Молчаливое возобновление коммерческой аренды 

Механизм молчаливое продление коммерческой арендыхотя и широко распространен, но остается сложная концепция последствия которых часто неизвестны. Если эта система предлагает сторонам определенную стабильность, допуская автоматическое продление контракта по его окончании, она также предполагает значительные юридические и экономические ограничения. Целью данной статьи является пролить свет на действие молчаливого продления и его последствия для арендодателей и арендаторов, чтобы помочь им определить стратегию, которая лучше всего соответствует их интересам.

I. Что такое молчаливое продление договора коммерческой аренды?

А. Определение и правовой механизм

Молчаливое обновление – это правовой механизм, предусмотренный статьей L.145-9 Торгового кодекса, который разрешает автоматическое продление договора коммерческой аренды. когда истечет срок его действиябез необходимости заключения сторонами нового договора. Иными словами, если ни арендодатель, ни арендатор не изъявят желания прекратить аренду на условиях, предусмотренных законом или договором, она продолжается на тех же условиях и на неопределенный срок.

Б. Условия реализации

Для того чтобы молчаливое продление имело место, необходимо соблюдение нескольких условий:

- The срок первоначальной аренды должен быть истек, будь то договор аренды на 9 лет (минимальный законный срок) или другой срок, установленный сторонами.

- The договор аренды не должен исключать возможность молчаливого продления. Стороны действительно могут оговорить в договоре аренды, что она окончательно прекратится по окончании срока действия без продления.

– Ни одна из сторон не уведомила другую, в предусмотренные сроки и формы, его желание не продлевать договор аренды. Эти условия различаются в зависимости от того, подается ли уведомление арендатором или арендодателем.

Таким образом, молчаливое продление договора аренды является результатом не явного желания сторон продолжать свои договорные отношения, а отсутствия возражений против продления договора аренды на определенных условиях.

II. Юридические последствия молчаливого возобновления

А. Аренда продолжается на первоначальных условиях.

При молчаливом продлении договора аренды все положения первоначального договора продолжают действовать.. Таким образом, арендатор сохраняет право занимать помещение на тех же условиях, в частности, в отношении арендной платы, сборов, назначения помещения или работы.
Такая преемственность может быть выгодной, поскольку она обеспечивает стабильность для сторон и избавляет их от необходимости регулярного пересмотра условий аренды. Однако он также может оказаться ограничительным, лишив их возможности адаптировать договор к изменениям на рынке аренды или их потребностям.

Б. Стороны заключены на неопределенный срок

Если первоначальная аренда была заключена на фиксированный период, ее молчаливое продление приводит к преобразованию ее в аренду на неопределенный срок.. Это означает, что стороны продолжают действовать до тех пор, пока одна из них не решит прекратить его, направив уведомление, без предварительного установления крайнего срока.

Таким образом, арендатор может воспользоваться правом оставаться в помещении без ограничения по времени. В свою очередь, он может покинуть помещение только при соблюдении юридического или договорного уведомления под страхом необходимости платить арендную плату до конца этого периода, что может представлять собой значительное финансовое бремя.

C. Возможности прекращения остаются регулируемыми

В случае молчаливого продления арендодатель не имеет полной свободы прекратить договор аренды. Он может направить уведомление арендатору только в случаях, исчерпывающе перечисленных в законе, в частности:

– Завладеть помещением, чтобы жить в нем или разместить там близкого человека
– Восстановить или поднять их
– По законной и серьезной причине (например: несоблюдение договорных обязательств, неоднократные нарушения удовольствия)
– По истечении трехлетнего периода и с уведомлением за 6 месяцев без указания причины.

Арендатору предоставляется уведомление за 3 или 6 месяцев в зависимости от того, занимал ли он помещение более или менее двух лет. Эти ограничения направлены на обеспечение защиты существующего арендатора, но могут представлять собой потерю гибкости для арендодателя.

D. Пересмотр арендной платы остается регулируемым

Вопреки распространенному мнению, молчаливое продление не дает арендодателю возможности автоматически корректировать сумму арендной платы. Для его повторной оценки он должен инициировать специальную процедуру проверки с соблюдением срока уведомления и условий, предусмотренных договором аренды или законодательством.
Пересмотренная арендная плата ограничена изменением квартального индекса коммерческой арендной платы (ILC).. Только заметное изменение характеристик помещений, местные коммерческие факторы или смехотворная арендная плата (заниженная более чем на 10% по отношению к стоимости аренды) могут оправдать отмену потолка.
Таким образом, если молчаливое продление дает арендатору гарантию в отношении суммы его арендной платы, оно лишает арендодателя возможности существенной переоценки помимо явного продления аренды.

III. Стратегии и меры предосторожности для арендодателей

Столкнувшись с потенциально ограничительными последствиями молчаливого обновления, владельцы могут использовать разные подходы для защиты своих интересов:

А. Исключить молчаливое продление договора коммерческой аренды

Первый вариант состоит в том, чтобы указать в договоре аренды, что он не может подлежать молчаливому продлению. В этом случае договор аренды окончательно истечет в конце срока его действия, что вынудит стороны прямо пересмотреть условия его продолжения.
Если такая практика предлагает арендодателю большую гибкость, она заставляет его активно управлять договорами аренды и регулярно пересматривать условия аренды со своими арендаторами. Это также может привести к расходам и неопределенности в случае отъезда арендатора.

Б. Скорректировать условия молчаливого возобновления

Другая возможность регулировать последствия молчаливого обновления путем включения в договор аренды конкретных положений, таких как:

– Ограниченный период продления (например: 6 месяцев, 1 год) по истечении которого договор аренды автоматически прекращается, что позволяет избежать обязательств на неопределенный срок.

– Возможность досрочного расторжения в пользу арендодателя., что позволяет ему принять помещение по определенным причинам (например, работа, смена деятельности), не дожидаясь трехлетнего срока.

– Пункт об автоматической индексации арендной платы в зависимости от результатов деятельности арендатора., предлагая альтернативу ограниченным юридическим переоценкам.

Эти механизмы позволяют сохранять гибкость молчаливого обновления, одновременно контролируя его недостатки. Однако они должны быть запланированы при заключении договора аренды и могут столкнуться с сопротивлением со стороны арендаторов.

C. Предвидеть окончание аренды и его последствия

Наконец, Превентивное управление молчаливым продлением подразумевает, что арендодатель должен предвидеть истечение срока аренды на несколько месяцев вперед, чтобы выбрать наиболее подходящую стратегию:

– Пусть договор аренды будет продлен молчаливо, если его устраивает арендатор и текущие условия.

– Выдать отпуск по восстановлению или серьезной причине, если он желает вернуть свое имущество, соблюдение установленных законом сроков.

– Предложить срочное продление договора аренды с пересмотром условий, если это необходимо (например, аренда, пункт назначения, работы).

– Наймите процедура трехлетнего обзора если он заметит, что арендная плата занижена, собрав необходимые подтверждающие документы.

Такое ожидание позволяет арендодателю выбирать между сохранением своего арендатора и поиском оптимальной прибыльности для своей собственности, в зависимости от рыночных возможностей.

Хотя молчаливое обновление может показаться практическим решением проблемы преемственности, его последствия более сложны, чем кажется. Если это обеспечивает арендные отношения, это также порождает жесткость, которая может нанести вред интересам арендодателей.

Однако контролируемое использование этого механизма в сочетании с упреждающим управлением сроками аренды позволяет совместить защиту арендаторов и улучшение активов недвижимости. Главное – иметь долгосрочное стратегическое видение и демонстрировать предвкушение и способность к адаптации.