4 Points sur les Propriétés Enclavées et des Servitudes en Droit Immobilier

Dans le domaine du droit immobilier, les propriétés enclavées posent souvent des défis uniques, nécessitant fréquemment l’expertise d’un avocat spécialisé.

Le Droit d’Accès à sa Propriété et les Servitudes

4 Points import

Définition d’une Enclave
Une enclave est une propriété qui n’a pas d’accès direct à la voie publique. Dans ces cas, le droit d’accès devient un enjeu majeur.

Servitudes de Passage
Pour résoudre le problème des enclaves, la loi prévoit des servitudes de passage. Cela permet au propriétaire enclavé d’accéder à sa propriété.

Qu’est-ce qu’une Servitude ?
Une servitude est une charge imposée sur un terrain, le « fonds servant », au profit d’un autre terrain, le « fonds dominant ». Elle peut être établie par la loi, par accord entre les parties (servitude conventionnelle) ou par prescription. Dans le cas d’une servitude conventionnelle, le propriétaire du fonds servant a généralement droit à une indemnisation, sauf si la servitude est établie par prescription.

1. Le droit d’accès à sa propriété et les servitudes

La législation prévoit des servitudes de passage pour remédier à cette situation, permettant au propriétaire enclavé d’accéder à sa propriété. La servitude est une charge imposée sur un fonds, dit « fonds servant », pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds, appelé « fonds dominant ».

 Cette charge peut être établie :

 par volonté des parties (servitude conventionnelle) : dans ce cas, le propriétaire du fonds servant a droit à une indemnisation, sauf si la servitude est établie par prescription.

• par prescription
• par la loi,

 Le droit de passage : Un cas pratique de servitude

 Le droit de passage est l’exemple le plus courant de servitude. Il permet à un propriétaire dont le terrain est enclavé, c’est-à-dire sans accès à la voie publique, de passer par un terrain voisin. Ce droit est crucial pour garantir l’accès aux biens essentiels et faciliter la circulation.  

Me Zakine a eu à traiter d’un cas très particulier lié à une enclave créée volontaire par un promoteur sur une parcelle appartenant à son client.

Cas pratique 

 

Dans les faits, son client, Monsieur X, passait, depuis 20 ans, par trois parcelles pour atteindre sa propriété. Le premier propriétaire avait laissé ouverte un morceau de sa parcelle pour que le client de Me Zakine puisse y accéder et atteindre sa propriété en longeant lechemin devenu un chemin de servitude sur lequel il a toujours eu un droit de passage. Des indices de servitude et de droit de passage sont perceptibles par photographies aériennes et par ce qu’il ressort du procès-verbal établi par le géomètre expert. Mais voilà qu’un promoteur décide d’enclaver sa propriété en s’alliant avec l’un des voisins sur lequel Monsieur X passait depuis plus de 20 ans. En s’alliant, le promoteur et le voisin ne permettaient plus à Monsieur X de passer par leurs parcelles car ils en avaient bloqué l’accès par une barrière.

 De l’autre côté de la parcelle de Monsieur X, le promoteur a acquis de la mairie une toute petite parcelle juste pour être sûr que Monsieur X ne puisse pas y accéder par cet autre endroit. La toute petite parcelle constitue ce que l’on appelle une parcelle verrou ou parcelle cadenas, destinée à encerclée la parcelle de Monsieur X de toutes parts. 

Le client de Me Zakine n’a donc plus aucune possibilité d’accéder à sa propriété car d’une part, cette parcelle verrou fait obstacle et de l’autre côté, il s’agit d’un ruisseau qui ne pourrait même pas être aménagé car il s’agit d’une zone protégée, considérée comme telle par le PLU de la Commune.

Pourquoi toute cette stratégie de la part du promoteur ?

 Pour pouvoir créer un lotissement et faire céder Monsieur X jusqu’à qu’il vendre sa parcelle et que celle-ci puisse servir à la création du lotissement.

A ce titre, le promoteur a obtenu de la Commune un permis d’aménager ce, par une décision administrative.

 Qu’a donc fait Monsieur X ?

 Première procédure devant le Tribunal judiciaire en référé (devant le juge de l’urgence) en raison de l’impossibilité d’accéder à sa parcelle : action en trouble manifestement illicite

 Deuxième procédure au fond devant le Tribunal judiciaire (devant le Juge du fond) pour obtenir des dommages et intérêts à hauteur de la valeur du terrain en engageant une action pour trouble anormal de voisinage

 Troisième procédure devant le Tribunal administratif : recours gracieux contre la décision administrative ayant accordé le permis d’aménager (permis d’aménager le terrain qui va précéder le permis de construire).

Puis Monsieur X a déposé une requête devant le Tribunal administratif en raison de la décision de rejet intervenue à la suite du recours gracieux.

 Quatrième procédure devant le Tribunal administratif : requête en référé suspension destinée à obtenir la suspension du projet d’aménagement le temps que le Tribunal administratif statue.

 Monsieur X doit donc se battre devant le Tribunal judiciaire et devant le Tribunal administratif pour obtenir le désenclavement de son terrain enclavé de manière injustice. Me Zakine se tient à ses côtés et l’accompagne dans chacun de ces procédures.

2.  Les servitudes de réseau

Outre les droits de passage, la servitude de réseau est une autre forme de servitude importante en droit immobilier. Elle concerne l’installation et l’entretien des réseaux d’eau, d’électricité ou de télécommunication sur une propriété tiers. Ces servitudes, souvent continues, requièrent une attention particulière pour garantir le respect des droits de toutes les parties impliquées. 

Le problème est que parfois, en cas de revente d’une maison ou d’un terrain, le Notaire oublie de retranscrire la servitude qui se trouvait indiquée dans le précédent acte de vente de sorte que les voisins ne savent pas qu’ils doivent à leurs voisins une servitude de réseau. 

Il convient donc de se rendre auprès de la conservation des hypothèques pour recherche les actes authentiques de vente précédents, remonter dans le temps, et vérifier si la servitude était prévue.

Dès lors qu’elle est prévue dans un titre, c’est-à-dire l’acte de vente, elle devient incontestable et les voisins ne peuvent plus en refuser l’utilisation.

Cas pratique 

 Me Zakine a eu à traiter de cette question dans le Var au niveau d’une zone géographique qui avait été morcellée de sorte que les servitudes de réseaux n’apparaissaient plus distinctement. 

Il a donc fallu faire des recherches au niveau des parcelles de toute la zone pour rechercher si des servitudes étaient prévues dans les actes. 

C’est ainsi qu’en réalisant cette recherche, son client a pu s’éviter une longue et coûteuse procédure dans la mesure où l’existence d’une servitude a pu être mise en évidence. 

Il ne suffisait plus que de produire les preuves aux voisins, négocier et expliquer qu’ils ne pouvaient plus refuser. Le client de Me Zakine n’a pas été contraint de saisir la justice et s’est éviter bien des années de procédure pour une question qui a été plutôt simple à régler !

 

3. Litiges et résolutions des conflits liés aux servitudes

Les conflits relatifs au droit de passage sont fréquents, souvent dus à des désaccords sur l’emplacement ou l’utilisation du passage. Ces litiges sont généralement résolus par les tribunaux, qui se basent sur l’analyse des titres, l’usage historique, et les nécessités pratiques. 

Ces servitudes, définies par le tribunal, peuvent être soit continues, soit discontinues. La servitude continue ne requiert pas l’acte constant de l’homme pour s’exercer tandis que la servitude discontinue, comme un droit de passage, nécessite une action humaine.

4.L’Avocat au cœur du processus Juridique

 Le droit immobilier, avec ses enclaves, servitudes et droits de passage, est un domaine où le professionnalisme et l’expertise d’un avocat tel que Maître Cécile Zakine sont indispensables. Sa capacité à naviguer dans ces eaux juridiques complexes, en écoutant et en défendant les intérêts de ses clients, fait d’elle une alliée précieuse dans toute affaire immobilière.

 L’intervention d’un avocat tel que Maître Zakine est primordiale dans la négociation ou la contestation de ces servitudes.

Son rôle consiste à conseiller sur les droits et obligations de chaque partie, à rédiger les actes juridiques nécessaires, et à représenter les intérêts de ses clients devant les tribunaux judiciaire et/ou administratifs si un recours s’avère nécessaire.