1: Wat is een recht van overpad?

Kortom: Een recht van overpad is een zakelijk recht dat de eigenaar van een stuk land de mogelijkheid geeft om zijn eigendom te betreden door het perceel van een buurman over te steken.

In detail: Het recht van overpad wordt geregeld in de artikelen 637 en volgende van het Wetboek van Strafrecht. van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 637 definieert het als ‘een last die op een erfenis wordt gelegd voor het gebruik en de voordelen van een erfenis die aan een andere eigenaar toebehoort.’ Er ontstaat een juridische relatie tussen twee fondsen: het dominante fonds (dat profiteert van de overgang) en het dienende fonds (dat het ondersteunt). Deze erfdienstbaarheid kan worden vastgesteld bij wet, door een overeenkomst tussen de eigenaren of door een rechterlijke beslissing, afhankelijk van de omstandigheden.

2: In welke gevallen mag je legaal het land van je buurman betreden?

Kortom: Meestal in twee situaties: wanneer uw perceel ingesloten is (zonder toegang tot de openbare weg) of op grond van een contractuele overeenkomst met uw buurman.

In detail: De twee belangrijkste situaties zijn:

1. Het ingesloten eigendom :Volgens artikel 682 van het Burgerlijk Wetboek kan de eigenaar van een perceel waarvan de toegang tot de openbare weg niet of onvoldoende is, doorgang vragen naar het aangrenzende perceel. Deze erfdienstbaarheid wordt ‘wettelijk’ genoemd omdat deze ook zonder overeenkomst wordt opgelegd.
2. Moeilijke of dure toegang :Een onroerend goed dat technisch bruikbaar is maar moeilijk te gebruiken is (steile helling, onbetaalbare ontwikkelingskosten, enz.) kan profiteren van een “klassieke” erfdienstbaarheid, gevestigd met instemming van de buurman overeenkomstig artikel 686 van het Burgerlijk Wetboek. In tegenstelling tot wettelijke slavernij kan deze niet zonder toestemming worden opgelegd.

3: Hoe ontstaat een recht van overpad vanwege een enclave?

– In het kort: De erfdienstbaarheid wordt gevestigd door middel van een minnelijke overeenkomst die formeel is vastgelegd bij een notaris, of door een rechterlijke beslissing als er geen overeenstemming mogelijk is.

In detail: Het creëren van een recht van overpad vanwege een enclave volgt verschillende principes:

• Volgens artikel 683 van het Burgerlijk Wetboek moet de doorgang in de regel worden gekozen langs de zijde waar de weg naar de openbare weg het kortst is.
• Het moet echter op een plek worden gerepareerd die voor de eigenaar het minst schadelijk is.
• Een schadevergoeding die evenredig is aan de veroorzaakte schade, is in de regel verschuldigd aan de eigenaar van het betreden terrein (artikel 682, lid 3).
• Artikel 682-1 bepaalt dat de eigenaar van het dienende terrein te allen tijde kan verzoeken de doorgang te verplaatsen naar een andere plaats op zijn terrein, op voorwaarde dat deze verplaatsing het gebruik ervan niet beïnvloedt of hinderlijker maakt.
• In het document waarin de erfdienstbaarheid wordt vastgesteld, moeten de exacte locatie van de doorgang, de breedte ervan en de gebruiksvoorwaarden worden vermeld.

4: Kan een recht van overpad worden geannuleerd als de buurman niet langer ingesloten is?

Kortom: Ja, het recht van overpad dat aan een enclave toebehoort, vervalt juridisch zodra de enclave verdwijnt.

In detail: Artikel 703 van het Burgerlijk Wetboek stelt duidelijk dat "dienstbaarheden vervallen wanneer de zaken zich in een zodanige staat bevinden dat zij niet meer kunnen worden gebruikt." Wanneer een eigenaar die gebruikmaakt van een recht van overpad een stuk land verwerft dat hem rechtstreeks toegang geeft tot de openbare weg, of wanneer er aan de grens van zijn eigendom een nieuwe openbare weg wordt aangelegd, heeft het recht van overpad dat voortvloeit uit de enclave geen juridische bestaansreden meer. De eigenaar van het dienende land kan dan de bevestiging van dit uitsterven en de opheffing van het recht van overpad vorderen.

5: Kan een eigenaar weigeren een erfdienstbaarheid te beëindigen als hij een nieuwe toegang verkrijgt?

Kortom: Hij kan alleen bezwaar maken als de nieuwe toegang onvoldoende, gevaarlijk of moeilijk te gebruiken is.

In detail: De eigenaar van het heersende perceel kan de teloorgang van de erfdienstbaarheid aanvechten door aan te tonen dat:

• De nieuwe toegang levert een gevaar op (slecht zicht op de openbare weg, steile helling)
• De ontwikkeling ervan zou een werk vereisen dat niet in verhouding staat tot de waarde van het onroerend goed
• Technische, administratieve of stedenbouwkundige beperkingen verhinderen het normale gebruik van deze nieuwe toegang
• De configuratie ervan laat geen gebruik toe dat overeenkomt met het doel van het fonds (bijvoorbeeld ongeschikt voor de doorgang van landbouwvoertuigen als het onroerend goed een boerderij is)

Het is dus niet voldoende dat een nieuwe toegang materieel bestaat: deze moet ook daadwerkelijk uitvoerbaar zijn en aangepast aan de legitieme behoeften van de eigenaar.

6: Wat is de procedure voor het opzeggen van een recht van overpad dat nutteloos is geworden?

Kortom: Poging tot een minnelijke schikking, en vervolgens een notariële bekrachtiging indien overeenstemming wordt bereikt, of juridische stappen indien de overeenkomst wordt afgewezen.

In detail: De aanbevolen procedure bestaat uit verschillende stappen:

1. Poging tot minnelijke schikking :Neem contact op met de begunstigde om aan te tonen dat de erfdienstbaarheid niet meer bestaat en bied aan om er formeel afstand van te doen.
2. Notarieel rapport :Indien u overeenstemming bereikt, laat dan een notariële akte opmaken waarin de beëindiging van de erfdienstbaarheid wordt vastgelegd en publiceer deze in het Kadaster, zodat deze tegenstelbaar is aan derden.
3. Mediation of verzoening :In geval van onenigheid, vraag om de tussenkomst van een bemiddelaar of conciliator voordat u juridische stappen onderneemt.
4. Juridische stappen : Als laatste redmiddel kunt u de zaak voorleggen aan de territoriaal bevoegde rechtbank (de rechtbank van de locatie van het gebouw) om te verzoeken om de ontbinding van de erfdienstbaarheid te verklaren.
5. Juridische expertise mogelijk :De rechter kan een deskundigenoordeel gelasten om te beoordelen of de nieuwe toegang daadwerkelijk toereikend is.

7: Gelden voor conventionele erfdienstbaarheid dezelfde regels voor uitsterven?

Kortom: Nee, een bij overeenkomst vastgestelde erfdienstbaarheid vervalt niet automatisch als de enclave verdwijnt, tenzij anders is bepaald in de akte.

In detail: In tegenstelling tot de wettelijke erfdienstbaarheid die voortvloeit uit een enclave, zijn er voor de conventionele erfdienstbaarheid (vastgesteld door een overeenkomst) andere regels van toepassing:

• Het blijft bestaan, zelfs als de enclave verdwijnt, tenzij de wet expliciet aangeeft dat het in dat geval ophoudt.
• Het kan worden geblust door:
  • Onderlinge overeenstemming van de partijen (wijziging van de oorspronkelijke akte)
  • Niet-gebruik gedurende dertig jaar (artikel 706 van het Burgerlijk Wetboek)
  • Verwarring (wanneer de dominante en dienende eigendommen aan dezelfde eigenaar toebehoren)
  • Blijvende onmogelijkheid om te oefenen (materiële vernietiging)

Het is daarom van essentieel belang om de exacte aard van de erfdienstbaarheid (wettelijk of conventioneel) en de precieze voorwaarden van de wet die deze vestigt, te controleren om te bepalen onder welke voorwaarden deze kan eindigen.

8: Wat zijn de rechten en plichten met betrekking tot het onderhoud van de doorgang?

Kortom: Standaard is de begunstigde van de erfdienstbaarheid verantwoordelijk voor het onderhoud, maar de oprichtingsakte kan andere voorwaarden bevatten.

In detail: Artikel 697 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat "degene aan wie een erfdienstbaarheid verschuldigd is, het recht heeft om alle werkzaamheden uit te voeren die nodig zijn voor het gebruik ervan en voor het behoud ervan." Daarom :

• De eigenaar van het dominante land moet in de regel de kosten dragen voor het onderhoud van de doorgang
• Hij kan de erfdienstbaarheid niet verzwaren (de doorgang verbreden, de route ervan eenzijdig wijzigen)
• De eigenaar van het dienende erf mag niets doen wat het gebruik van de erfdienstbaarheid beperkt (bouwen op de doorgang, bomen planten die deze belemmeren).
• De oprichtingsakte kan voorzien in een andere verdeling van de onderhoudskosten
• Bij abnormale verslechtering kan een kostendeling worden gevraagd.

Om conflicten over onderhoud te voorkomen, wordt doorgaans de voorkeur gegeven aan goede trouw en het zoeken naar gezamenlijke oplossingen.

9: Zijn de erfgenamen of nieuwe eigenaren gebonden aan bestaande erfdienstbaarheden?

Kortom: Ja, erfdienstbaarheden zijn verbonden aan eigendommen en niet aan personen. Ze worden daarom automatisch overgedragen.

In detail: Artikel 700 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat "indien de nalatenschap waarvoor de erfdienstbaarheid is vastgesteld, wordt verdeeld, de erfdienstbaarheid voor ieder deel verschuldigd blijft." Insgelijks :

• Bij verkoop, schenking of erfenis erft de nieuwe eigenaar de actieve en passieve erfdienstbaarheden
• De verkoper heeft een wettelijke verplichting om de koper te informeren over het bestaan van erfdienstbaarheden
• Deze erfdienstbaarheden moeten in notariële akten worden vermeld
• Bij de aankoop van onroerend goed is het van cruciaal belang om het volgende te raadplegen:
  • De eigendomsakte en de bijlagen daarbij
  • De hypotheekstatus van het onroerend goed
  • Stedenbouwkundige documenten
  • Bestaande plannen en grenzen

Ook een erfdienstbaarheid die niet in de koopakte is vermeld, blijft uitvoerbaar indien deze is gepubliceerd in het Kadaster.

10: Kan de locatie van een recht van overpad worden gewijzigd?

Kortom: Ja, hetzij in overleg tussen partijen, hetzij op initiatief van de eigenaar van het overgestoken terrein, indien de verplaatsing het gebruik niet bemoeilijkt.

In detail: Artikel 701 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat "de eigenaar van het betreffende terrein niets mag doen wat ertoe strekt het gebruik van de erfdienstbaarheid te verminderen of het nog hinderlijker te maken." Artikel 682-1 staat de eigenaar van het dienende terrein echter toe om op eigen kosten de verplaatsing van de doorgang te verzoeken indien hij een legitiem belang kan aantonen.

Om geaccepteerd te worden, moet deze reis:

• Verminder het gebruiksgemak voor de begunstigde niet
• Volledig gefinancierd worden door de aanvrager
• Een objectief belang tonen (herstructurering van grond, bouwproject, etc.)
• Het onderwerp zijn van een nieuwe notariële akte als de partijen het erover eens zijn

Bij onenigheid beoordeelt de rechter of aan de voorwaarden voor de verhuizing is voldaan.

11: Kan een recht van overpad verjaring ondergaan?

Kortom: Nee, een recht van overpad kan nooit worden verkregen door simpelweg langdurig gebruik, zelfs niet na tientallen jaren.

In detail: Artikel 691 van het Burgerlijk Wetboek stelt duidelijk dat "voortdurende, niet-zichtbare erfdienstbaarheden en onderbroken erfdienstbaarheden, zichtbaar of niet, slechts door middel van een titel kunnen worden gevestigd." Omdat een doorgang wordt beschouwd als een tijdelijke dienstbaarheid (die enkel door een menselijke handeling wordt uitgeoefend), kan deze niet door verjaring worden verkregen.

Deze regel heeft belangrijke gevolgen:

• Het louter gebruiken van een doorgang op het land van iemand anders gedurende 30 jaar of langer creëert geen rechten
• De tolerantie van de eigenaar komt nooit neer op de erkenning van een recht van overpad.
• Alleen een schriftelijke handeling (overeenkomst of vonnis) kan een geldig recht van overpad creëren
• De eigenaar van het land kan in theorie op elk moment de doorgang verbieden bij gebrek aan een eigendomsbewijs

Om een doorgang die al langere tijd in gebruik is veilig te stellen, is het daarom noodzakelijk om deze vast te leggen met een notariële akte.

12: Wat zijn de gevolgen van verzwaring van een recht van overpad?

Kortom: Ongeoorloofde verzwaring kan door de eigenaar van het terrein waar de overtreding plaatsvindt, worden aangevochten, hetgeen kan leiden tot beperkingen of compensatie.

In detail: Volgens artikel 702 van het Burgerlijk Wetboek mag "iemand die een erfdienstbaarheidsrecht heeft, dit alleen uitoefenen overeenkomstig zijn titel, zonder dat hij enige wijziging mag aanbrengen die de toestand van de erfgenaam verergert."

Verslechtering kan het gevolg zijn van verschillende factoren:

• Aanzienlijke toename in gebruiksfrequentie
• Verbreding of wijziging van de route zonder toestemming
• Wijziging van bestemming (oversteekplaats voor voetgangers wordt begaanbaar)
• Gebruik door personen die niet in de oprichtingsakte zijn voorzien
• Uitbreiding naar nieuwbouw aanvankelijk niet gepland

Bij verslechtering kan de eigenaar van het dienende erf:

• Verzoek om teruggave aan het oorspronkelijke gebruik in overeenstemming met de titel
• Vraag om extra compensatie
• Maak afspraken om overlast te beperken
• Bij ernstige schendingen moet het misbruik van rechten via juridische middelen worden vastgesteld

13: Hoe wordt de vergoeding voor een recht van overpad berekend?

Kortom: De schadevergoeding is evenredig aan de geleden schade, rekening houdend met de waardevermindering van het onroerend goed en de veroorzaakte hinder.

In detail: Volgens artikel 682 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek moet de overgang worden vastgesteld "tegen een vergoeding die in verhouding staat tot de schade die hierdoor wordt veroorzaakt". Deze compensatie is geen koopprijs, maar een schadeloosstelling.

De elementen die doorgaans in aanmerking worden genomen bij de berekening ervan zijn:

• Het gebied van het land dat door de passage wordt beïnvloed
• Afschrijving van de waarde van onroerend goed
• De overlast die ontstaat (geluid, stof, verlies van privacy)
• Noodzakelijk onderhoud van de doorgang
• De gevolgen voor de ontwikkeling van de rest van het onroerend goed
• De verwachte intensiteit van het gebruik van de doorgang

De vergoeding kan worden vastgesteld in de vorm van een eenmalige uitkering of een jaarlijkse lijfrente. Het kan worden herzien in geval van een aanzienlijke wijziging in de voorwaarden voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid.

14: Zijn doorgangsrechten van toepassing op plattelands- en boswegen?

R14 – In het kort: Voor landgoederen en bosgebieden gelden specifieke regels voor erfdienstbaarheden, met speciale bepalingen voor de exploitatie.

In detail: Plattelandswegen die eigendom zijn van de gemeenten, vallen onder de Wet op de Plattelands- en Zeevisserij. Artikel L. 161-5 bepaalt dat “de gemeentelijke overheid verantwoordelijk is voor de politie en het behoud van plattelandswegen”.

Voor bospercelen bevat de Boswet specifieke bepalingen:

• Artikel L. 155-1 stelt specifieke regels vast met betrekking tot bomen aan de rand
• Artikel L. 155-2 specificeert dat elk ingesloten bosbezit profiteert van het recht van overpad, niet alleen voor de huidige exploitatie, maar ook om de dienst ervan voor het bestrijden van branden te waarborgen.
• Er kunnen speciale erfdienstbaarheden worden opgelegd voor de verdediging van bossen tegen branden (DFCI)

Ook voor landbouwpercelen gelden in de Landcode speciale bepalingen met betrekking tot de ontsluiting van percelen, waarbij speciale aandacht wordt besteed aan de doorgang van landbouwmachines.

15: Wat zijn de rechtsmiddelen als een buurman onrechtmatig een recht van overpad blokkeert?

Kortom: U kunt een aanmaning sturen en vervolgens een verzoek indienen om de overlast zo snel mogelijk te beëindigen. Eventueel kunt u dan een schadevergoeding eisen.

In detail: Het belemmeren van een wettelijk vastgelegd recht van overpad is een verstoring die strafbaar is. De mogelijke oplossingen zijn:

1. Minnelijke benadering en formele kennisgeving : Artikel 56 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moedigt aan tot het streven naar een minnelijke schikking. Een eerste formele stap is een aangetekende brief met ontvangstbevestiging waarin de buur formeel wordt verzocht het recht van overpad te herstellen.
2. Kort geding :In noodgevallen kan de zaak op grond van artikel 835 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering worden voorgelegd aan de voorzieningenrechter, die snel een bevel kan verkrijgen om de verstoring te staken. Deze procedure is vooral geschikt wanneer de verstopping de toegang tot de woning of een beroepsactiviteit verhindert.
3. Actie onderaan :Een volledige procedure bij de rechtbank maakt het mogelijk om het recht definitief erkend te krijgen en een vergoeding te verkrijgen voor de geleden schade.
4. Straf en gedwongen executie : De rechter kan aan zijn beslissing een geldboete verbinden (bedrag dat per dag vertraging moet worden betaald), overeenkomstig artikel L. 131-1 van het Wetboek van burgerlijke tenuitvoerleggingsprocedures.

Bij langdurige belemmering kan de schadevergoeding betrekking hebben op de kosten die gemaakt zijn om op andere wijze toegang tot het terrein te verkrijgen, alsmede op de morele schade die met deze situatie gepaard gaat.