6 redenen om een beroep te doen op een advocaat op het gebied van VEFA (vente en l'état de parfait achèvement) of beter bekend als "buitenplanse verkoop"?

Over het algemeen doen kopers van dit type onroerend goed, dat steeds vaker voorkomt, een beroep op de diensten van een gespecialiseerde adviseur wanneer ze de volgende moeilijkheden tegenkomen:

- assistentie vanaf de eerste koopakte (reserveringscontract) tot en met de ondertekening van de definitieve koopakte,
- hulp bij levering,
- late levering of helemaal geen levering,
- verwijderen van reserveringen na levering
- gebreken,
– verborgen gebreken
- uitvoering van garanties na levering: garantie van perfecte afwerking, garantie van twee jaar, garantie van tien jaar.

Maar eerst, wat is een Sale on Completion?

De VEFA of Verkoop in staat van toekomstige voltooiing bestaat uit een verkoop op plan met het oog op de verwerving van onroerend goed (huis of appartement) dat binnen een bepaalde periode moet worden opgeleverd.

Dit is een contract voor een te bouwen gebouw.

Bovendien liggen de regels rondom VEFA zeer dicht bij die welke van toepassing zijn in Nederland kwesties van individuele woningbouwcontracten.

De verkoper/ontwikkelaar blijft eigenaar van het gebouw totdat de woningen worden opgeleverd, op welk moment het eigendom van het onroerend goed wordt overgedragen van de eigenaar aan de koper.

Hij wordt bijgestaan door een projectmanager die verantwoordelijk zal zijn voor de bouw.

De koper betaalt niet het volledige aankoopbedrag in één keer. Er wordt regelmatig geld opgevraagd naargelang de voortgang van het bouwproject. De projectmanager stuurt een voortgangsrapport en de eigenaar stuurt een voorlopig verzoek tot storting telkens als een nieuwe bouwfase begint.

1 De hulp van de advocaat bij het ondertekenen van de koopakte

Het doel? Ervoor zorgen dat de ontwikkelaar voldoet aan zijn verplichting om informatie te verstrekken en alle verplichte documenten te leveren tussen het reserveringscontract en de koopakte.

Gebaseerd op het principe dat de verkoper van een eigendom voor bouwen alle verplichte informatie zoals vereist door artikel L. 261-11 van de Code de la construction et de l'habitation heeft opgenomen in het contract voor de verkoop van een te bouwen gebouw, kan hij niettemin aansprakelijk worden gesteld voor het niet nakomen van zijn informatieplicht en voor het niet naleven van de contractuele bepalingen.

Dit betekent dat de verkoper van een te bouwen gebouw aansprakelijk kan worden gesteld voor het niet nakomen van zijn informatieplicht.

Naast de informatie die verplicht is volgens de bepalingen van het contract voor de verkoop van een gebouw, heeft de verkoper van een gebouw ook de plicht om informatie te verstrekken, en zelfs mee te werken, om de koper te helpen bij het begrijpen en assimileren van de massa technische documenten en specificaties.

Me ZAKINE zal u helpen met alle stappen die u moet nemen voordat u de koopakte ondertekent

2 - De eerste contractuele stappen

- Het reserveringscontract :

Het doel van dit contract is om de voorwaarden vast te leggen voor de verkoop van het toekomstige onroerend goed dat onder een VEFA verworven wordt.

Elke koper moet per aangetekende brief met ontvangstbevestiging op de hoogte gesteld worden van het reserveringscontract. De koper heeft 10 dagen de tijd om zich terug te trekken uit het contract vanaf de dag na de eerste overhandiging van de brief.

Als de koper zich binnen deze periode terugtrekt, worden alle betaalde bedragen terugbetaald.

Het volgende wordt per aangetekende brief met ontvangstbevestiging naar de koper verzonden:

- het ontwerp van de VEFA-akte vergezeld van een gedimensioneerd plan van de verkochte kavels, de beschrijvende technische nota en het plan van het eigendomscomplex;
- kopieën van de documenten die nodig zijn om de verkoop af te ronden: regelgeving voor mede-eigendomDe volgende documenten kunnen geraadpleegd worden: beschrijvende verklaring van splitsing, verkavelingsspecificaties, enz.

De koopakte moet dan door een notaris worden ondertekend.

- De verkoopakte

Het is daarom belangrijk om een advocaat te raadplegen zodra het reserveringscontract is ondertekend, omdat hij of zij de koper zal informeren over de extra tijd clausule, de te verwachten vertragingen en de stappen die genomen moeten worden om schadevergoeding te krijgen.

Soms is de voorlopige levertijd in het reserveringscontract anders is dan in de koopakte.

In dit geval moet u de zaak bespreken met een Gespecialiseerde advocaat om de koper te adviseren.

Ten slotte kan de notaris aansprakelijk worden gesteld als duidelijk kan worden aangetoond dat hij zijn informatie- en adviesplicht niet is nagekomen.

Cécile ZAKINE kan u helpen met al deze formaliteiten om ervoor te zorgen dat de aankoop van uw huis en de oplevering ervan onder de best mogelijke omstandigheden plaatsvinden en dat, in het geval van nalatigheid of slechte uitvoering van het contract door de verkoper/bouwer, actie wordt ondernomen om ervoor te zorgen dat uw rechten worden gerespecteerd.

3 - Vertraging in de levering: is dit aanvaardbaar? onder welke voorwaarden? wat zegt de koopakte? beschermen legitieme redenen voor vertraging de ontwikkelaar, ongeacht zijn gedrag?

In de praktijk bevat het contract voor de verkoop van een te bouwen gebouw vaak een boeteclausule in geval van te late oplevering.

Deze boeteclausule kan worden ingeroepen als de overeengekomen termijnen niet zijn nagekomen, zelfs als de kopers geen schade hebben geleden. schade.

Opgemerkt moet worden dat deze boetes voor late betaling bovenop de schadevergoeding komen die kopers volgens het gewone verbintenissenrecht kunnen eisen voor het niet nakomen van de contractuele verplichtingen door de bouwer.

Boetes voor betalingsachterstand hoeven echter niet te worden opgenomen in contracten voor de verkoop van een gebouw in perfecte staat van voltooiing.

Ze zijn voornamelijk bij wet voorzien in contracten voor de bouw van individuele huizen.

Dit betekent dat de geplande deadline beïnvloed kan worden door overmacht, slecht weer, vertragingen in de levering die met name verband houden met COVID of het falen van een serviceprovider.

De oorzaken van de vertraging moeten echter duidelijk gerechtvaardigd zijn en mogen niet het gevolg zijn van kwade trouw van de fabrikant, waardoor het evenwicht tussen de betrokken partijen, d.w.z. de verkoper en de consument, aanzienlijk zou worden verstoord.

In een advies van 29 september 2016 (CCA, 29 sept. 2016, advies nr. 16-01) heeft de Commission des clauses abusives (Commissie oneerlijke bedingen) zich uitgesproken over de principiële geldigheid van termijnverlengingsclausules in VEFA-contracten, waarbij zij oordeelde dat deze niet oneerlijk waren.

Ontwikkelaars mogen dergelijke clausules echter niet gebruiken om bijzonder oneerlijke vertragingen te rechtvaardigen.

De rechters zullen rekening houden met de omstandigheden van de zaak en het gedrag van de ontwikkelaar en de hoofdaannemer en hun mogelijke kwade trouw onderzoeken, aangezien dit type verlengingsclausule geen automatische vrijstelling van alle aansprakelijkheid garandeert.

4. Het aantal verliezen dat kan worden gecompenseerd in geval van vertraging

Financieel nadeel (huur betalen omdat de koper huurder moet blijven terwijl het gebouw wordt afgebouwd, of omdat hij zijn eerste woning te vroeg verkocht in de veronderstelling dat deze binnen de overeengekomen termijn zou worden opgeleverd, rente op tussentijdse betalingen, opslag van meubilair, enz.), morele schade (moeten verhuizen, problemen met de huisbaas, gevoelens van isolatie, angst, angst om nooit te worden opgeleverd, enz.), huurschade (als het gekochte onroerend goed een huurbelegging is of als de koper het onroerend goed niet kan betalen omdat hij gedwongen wordt om er te wonen). Dit zijn de soorten schade die in de rechtbank of via onderhandelingen met de ontwikkelaar worden gecompenseerd.

In geval van niet-naleving van de leveringstermijn, en wanneer dit te wijten is aan de verkoper en niet aan de koper (Cass. 3e civ, 5 juli 2011, nr. 10-30.767), kan de koper schadevergoeding eisen voor de geleden schade krachtens artikel 1611 van het Burgerlijk Wetboek (Cass. 3e civ., 1 feb. 1999, nr. 97-16.578; Cass. ch. mixte, 6 okt. 2006, nr. 04-17.070; 3e civ., 14 maart 2012, nr. 10-28.714).

Voordat de koper gerechtelijke stappen onderneemt, moet hij de bouwer een ingebrekestelling sturen. Er wordt bepaald dat: "tenzij de niet-nakoming definitief is, schadevergoeding alleen verschuldigd is als de schuldenaar eerst is aangemaand om binnen een redelijke termijn na te komen".

De vertraging die wordt ingeroepen onder de extra tijdclausule moet volledig gerechtvaardigd zijn, zonder enig bewijs van kwade trouw van de bouwer.

Sterker nog, "de schuldenaar wordt in voorkomend geval veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding, hetzij voor de niet-nakoming van de verbintenis, hetzij voor de vertraging in de nakoming, indien hij niet aantoont dat de nakoming werd verhinderd door overmacht".

Als de projecteigenaar dus in gebreke is gesteld en zijn verplichting om het werk binnen een redelijke termijn op te leveren niet is nagekomen, kan hij aansprakelijk worden gesteld (Cass. Civ. 3ème, 16 maart 2011).

Me ZAKINE zal u helpen om schadevergoeding te krijgen van de bouwer in het geval van een duidelijke vertraging.

5. Hulp bij levering

De ontwikkelaar is verplicht om de woning op te leveren. Dit is de laatste fase, wanneer de sleutels worden overhandigd.
Maar wees voorzichtig! De opwinding van deze grote dag betekent dat u ervoor moet zorgen dat u uw rechten beschermt, zodat u ze later kunt doen gelden als u in de problemen komt!

Of de geplande leveringsdatum nu wel of niet gehaald is, het gekochte goed zal geleverd worden.

De ontwikkelaar moet een woning in zijn onderdelen en met de gekozen materialen leveren, in overeenstemming met de specificaties.

Het moet vrij zijn van defecten.

Daarom moet deze fase onderworpen worden aan attentie kopers, die naar behoren begeleid moeten worden.

Zodra de koper door de projectontwikkelaar per aangetekende post is gedagvaard, moet hij of zij alle nodige stappen ondernemen om ervoor te zorgen dat de overdracht onder de best mogelijke omstandigheden plaatsvindt, inclusief het vergezeld worden door een advocaat, een deurwaarder en zelfs een bouwkundig inspecteur.

Als de koper geen reserveringen heeft op de dag van de overhandiging, zal de ontwikkelaar de sleutels van de woning overhandigen, wat het einde van het bouwcontract markeert.

Er wordt een acceptatierapport opgesteld, waarop eventuele voorbehouden (d.w.z. geconstateerde gebreken) worden aangetekend, en dat binnen een maand naar de ontwikkelaar moet worden gestuurd.

Andere voorbehouden kunnen binnen een maand na levering worden genoteerd.

Deze moeten vermeld worden naast de vermeldingen in de notulen.

Bij de oplevering kan de bouwkundige ook de oppervlakte van de woning controleren.

Het komt soms voor dat de werkelijke oppervlakte van het onroerend goed dat onder een VEFA is aangekocht, kleiner is dan de oppervlakte die op het verkoopcontract staat, namelijk meer dan 4% van de toegestane tolerantie.

De ontwikkelaar moet de voorbehouden wegnemen (d.w.z. extra werkzaamheden uitvoeren om de gebreken te verhelpen) binnen een jaar, d.w.z. binnen de periode die overeenkomt met de uitvoering van de garantie van perfecte voltooiing.

Tot slot moet worden opgemerkt dat de koper kan weigeren om de uitstaande 5% te betalen wanneer de vertraging van de bouwer verwijtbaar en bijzonder nadelig is gebleken. In een dergelijk geval kan de koper niet riskeren dat de bouwer zich beroept op de ontbindende clausule met als doel de verkoop nietig te verklaren (Cass. com., 14 dec. 1993, nr. 92-11.702).

Evenzo heeft de Cour de cassation geoordeeld dat een koper zich kan beroepen op het niet nakomen van zijn contractuele verplichtingen door de bouwer om te weigeren het saldo van de prijs te betalen. In een dergelijk geval kan de verkoper de niet-betaling van het uitstaande saldo niet aanvoeren als reden om te weigeren de sleutels te overhandigen (Cass. 3e civ., 13 juli 2016, nr. 15-20.190).

6. De ontdekking van defecten of gebrekkig vakmanschap na levering

Wat u moet doen als u een gebrek aan conformiteit, foutief vakmanschap of verborgen gebreken ontdekt.

De koper, die de definitieve eigenaar van het eigendom is (eigendom wordt met terugwerkende kracht overgedragen vanaf de datum van levering), kan nu binnen verschillende termijnen actie ondernemen, afhankelijk van de geconstateerde gebreken of gebrekkig vakmanschap.

Als de ontwikkelaar geen gevolg geeft aan de aangetekende brief die naar hem is gestuurd met betrekking tot de voorbehouden, kan de koper binnen 13 maanden (één maand om de voorbehouden aan te pakken + 12 maanden) een gerechtelijke procedure (référé) starten om de ontwikkelaar te dwingen de voorbehouden te verwijderen.

Als er na het eerste jaar andere, ernstigere gebreken aan het licht komen, d.w.z. gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten, kan de koper een beroep doen op de garantie van tien jaar om de gebreken te verhelpen.

De verkoop kan nietig worden verklaard, maar alleen onder zeer strikte voorwaarden.

U moet contact opnemen met een Advocaat gespecialiseerd in VEFA om te begrijpen wat de beste strategie is bij wanorde.

Kort geding, tussentijds deskundigenrapport, vordering tot ontbinding van de verkoop, vordering tot terugbetaling in verhouding tot het verlies aan verworven oppervlakte - dit zijn allemaal rechtsvorderingen die mogelijk zijn, maar die een risico inhouden als ze niet perfect in overeenstemming zijn met het verwachte resultaat.

Daarom ZAKINE kan u helpen de juiste procedure te kiezen. tegen de promotor.

Opgemerkt dient te worden dat eventuele juridische stappen uiteindelijk gevolgd kunnen worden door onderhandelingen met de ontwikkelaar, die leiden tot het opstellen van een schikkingsovereenkomst (in der minne getekend memorandum of understanding).

Het is altijd beter om te onderhandelen om lange procedurele vertragingen te voorkomen als de voorstellen van de ontwikkelaar acceptabel zijn.

De heer ZAKINE, die gespecialiseerd is in VEFA-verkoop, kan u de best mogelijke ondersteuning en advies geven voordat u het contract tekent, tijdens de bouw, vooral in geval van vertragingen of tijdens het bezoek vóór de oplevering, en na de oplevering van de woning.

Ik ZAKINE kan u helpen als de levering van een gebouw vertraagd is om schadevergoeding te eisen voor het geleden verlies.

Lees meer: 3 tips over vefa-recht met een advocaat om hier meer te weten te komen.

Meester Zakine is VEFA advocaat en in CCMI

Ze geeft advies en werkt in heel Frankrijk.

(video, elektronische handtekening, online betaling).

Het bedrijf past zich aan de roosters van werkende mensen aan.

Maître Zakine, doctor in de rechten, advocaat, is betrokken bij VEFA-vertragingen (covid of niet).

Het advocatenkantoor heeft expertise in VEFA vertragingsacties.

Me Zakine werkt in heel Frankrijk: Antibes, Grasse, Parijs, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Ile de France, Neuilly sur Seine, Boulogne, Villepinte, Bezons, Pontoise, Toulon, Dijon, Bordeaux, Saint Tropez, PerpignanMont de Marsan, Rennes, Nantes, Nancy, Metz en Thionville.

Aarzel niet om contact op te nemen met Me Zakine, die u over al deze zaken kan adviseren.

Mevrouw Zakine is ook beschikbaar voor u via videoconferentie, die u kunt regelen wanneer het u uitkomt via haar website: https://calendly.com/maitre-zakine

Aarzel niet om een datum te blokkeren op mijn online afspraak. Ik neem op het afgesproken tijdstip contact met u op!