1: Что такое преимущественное право проезда?

Суммируя: Право прохода — это реальное право, которое позволяет владельцу земли получить доступ к своей собственности, пересекая территорию соседа.

Подробно: Преимущество проезда регулируется статьями 637 и последующими. Гражданского кодекса. Статья 637 определяет его как «обременение, налагаемое на наследство в целях пользования и получения выгоды от наследства, принадлежащего другому собственнику». Он создает правовые отношения между двумя фондами: доминирующим фондом (который получает выгоду от перехода) и обслуживающим фондом (который его поддерживает). Этот сервитут может быть установлен законом, соглашением собственников или решением суда в зависимости от обстоятельств.

2: В каких случаях вы можете законно пересекать территорию соседа?

Суммируя: В основном в двух ситуациях: когда ваша собственность не имеет выхода к морю (без доступа к общественной автомагистрали) или по договорному соглашению с соседом.

Подробно: Две основные ситуации:

1. Не имеющая выхода к морю собственность : Согласно статье 682 Гражданского кодекса, собственник, земельный участок которого не имеет выхода на дорогу общего пользования или имеет недостаточный выход, может потребовать проезд на соседний участок. Этот сервитут называется «законным», поскольку он устанавливается даже без соглашения.
2. Трудный или дорогой доступ : Имущество, к которому имеется технически пригодный доступ, но которое трудно использовать (крутой склон, непомерно высокие затраты на застройку и т. д.), может пользоваться «обычным» сервитутом, установленным с согласия соседа в соответствии со статьей 686 Гражданского кодекса. В отличие от законного рабства, это рабство не может быть навязано без согласия.

3: Как устанавливается преимущественное право проезда в анклаве?

– Вкратце: Сервитут устанавливается либо мировым соглашением, оформленным у нотариуса, либо решением суда, если соглашение невозможно.

Подробно: Установление права преимущественного проезда через анклав осуществляется по нескольким принципам:

• Согласно статье 683 Гражданского кодекса, проезд, как правило, должен осуществляться с той стороны, где путь к дороге общего пользования является кратчайшим.
• Однако его необходимо установить в месте, которое нанесет наименьший ущерб владельцу, который от него пострадает.
• Возмещение, пропорциональное причиненному ущербу, как правило, причитается собственнику пересекаемого земельного участка (статья 682, пункт 3).
• Статья 682-1 устанавливает, что владелец облагаемого земельного участка может в любое время потребовать переноса прохода в другое место на его земельном участке при условии, что такой перенос не повлияет на его использование и не сделает его более неудобным.
• В документе об установлении сервитута должны быть указаны точное местоположение проезда, его ширина и условия пользования.

4: Можно ли отменить право прохода, если сосед больше не имеет выхода к морю?

Суммируя: Да, право преимущественного проезда по анклаву юридически прекращается сразу же после исчезновения анклава.

Подробно: Статья 703 Гражданского кодекса четко гласит, что «сервитуты прекращаются, когда вещи приходят в такое состояние, что ими невозможно более пользоваться». Таким образом, когда владелец, пользующийся правом проезда, приобретает участок земли, дающий ему прямой доступ к общественной автомагистрали, или когда на границе его собственности прокладывается новая общественная автомагистраль, право проезда, обусловленное анклавом, больше не имеет никаких юридических оснований для существования. Владелец облагаемой земли может затем потребовать подтверждения такого прекращения и отмены права прохода.

5: Может ли собственник отказаться прекратить сервитут, если он приобретает новый доступ?

Суммируя: Он может возражать только в том случае, если новый доступ недостаточен, опасен или сложен в использовании.

Подробно: Владелец господствующего земельного участка может оспорить прекращение сервитута, доказав, что:

• Новый подъезд представляет опасность (плохая видимость на дороге общего пользования, крутой склон)
• Его развитие потребует работы, несоразмерной стоимости собственности.
• Технические, административные или градостроительные ограничения не позволяют нормально использовать этот новый доступ.
• Его конфигурация не позволяет использовать его в целях, соответствующих назначению фонда (например, непригодно для проезда сельскохозяйственной техники, если объект недвижимости представляет собой ферму)

Поэтому недостаточно, чтобы новый доступ существовал материально: он должен быть реально осуществимым и соответствовать законным потребностям владельца.

6: Какова процедура аннулирования права проезда, пришедшего в негодность?

Суммируя: Попытка заключения мирового соглашения, затем нотариальное оформление в случае достижения соглашения или обращение в суд в случае отказа.

Подробно: Рекомендуемая процедура включает несколько этапов:

1. Попытка мирного урегулирования : Свяжитесь с бенефициаром, чтобы доказать, что сервитут больше не существует, и предложите официально отказаться от него.
2. Нотариально заверенный отчет : В случае достижения соглашения составить нотариальный акт, подтверждающий прекращение сервитута, и опубликовать его в органе регистрации прав на недвижимость для принудительного исполнения в отношении третьих лиц.
3. Посредничество или примирение : В случае возникновения разногласий обратитесь к посреднику или примирителю до начала любых юридических действий.
4. Судебный иск : В крайнем случае обратитесь в территориальный компетентный суд (по месту нахождения здания) с требованием о признании сервитута недействительным.
5. Возможна юридическая экспертиза : Суд может потребовать проведения экспертного заключения для оценки того, является ли новый доступ действительно достаточным.

7: Подпадает ли обычный сервитут под те же правила прекращения права собственности?

Суммируя: Нет, сервитут, установленный соглашением, не прекращается автоматически в случае исчезновения анклава, если иное не предусмотрено в акте.

Подробно: В отличие от законного сервитута, обусловленного анклавом, обычный сервитут (установленный соглашением) подчиняется иным правилам:

• Он сохраняется даже в случае исчезновения анклава, если только в акте прямо не указано, что в этом случае он прекратит свое существование.
• Его можно потушить:
  • Взаимное соглашение сторон (изменение первоначального акта)
  • Неиспользование в течение тридцати лет (статья 706 Гражданского кодекса)
  • Смешение (когда доминирующая и подчиненная недвижимость принадлежат одному и тому же владельцу)
  • Постоянная утрата способности к осуществлению физических упражнений (материальное разрушение)

Поэтому крайне важно проверить точный характер сервитута (законный или условный) и точные условия устанавливающего его акта, чтобы определить, при каких условиях он может прекратиться.

8: Какие права и обязанности связаны с содержанием прохода?

Суммируя: По умолчанию обязанность по содержанию возлагается на бенефициара сервитута, однако учредительным актом могут быть предусмотрены иные условия.

Подробно: Статья 697 Гражданского кодекса гласит, что «лицо, которому установлен сервитут, имеет право производить все работы, необходимые для его использования и сохранения». Поэтому :

• Владелец доминирующего участка земли, как правило, должен нести расходы по содержанию прохода.
• Он не может усугублять сервитут (расширять проход, изменять его маршрут в одностороннем порядке).
• Владелец служебного помещения не может делать ничего, что могло бы ограничить использование сервитута (строить на проходе, сажать деревья, препятствующие его использованию).
• Учредительным актом может быть предусмотрено иное распределение расходов на содержание.
• В случае ненормального ухудшения состояния может быть запрошено разделение расходов.

Добросовестность и поиск согласованных решений, как правило, являются предпочтительными для избежания конфликтов, связанных с техническим обслуживанием.

9: Связаны ли наследники или новые владельцы существующими сервитутами?

Суммируя: Да, сервитуты предоставляются объектам недвижимости, а не людям, поэтому они передаются автоматически.

Подробно: Статья 700 Гражданского кодекса гласит, что «при разделе наследства, на которое установлен сервитут, сервитут сохраняется за каждой частью». Так же :

• В случае продажи, дарения или наследования новый владелец наследует активные и пассивные сервитуты.
• Продавец имеет юридическое обязательство информировать покупателя о наличии сервитутов.
• Эти сервитуты должны быть указаны в нотариальных актах.
• При покупке недвижимости крайне важно проконсультироваться:
  • Правоустанавливающий документ и приложения к нему
  • Ипотечный статус недвижимости
  • Градостроительные документы
  • Существующие планы и границы

Даже сервитут, не упомянутый в договоре купли-продажи, остается действительным, если он опубликован в службе регистрации прав на недвижимость.

10: Можно ли изменить местоположение полосы отвода?

Суммируя: Да, либо по соглашению сторон, либо по инициативе собственника пересекаемого участка, если передвижение не затрудняет пользование им.

Подробно: Статья 701 Гражданского кодекса гласит, что «собственник земельного участка не может совершать никаких действий, которые могут ограничить использование сервитута или сделать его более неудобным». Однако статья 682-1 позволяет собственнику земельного участка, находящегося под сервитутом, требовать переноса прохода за свой счет, если он может доказать законный интерес.

Чтобы быть одобренной, эта поездка должна:

• Не снижайте удобство использования для бенефициара.
• Полностью финансироваться заявителем
• Представить объективный интерес (консолидация земель, строительный проект и т. д.)
• Быть предметом нового нотариального акта, если стороны согласны

В случае разногласий суд оценит, соблюдены ли условия переезда.

11: Может ли право прохода быть предметом приобретательной давности?

Суммируя: Нет, право преимущественного проезда никогда не может быть получено просто путем длительного использования, даже после нескольких десятилетий.

Подробно: Статья 691 Гражданского кодекса четко гласит, что «непрерывные неявные сервитуты и прерывистые сервитуты, явные или нет, могут быть установлены только на основании права собственности». Поскольку проход рассматривается как прерывистый сервитут (который осуществляется только действием человека), он не может быть приобретен по давности владения.

Это правило имеет важные последствия:

• Простое использование прохода на чужой земле в течение 30 лет и более не создает никаких прав.
• Терпимость владельца никогда не означает признания права преимущественного проезда.
• Только письменный акт (соглашение или решение суда) может создать действительное право прохода.
• Собственник земли теоретически может запретить проход в любое время при отсутствии права собственности.

Поэтому, чтобы закрепить за собой проход, который используется в течение длительного времени, необходимо оформить его нотариальным актом.

12: Каковы последствия ухудшения права преимущественного проезда?

Суммируя: Несанкционированное ухудшение условий может быть оспорено владельцем пересекаемой земли, что приведет к ограничениям или компенсации.

Подробно: Согласно статье 702 Гражданского кодекса, «лицо, имеющее право сервитута, может пользоваться им только в соответствии со своим правом, не имея возможности производить какие-либо изменения, ухудшающие положение первого».

Ухудшение может быть вызвано несколькими факторами:

• Значительное увеличение частоты использования
• Расширение или изменение маршрута без разрешения
• Изменение пункта назначения (пешеходный переход становится проходимым)
• Использование лицами, не предусмотренными в учредительном акте
• Расширение новых построек, изначально не запланированное

В случае ухудшения состояния имущества собственник служебного помещения может:

• Запросите возврат к первоначальному использованию в соответствии с заголовком.
• Запросить дополнительную компенсацию
• Получите корректировки для ограничения неудобств
• В случае серьезного нарушения прав, зафиксируйте злоупотребление правами в законном порядке.

13: Как рассчитывается компенсация за право проезда?

Суммируя: Компенсация пропорциональна понесенному ущербу с учетом износа имущества и причиненных неудобств.

Подробно: Согласно пункту 3 статьи 682 Гражданского кодекса, проход должен быть установлен «за возмещение, соразмерное причиненному им ущербу». Данная компенсация не является покупной ценой, а лишь компенсацией.

Элементы, которые обычно принимаются во внимание при его расчете, включают:

• Площадь земель, затронутых проходом
• Снижение стоимости имущества
• Возникающие неудобства (шум, пыль, потеря конфиденциальности)
• Необходимое обслуживание прохода
• Последствия для развития остальной части имущества
• Ожидаемая интенсивность использования прохода

Компенсация может быть установлена в форме единовременной выплаты или ежегодной ренты. Он может быть пересмотрен в случае существенного изменения условий осуществления сервитута.

14: Применимы ли сервитуты преимущественного права проезда к сельским и лесным дорогам?

R14 – Вкратце: Сельские и лесные участки пользуются особыми правилами сервитутов, предусматривающими особые положения об эксплуатации.

Подробно: Сельские дороги, принадлежащие муниципалитетам, подпадают под действие Кодекса сельского и морского рыболовства. Статья L. 161-5 предусматривает, что «муниципальные власти несут ответственность за поддержание порядка на сельских дорогах и их сохранность».

Для лесных объектов Лесной кодекс предусматривает особые положения:

• Статья L. 155-1 устанавливает особые правила, касающиеся деревьев на опушке леса.
• В статье L. 155-2 указывается, что любое лесное имущество, не имеющее выхода к морю, пользуется правом прохода не только для текущей эксплуатации, но и для обеспечения его использования в целях борьбы с пожарами.
• Специальные сервитуты могут быть установлены для защиты лесов от пожаров (DFCI)

Сельскохозяйственные объекты также пользуются преимуществами специальных положений Сельского кодекса, касающихся открытия рабочих участков, при этом особое внимание уделяется проезду сельскохозяйственной техники.

15: Какие меры можно предпринять, если сосед незаконно блокирует проезд?

Суммируя: Вы можете направить официальное уведомление, а затем запросить судебное разбирательство, чтобы быстро положить конец беспорядкам и, возможно, потребовать возмещения ущерба.

Подробно: Воспрепятствование осуществлению законно установленного преимущественного права проезда является нарушением, которое карается законом. Возможные решения:

1. Дружественный подход и официальное уведомление : Статья 56 Гражданского процессуального кодекса поощряет попытку мирного урегулирования. Заказное письмо с уведомлением о вручении, официально требующее от соседа восстановить право проезда, является первым формальным шагом.
2. Упрощенное производство : В чрезвычайной ситуации статья 835 Гражданского процессуального кодекса позволяет передать дело судье по временным мерам пресечения для быстрого получения постановления о прекращении беспорядков. Эта процедура особенно подходит, когда закупорка препятствует доступу к дому или профессиональной деятельности.
3. Действие внизу : Полное обращение в суд дает возможность окончательно признать право и получить компенсацию за понесенный ущерб.
4. Штраф и принудительная казнь : Судья может применить к своему решению денежный штраф (сумма, подлежащая уплате за каждый день просрочки) в соответствии со статьей L. 131-1 Кодекса гражданского исполнительного производства.

В случае длительного препятствия возмещение ущерба может покрывать расходы, понесенные при ином доступе к имуществу, а также моральный ущерб, связанный с этой ситуацией.