forstå den virkelige verdien av eiendommen og ha inngående kjennskap til det lokale eiendomsmarkedet er viktige skritt for å unngå impulsiv budgivning og budkrig. Bistanden fra en advokat kan være uvurderlig i utformingen av denne strategien, og gir et informert juridisk og økonomisk perspektiv.

Til slutt, to tips for vellykket deltakelse

Innledende konsultasjon : Før du forplikter deg, er det tilrådelig å søke råd fra en advokat som spesialiserer seg på eiendomsauksjoner for å diskutere prosjektet ditt. Denne tilnærmingen vil opplyse deg om spesifisitetene til auksjon ved Grasse domsrett og vil forberede deg tilstrekkelig.

Fullt budsjett : Utvikle et budsjett som inkluderer alle kostnader knyttet til oppkjøpet. Din juridiske rådgiver vil kunne hjelpe deg med å estimere disse utgiftene og sikre at du er fullstendig informert om de økonomiske konsekvensene av investeringen din. På samme måte, hvis du trenger å ta opp lån, be om en prinsippavtale. Vi kan forsikre deg om at det aldri er hyggelig å ikke kunne betale i tide.

Administrere ditt sameie uten en bobestyrer, mellom artikkel 47 og juridiske tips

På den solfylte kysten av Côte d'Azur får livet i et sameie spesielle farger, hvor bobestyreren spiller rollen som kaptein som sørger for harmonisk forvaltning av bygningen. Men hva skjer når denne viktige veiledningen er fraværende? Selv om denne situasjonen er ganske sjelden under Riviera-himmelen, kan den oppstå og åpne et kapittel fullt av spørsmål om ledelse og juridiske forpliktelser. La oss se på dette scenariet som er spesifikt for Côte d'Azur, og undersøke implikasjonene av fraværet av en tillitsmann gjennom prismen i artikkel 47 i loven av 10. juli 1965, trinnene for å utnevne en ny, den avgjørende betydningen av å ha en ved lov, og utviklingen forårsaket av Macron-loven, alle overstrødd med det unike preget som bare Côte d'Azur kan tilby.

Først av alt, la oss sitere dette seksjon 47 Ordrett :

Artikkel 47 Versjon i kraft siden 4. juli 2020
Endret ved dekret nr. 2020-834 av 2. juli 2020 – art. 39
I alle tilfeller, bortsett fra det som er fastsatt i den foregående artikkel, hvor forbundet ikke har en tillitsmann, utnevner presidenten for den rettslige domstolen, som avgjør ved kjennelse på anmodning, på anmodning fra enhver interessert part, en midlertidig administrator av sameie som er særlig ansvarlig for, innen de frister som er fastsatt i pålegget, å innhente referansene til forbundets bankkontoer, bankopplysningene og alle forbundets dokumenter og arkiver og for å innkalle til møtet med sikte på oppnevnelse av tillitsmann iht. vilkårene fastsatt i artikkel 9.

Funksjonene til denne provisoriske administratoren opphører automatisk ved aksept av hans fullmakt av tillitsmannen utpekt av generalforsamlingen.

I samsvar med III i artikkel 53 i vedtak nr. 2020-834 av 2. juli 2020, for tillitsmenn som er fritatt fra plikten til å åpne en egen konto i forbundets navn etter vedtak fra generalforsamlingen, kommer disse bestemmelsene tre i kraft 31. desember 2020.

L'Artikkel 47, en livline under Côte d'Azur-solen I de idylliske, men komplekse omgivelsene til Riviera-medeierskapet, blir artikkel 47 et fyrtårn om natten for medeiere som er desorienterte av fraværet av tillitsmannen. Den tilbyr en klar prosedyre som lar enhver eier be domstolene om utnevnelse av en midlertidig bobestyrer, og sikrer dermed at sameie blir aldri liggende på drift, som garanterer kontinuerlig forvaltning av fellesarealer og beskyttelse av kollektive interesser, alt under den blå himmelen på Côte d'Azur.

Lanser en forespørsel: Et skritt mot oppløsning under middelhavshimmelen Prosessen med å utnevne en ny tillitsmann begynner med en forespørsel, et nødvendig skritt for alle som ønsker å få Riviera-medeierskapet tilbake på rett spor. Dette juridiske trinnet finner ofte sted på arenaen til den kompetente domstolen, hvor en dommer, etter evaluering, innleder en midlertidig bobestyrer. Dette tiltaket, selv om det er foreløpig, gjør det mulig å gjenopprette et skinn av orden til a generalforsamling kan stå for å velge en ny guide.

Et imperativ under solen: tilstedeværelsen av en bobestyrer Ved kysten av Middelhavet gjør loven ingen bølger på dette punktet: tilstedeværelsen av en bobestyrer skal ikke tas lett på. Dette gylden regel sikrer smidig navigering av sameiet, med en tillitsmann i spissen for å gjennomføre forsamlingens beslutninger, overvåke økonomien og ta seg av vedlikeholdet av fellesarealene, noe som er avgjørende for trivsel og riktig funksjon av ethvert boligkompleks på Rivieraen.

Ny horisont med Macron-loven Macron-loven, som en frisk vind på seilene til medeierskapene til Côte d'Azur, har ført til store reformer, som også har påvirket tillitsmannens rolle. Det har åpnet nye horisonter ved å legge til rette for konkurranse mellom tillitsmenn og styrke rettighetene til sameierne, og dermed bidratt til mer transparent og tilgjengelig forvaltning for boliger badet i middelhavssolen.

Seiler uten å miste nordover på Côte d'Azur Å være uten tillitsmann på Côte d'Azur kan virke som en odyssé preget av usikkerhet og ledelsesutfordringer. Heldigvis tilbyr franske lovtekster og nyansene Macron-loven medeiere verktøy og tydelige veier for å overvinne disse turbulente periodene. Dermed, bevæpnet med artikkel 47 og lovinnovasjoner, kan eiere holde kursen, og sikre roen og bærekraften til deres Riviera-havn, selv i midlertidig fravær av en bobestyrer.

Skillet mellom innkalling og forespørsel:

I hjertet av det franske rettssystemet er det to hovedmekanismer som gjør det mulig å utfordre retten: stevningen og anmodningen. Disse prosessene, selv om de konvergerer mot samme mål, utmerker seg ved deres form, bruk og prosedyrer de setter i gang.

Oppgaven: Stevningen er fremstilt som en høyst formell rettsakt, utformet av a advokat og levert av en ministeriell offiser, namsmannen. Dette dokumentet, etablert som en sann søyle for omstridte prosedyrer, må imperativt artikulere emnet for forespørselen, avsløre fakta og det juridiske grunnlaget den er basert på. Det setter i gang en omstridt prosess der saksøker formelt inviterer saksøkte til å møte for domstolene, og åpner dermed for en dialektisk utveksling av konklusjoner, produksjon av dokumenter og noen ganger en etterforskningsfase før den rettslige avgjørelsen.

Forespørselen : Når det gjelder anmodningen, er den preget av sin relative enkelhet sammenlignet med stevningen. Skrevet enten av den berørte part eller av deres advokat, krever det ikke inngripen fra en namsmann for leveringen. Forespørselen må likevel tydelig angi emnet for anmodningen, argumentene som støtter den og kan ledsages av støttedokumenter. Hans ekspertiseområde inkluderer ikke-konkurransefulle prosedyrer eller nødforespørsler, som tilrettelegger for skritt som føre-var-tiltak eller akselererte prosedyrer, uten nødvendigvis å indusere en motstridende debatt.

Stevningen viser seg dermed å være det foretrukne verktøyet i konfliktsammenheng som krever inngående rettslig debatt, mens forslaget er ment for situasjoner som krever mer direkte og mindre konfronterende rettslig inngripen. Hvert av disse instrumentene spiller en uunnværlig rolle i navigeringen av vendinger i fransk lov, som illustrerer kompleksiteten og rikdommen til rettferdighet som en regulatorisk institusjon for menneskelige anliggender.