Задержка VEFA и CCMI: что делать? От меня Сесиль ЗАКИНЕ, доктор юридических наук, юрист из Бордо

юрист по недвижимости vefa

1. Компенсируемая задержка доставки

Приобретение новой недвижимости или « о планах » законодательно регулируются Строительным и Жилищным кодексом. Продажа здания в состоянии будущей готовности (VEFA) и продажа индивидуальных домов (CCMI) являются наиболее распространенными способами приобретения новой недвижимости.

В каждом из этих договоров закон требует, чтобы срок поставки был указан в акте приобретения. В целом в контракте предусмотрена такая формула, как « не позднее 31 марта 2021 г. " Или " в конце первого квартала 2021 года ".
По истечении этой даты покупатель имеет право на получение компенсации.

Однако в большинстве договоров купли-продажи новостроек в ВЕФА или CCMI, предусмотрен пункт, в котором перечислены законные причины приостановления срока поставки.

Причины обычно следующие:
-  Суровая погода
-  Апелляции третьих лиц по поводу разрешений на строительство
-  Частичная или всеобщая забастовка, закрытие объекта обанкротившейся компании, кризис в области здравоохранения, вызванный Covid-19.
-  Задержки из-за подземных аномалий

Если задержка доставки объекта недвижимости вызвана законной и обоснованной причиной, компенсация со стороны организатора не причитается.

Обратите внимание, что большинство контрактов предусматривают добавление пункта, который приводит к удвоению количества дней оправданной задержки и который сформулирован следующим образом:
в случае наступления одного из упомянутых событий это приведет к задержке доставки проданных товаров на время, вдвое превышающее фактически зарегистрированное, из-за последствий для общей организации сайта. "

Кассационный суд последовательно считает, что данная оговорка не является злоупотреблением в ущерб непрофессионалу или потребителю, поскольку не обеспечивает существенного дисбаланса между правами и обязанностями сторон договора. [1].

Однако, если определенные причины являются законными, застройщик или строитель индивидуального дома все равно должен обосновать их наличие и их причинную связь с задержкой сдачи.

Если производитель не обосновывает задержку поставки подтверждающими документами, покупатель должен отправить ему официальное уведомление заказным письмом с просьбой предоставить подтверждающие документы.

Со своей стороны покупатель должен позаботиться о том, чтобы проанализировать все предоставленные подтверждающие документы и при необходимости оспорить их. Этот этап анализа может быть сложным и утомительным. Помощь для получения наилучшей компенсации рекомендуется адвокат, знакомый с этим типом судебных процессов. возможный.

2. Компенсация в случае задержки доставки.

Если задержка неоправданна, покупатель может получить компенсацию за свои убытки, связанные с этой задержкой. Необходимо различать контракты VEFA и CCMI.
Действительно, действующее законодательство различает их, и некоторые положения, касающиеся компенсации за задержки, не действительны для каждого из этих контрактов.
– CCMI: предусмотрен штраф в размере не менее 1/3000 от цены приобретения за день просрочки [2]. –
VEFA: никакое правовое или нормативное положение не регулирует компенсацию за задержку доставки.
Компенсация в случае задержки также может быть предусмотрена в каждом из этих контрактов.
В случае CCMI штраф должен составлять не менее 1/3000 стоимости строительства за день просрочки. Тот же самый штраф может применяться и в контексте VEFA, даже если это случается очень редко.
Например, за жилой дом, цена строительства которого составляет 300 000 евро, покупатель получит компенсацию за день необоснованной просрочки в размере (300 000 * 1/3000) 100 евро.
Наконец, покупатель может ссылаться на любой ущерб, если он является следствием несвоевременной поставки. Таким образом, компенсация за задержку может быть оправдана: –
Накопление арендной платы с погашением кредита –
Потеря дохода от аренды
– Утрата налогового преимущества в случае приобретения, регулируемого системой освобождения от налогов и инвестиций в аренду, такой как PINEL – DUFLOT – Аренда складского помещения
– Возмещение промежуточных процентов, банковских комиссий
Поскольку каждая ситуация индивидуальна, покупатель, у которого возникла задержка доставки, должен оправдать свой личный ущерб либо непосредственно производителю, либо через юриста.
  1. Договор строительства индивидуального дома (CCMI) : Стандартный штраф составляет не менее 1/3000 от общей стоимости строительства за день просрочки.
  2. Продажа в будущей стадии завершения (VEFA) : Действующее законодательство не предусматривает конкретных правил компенсации в случае задержки

3. Получение компенсации за просрочку доставки

Когда происходит задержка сдачи недвижимости, у покупателя появляются права, которые он может отстаивать. Если застройщик или строитель приводит законные причины, оправдывающие эту задержку, покупатель должен провести проверку фактов и, при необходимости, направить официальное уведомление с требованием возмещения убытков.

Настоятельно рекомендуется проконсультироваться юрист, специализирующийся на спорах в сфере недвижимости получить конкретную консультацию относительно ущерба, который может быть компенсирован, в частности потому, что моральный ущерб по-прежнему сложно поддается количественной оценке.

Зачастую возможен вариант мирового соглашения. В этом случае между сторонами может быть заключено мировое соглашение, определяющее условия компенсации, включая охватываемый период и присужденные суммы.

В случае отсутствия мирного урегулирования, обращение в суд становится необходимым для отстаивания ваших прав на компенсацию.

Мэтр Закин: Ваш юридический партнер в VEFA, доступен лично или посредством видеоконференции.

Инвестирование в продажу в будущем состоянии завершения (VEFA) — это сложный процесс, требующий глубокой юридической экспертизы. Мэтр Закин, юрист, специализирующийся на имущественное право и, в частности, с точки зрения VEFA, предлагает вам индивидуальную поддержку для защиты ваших инвестиций и удовлетворения ваших конкретных потребностей.

Многомерная экспертиза:

Мэтр Закин окажет вам помощь в различных спорах, касающихся VEFA, включая, помимо прочего:

  • Задержки поставок и последствия для контракта
  • Налоговые вопросы и влияние Covid-19
  • Строительные дефекты и выполнение юридических гарантий
  • Соответствие сдаваемой площади
  • Ответственность различных участников (промоутера, нотариуса и т. д.)

Гибкость и доступность:

Понимая, что у каждого клиента разные ограничения и предпочтения, мэтр Zakine предлагает возможность очных консультаций в своем офисе или посредством видеоконференции. Такая гибкость позволяет вам воспользоваться высоким уровнем юридических услуг.

адвокат коммерческая аренда

4.8/5 - (1461 голос)