4 punten over geheel door land omgeven eigendommen en erfdienstbaarheden in het onroerendgoedrecht

Op het gebied van het vastgoedrecht vormen niet aan zee grenzende eigendommen vaak unieke uitdagingen, waarvoor vaak de expertise van een toegewijde advocaat vereist is.

Het recht op toegang tot iemands eigendommen en diensten

4 Importpunten

Definitie van een enclave
Een enclave is een eigendom dat geen directe toegang heeft tot de openbare weg. In deze gevallen wordt het toegangsrecht een groot probleem.

Erfdienstbaarheden van doorgang
Om het probleem van de enclaves op te lossen, voorziet de wet in voorrang. Hierdoor heeft de niet aan zee grenzende eigenaar toegang tot zijn eigendom.

Wat is een dienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid is een last die wordt opgelegd aan land, het ‘dienende land’, ten behoeve van een ander land, het ‘dominante land’. Het kan worden vastgesteld bij wet, bij overeenkomst tussen de partijen (conventionele dienstbaarheid) of bij verjaring. Bij een conventionele erfdienstbaarheid heeft de eigenaar van de dienende grond doorgaans recht op schadevergoeding, tenzij de erfdienstbaarheid bij verjaring is gevestigd.

1. Het recht op toegang tot iemands eigendommen en erfdienstbaarheden

De wetgeving voorziet in erfdienstbaarheden om deze situatie te verhelpen, waardoor eigenaren van niet aan zee grenzende toegang tot hun eigendommen krijgen. De dienstbaarheid is een last die wordt opgelegd aan een fonds, een “dienend fonds” genoemd, voor het gebruik en nut van een ander fonds, een “dominant fonds” genoemd.

 Deze heffing kan worden vastgesteld:

 door de wil van de partijen (conventionele dienstbaarheid): in dit geval heeft de eigenaar van het dienend fonds recht op a compensatie, tenzij de erfdienstbaarheid op verjaring is gevestigd.

• op recept
• volgens de wet,

 Het recht van doorgang: een praktisch geval van dienstbaarheid

 Een recht van overpad is het meest voorkomende voorbeeld van een erfdienstbaarheid. Hierdoor kan een eigenaar wiens land geheel door land omgeven is, dat wil zeggen zonder toegang tot de openbare weg, door aangrenzende gronden gaan. Dit recht is van cruciaal belang om de toegang tot essentiële goederen te garanderen en het verkeer te vergemakkelijken.  

Ik, Zakine, had te maken met een zeer specifieke zaak die verband hield met een enclave die vrijwillig door een ontwikkelaar was gecreëerd op een perceel van zijn cliënt.

Praktisch geval 

 

Dans les faits, son client, Monsieur X, passait, depuis 20 ans, par trois parcelles pour atteindre sa propriété. Le premier propriétaire avait laissé ouverte un morceau de sa parcelle pour que le client de Me Zakine puisse y accéder et atteindre sa propriété en longeant lechemin devenu un chemin de servitude sur lequel il a toujours eu un droit de passage. Des indices de servitude et de droit de passage sont perceptibles par photographies aériennes et par ce qu’il ressort du procès-verbal établi par le géomètre expert. Mais voilà qu’un promoteur décide d’enclaver sa propriété en s’alliant avec l’un des voisins sur lequel Monsieur X passait depuis plus de 20 ans. En s’alliant, le promoteur et le voisin ne permettaient plus à Monsieur X de passer par leurs parcelles car ils en avaient bloqué l’accès par une barrière.

 Aan de andere kant van het perceel van de heer X kocht de ontwikkelaar een heel klein perceel van het gemeentehuis om er zeker van te zijn dat de heer X. Het zeer kleine perceel vormt wat wij een slotplot of hangslotplot noemen, bedoeld om het perceel van meneer X van alle kanten te omringen. 

De cliënt van Me Zakine heeft daarom geen enkele mogelijkheid meer om toegang te krijgen tot zijn eigendom, omdat enerzijds dit afgesloten perceel een obstakel is en het anderzijds een beek is die niet eens ontwikkeld kon worden omdat het een beschermd gebied is, beschouwd als zoals door de PLU van de gemeente.

Waarom al deze strategie van de kant van de promotor?

 Om een onderverdeling te kunnen creëren en Mr.

De ontwikkelaar heeft daarom bij bestuursbesluit een vergunning voor de ontwikkeling verkregen van de gemeente.

 Dus wat deed dhr.

 Eerste procedure bij de Rechtbank in kort geding (voor de spoedrechter) vanwege de onmogelijkheid om toegang te krijgen tot zijn perceel: actie wegens kennelijk onrechtmatige verstoring

 Tweede procedure ten gronde bij de Rechtbank (voor de rechter) om schadevergoeding te verkrijgen tot de waarde van de grond door een procedure te starten abnormale verstoring van de buurt

 Derde procedure voor de administratieve rechtbank: gratis beroep tegen de administratieve beslissing waarbij de ontwikkelingsvergunning is verleend (vergunning voor de ontwikkeling van de grond die aan de bouwvergunning voorafgaat).

Toen dhr. verzoek voor de administratieve rechtbank vanwege het afwijzende besluit dat is genomen na het vrijwillige beroep.

 Vierde procedure voor de administratieve rechtbank: verzoek om tussentijdse opschorting bedoeld om de opschorting van het ontwikkelingsproject te verkrijgen terwijl de Administratieve Rechtbank uitspraak doet.

 Dhr. Ik Zakine staat aan zijn zijde en begeleidt hem bij elk van deze procedures.

2.  Netwerk erfdienstbaarheden

Naast doorgangsrechten is de netwerkerfdienstbaarheid een andere belangrijke vorm van erfdienstbaarheid eigendomsrecht. Het betreft de aanleg en het onderhoud van water-, elektriciteits- of telecommunicatienetwerken op terreinen van derden. Deze vaak voortdurende erfdienstbaarheden vereisen bijzondere aandacht om het respect voor de rechten van alle betrokken partijen te garanderen. 

Het probleem is dat de notaris bij wederverkoop van een huis of grond soms vergeet de erfdienstbaarheid die in de vorige koopakte stond over te schrijven, zodat de buren niet weten dat zij voor hun buren een netwerkerfdienstbaarheid moeten hebben. 

Het is daarom raadzaam om bij het hypotheekregister te zoeken naar eerdere authentieke verkoopakten, terug te gaan in de tijd en na te gaan of de erfdienstbaarheid gepland was.

Zodra het in een eigendomstitel, dat wil zeggen in de verkoopakte, is vastgelegd, wordt het onbetwistbaar en kunnen de buren het gebruik ervan niet langer weigeren.

Praktisch geval 

 Ik Zakine moest deze kwestie in de Var behandelen op het niveau van een geografisch gebied dat zo gefragmenteerd was dat de netwerkerfdienstbaarheden niet langer duidelijk zichtbaar waren. 

Daarom was het noodzakelijk om in het gehele gebied op perceelsniveau onderzoek uit te voeren om na te gaan of er erfdienstbaarheden in de akte waren voorzien. 

Zo heeft zijn cliënt door het uitvoeren van dit onderzoek een lange en kostbare procedure kunnen vermijden, voor zover het bestaan van een erfdienstbaarheid aan het licht kon komen. 

Het enige dat nodig was, was het bewijsmateriaal aan de buren overleggen, onderhandelen en uitleggen dat ze niet langer konden weigeren. De cliënt van Me Zakine werd niet gedwongen juridische stappen te ondernemen en vermeed vele jaren van procedures voor een probleem dat vrij eenvoudig op te lossen was!

 

3. Procesvoering en oplossing van conflicten met betrekking tot erfdienstbaarheden

Geschillen over het recht van overpad komen vaak voor, vaak als gevolg van meningsverschillen over de locatie of het gebruik van de weg. Deze geschillen worden over het algemeen opgelost door de rechtbanken, die gebaseerd zijn op analyse van titels, historisch gebruik en praktische noodzaak. 

Deze erfdienstbaarheden, gedefinieerd door de rechtbank, kunnen continu of discontinu zijn. Voortdurende dienstbaarheid vereist niet dat de voortdurende handeling van de mens wordt uitgeoefend, terwijl discontinue dienstbaarheid, net als een recht van doorgang, menselijk handelen vereist.

4.De advocaat in het hart van het juridische proces

 Het vastgoedrecht, met zijn enclaves, erfdienstbaarheden en doorgangsrechten, is een gebied waar de professionaliteit en expertise van een advocaat als Meester Cécile Zakine zijn essentieel. Het vermogen om hierin te navigeren complexe juridische waterenDoor te luisteren en de belangen van haar cliënten te verdedigen, is zij een waardevolle bondgenoot in elke vastgoedaangelegenheid.

 Bij de onderhandeling of betwisting van deze erfdienstbaarheden is de tussenkomst van een advocaat als Maître Zakine essentieel.

Haar rol bestaat uit het adviseren over de rechten en plichten van elke partij, het opstellen van de nodige juridische documenten en het vertegenwoordigen van de belangen van haar cliënten voor de gerechtelijke en/of administratieve rechtbanken als een beroep noodzakelijk blijkt.