6 skäl att anlita en advokat inom området Försäljning i ett tillstånd av perfekt slutförande (VEFA) eller mer allmänt kallad "försäljning utanför plan"?

Generellt sett kräver köpare av denna typ av fastighet, som blir allt vanligare, specialiserad rådgivning när de stöter på följande svårigheter:

– hjälp från den första akten (reservationskontraktet) sedan under undertecknandet av den autentiska köpehandlingen,
– leveranshjälp,
– sen leverans eller till och med ingen leverans,
– hävande av reservationer efter leverans
- dåligt utförande,
– dolda defekter
– genomförande av garantier efter leverans: garanti för perfekt färdigställande, två års garanti, tio års garanti.

Men först av allt, vad är försäljningen i ett tillstånd av perfekt slutförande?

VEFA eller Försäljning i ett tillstånd av framtida färdigställande består av en försäljning av planer i syfte att förvärva fastigheter (hus eller lägenhet) avsedda att levereras inom en viss period.

Detta är ett kontrakt som avser en byggnad som ska uppföras.

Dessutom ligger reglerna kring VEFA mycket nära de som gäller i frågor om enskilda husbyggnadskontrakt.

Säljaren/byggherren förblir ägare till bygget fram till leverans av bostaden, då övergång av äganderätten till fastigheten från byggherren till köparen kommer att ske.

Han får hjälp av en projektledare som ska utföra bygget.

Köparen betalar inte hela beloppet för förvärvet på en gång. Finansieringsutlysningar görs regelbundet beroende på hur byggprojektet fortskrider. Projektledaren skickar en lägesrapport på platsen och beställaren skickar ett prognossamtal vid varje start av ett nytt etapp i bygget.

1 Advokatens hjälp vid undertecknandet av den autentiska köpehandlingen

Målet? Se till att arrangören följer sin skyldighet att tillhandahålla information och leverera alla obligatoriska handlingar mellan reservationskontraktet och det autentiska köpebrevet.

Förutsatt att fastighetssäljaren bygga har infört i avtalet om försäljning av den byggnad som ska uppföras all obligatorisk information som krävs enligt artikel L. 261-11 i bygg- och bostadslagen, är det inte desto mindre sannolikt att ådra sig ansvar för underlåtenhet att uppfylla sin skyldighet att tillhandahålla information och för bristande efterlevnad av avtalsbestämmelser.

Säljaren av en byggnad som ska uppföras kan således hållas ansvarig för underlåtenhet att fullgöra sin uppgiftsskyldighet.

Utöver den information som följer av den obligatoriska informationen i köpekontraktet för en byggnad som ska byggas, är säljaren av en byggnad som ska byggas också bunden av en informationsskyldighet, eller till och med samarbete, för att få köparen att förstå och assimilera massan av tekniska dokument och beskrivande citat.

Me ZAKINE stödjer dig i alla dina steg innan du undertecknar det autentiska köpebrevet

2 -De första avtalsstegen

– Reservationsavtalet:

Syftet med detta kontrakt är att fastställa villkoren för försäljning av den framtida fastighet som förvärvats inom ramen för en VEFA.

Reservationsavtalet måste meddelas varje köpare med rekommenderat brev med mottagningsbevis. Han har 10 dagar på sig att dra sig tillbaka från dagen efter den första presentationen av brevet.

Om han ångrar sig inom denna tid får köparen ersättning för alla belopp som han har betalat.

Följande är adresserat till köparen, genom rekommenderat brev med mottagningsbevis:

– utkastet till VEFA-handling åtföljd av en dimensionerad plan över de sålda tomterna, det beskrivande tekniska meddelandet samt planen för fastighetskomplexet;
– en kopia av de handlingar som krävs för slutförandet av försäljningen: samäganderättsbestämmelser, beskrivande indelningsläge, specifikationer av underavdelningen m.m.

Därefter ska köpebrevet ingås inför en notarie.

– Den autentiska försäljningshandlingen

Det är därför viktigt att vända sig till en advokat så snart reservationskontraktet är undertecknat eftersom denne informerar köparen om klausulen om tidsfristförhöjning, de förutsebara förseningarna och de åtgärder som ska övervägas för att få skadestånd.

Det händer att beräknad leveranstid som föreskrivs i reservationsavtalet skiljer sig från det som föreskrivs i det autentiska köpebrevet.

I det här fallet är det lämpligt att diskutera det med en Specialiserad jurist som kommer att kunna ge råd till köparen.

Slutligen kan Notarius publicus ansvar genomföras när det fullt ut kan visas att han har brustit i sin skyldighet att tillhandahålla information och råd.

Skåp Cécile ZAKINE hjälper dig att fullfölja alla dessa steg så att förvärvet av din bostad liksom leveransen av den sker under bästa möjliga förhållanden och att vid slarv och dåligt utförande av kontraktet från säljaren/byggarens sida, åtgärder vidtas för att säkerställa att dina rättigheter respekteras.

3 -Leveransförseningar: är detta acceptabelt? under vilka förhållanden? vad står det i den autentiska köpebrevet? Skyddar legitima orsaker till förseningar arrangören oavsett hans beteende?

Mycket ofta, i praktiken, innehåller kontraktet om försäljning av en byggnad som ska uppföras ofta en vitesklausul vid försenad leverans.

Denna straffklausul kan aktiveras när angivna tidsfrister inte har respekterats trots att köparna inte har drabbats av någon fördomar.

Observera att dessa förseningspåföljder kommer utöver de skadestånd som kan krävas av köpare, på grundval av allmän avtalsrätt på grund av dåligt utförande av byggherren av sina avtalsenliga åtaganden.

Påföljder för sena betalningar ingår dock inte nödvändigtvis i försäljningskontrakt i det tillstånd av perfekt slutförande.

De är i huvudsak lagstadgade för enskilda husbyggnadskontrakt.

Således kan den planerade tidsfristen påverkas av effekten av force majeure, dagar med dåligt väder, leveransförseningar kopplade till särskilt covid eller till och med ett misslyckande hos ett tjänsteleverantörsföretag.

Faktum kvarstår att orsakerna till förseningen måste vara klart motiverade och inte bero på ond tro från tillverkarens sida, vilket skulle leda till en betydande obalans mellan de inblandade parterna, nämligen yrkesutövaren och konsumenten.

Genom ett yttrande avgivet den 29 september 2016 (CCA, 29 september 2016, yttrande nr 16-01) beslutade kommissionen om orättvisa klausuler om giltigheten i princip av klausuler om förlängning av tidsfrister i VEFA, med tanke på att de saknade sätt kränkande.

Initiativtagare får dock inte täcka sig med sådana klausuler för att motivera särskilt överdrivna förseningar.

Omständigheterna kring fallet kommer att beaktas av domarna som kommer att undersöka beteendet hos utvecklaren och projektledaren och deras eventuella ond tro, denna typ av tidsfristförhöjningsklausul garanterar inte automatiskt befrielse från allt ansvar.

4. Mångfalden av ersättningsgilla skador vid förseningar

Ekonomisk förlust (betalning av hyra på grund av att köparen måste förbli hyresgäst under färdigställandet av byggnaden eller för att han sålde sin första fastighet för tidigt, med tanke på att den skulle levereras inom förväntad tidsram, mellanliggande ränta, möbelförvaring etc.) , moralisk skada (flyttsskyldighet, problem med din hyresvärd, känsla av isolering, oro, rädsla för att aldrig bli levererad etc.), hyresskador (om den förvärvade fastigheten är en investeringshyra eller om köparen inte kan hitta den fastighet i vilken han är lokaliserad för att han tvingas bo där), det är de skador som ersätts i domstol eller genom förhandling med byggherren.

I händelse av bristande efterlevnad av leveranstiden och eftersom detta är hänförligt till säljaren och inte till köparen (Cass. 3rd civ., 5 juli 2011, n° 10-30.767), kan den senare begära skadestånd för den skada som lidits enligt artikel 1611 i civillagen (Cass. 3rd civ., 1 feb. 1999, nr. 97-16.578; Cass. mixed ch., 6 okt. 2006, nr 04-17.070 ; 3:e civ., 14 mars 2012, nr 10-28.714).

Före rättsliga åtgärder måste köparen skicka ett formell underrättelse till tillverkaren. I själva verket specificeras att: "om inte bristen är definitiv, ska skadestånd endast betalas om gäldenären tidigare har meddelats att uppfylla inom skälig tid".

Den försening som åberopas inom ramen för klausulen om förlängning av tidsfristen måste vara fullt motiverad utan att ond tro uppstår från tillverkarens agerande.

Faktum är att "gäldenären döms, om nödvändigt, att betala skadestånd antingen för underlåtenhet att fullgöra förpliktelsen eller för dröjsmål med fullgörandet, om han inte motiverar att verkställigheten förhindrades av force majeure".

Så snart projektägaren med formell uppsägning har brustit i sin skyldighet att leverera verket inom skälig tid, kommer den senare sannolikt att ådra sig ansvar (Cass. Civ. 3:e, 16 mars 2011) .

Me ZAKINE stödjer dig i dina ansträngningar att döma tillverkaren till skadestånd i händelse av uppenbara förseningar

5. Leveranshjälp

Leverans av egendomen utgör en skyldighet för arrangören. Detta är det sista steget, att lämna över nycklarna.
Men se upp! Spänningen kopplat till denna stora dag kräver att du ser till att bevara dina rättigheter för att kunna hävda dem senare i händelse av svårigheter!

Oavsett om det beräknade leveransdatumet har respekterats kommer den köpta varan att levereras.

Byggherren ska leverera en fastighet i dess valda element och material, i enlighet med beskrivande meddelande.

Den får inte uppvisa något defekt eller defekt.

Det är därför detta steg måste vara föremål för av uppmärksamhet mycket speciell för köpare som måste få ordentligt stöd.

Så snart köparen tillkallas av byggherren med rekommenderat brev måste denne vidta åtgärder för att leveransen sker under bästa möjliga villkor: ledsagning av en advokat, en Kronofogde och till och med en expert på byggnad.

Om köparen på leveransdagen inte uttrycker några reservationer, ger byggherren honom nycklarna till boendet och detta kommer att markera slutet på byggkontraktet.

En mottagningsrapport upprättas där reservationerna (dvs de noterade defekterna) registreras, som ska skickas inom en månad till exploatören.

Andra reservationer kan noteras under månaden efter leverans.

De bör nämnas utöver de som anges i protokollet.

Vid leverans kommer byggnadsexperten även att kunna kontrollera fastighetens yta.

Det händer faktiskt ibland att den faktiska ytan på fastigheten som förvärvats utanför planen är mindre än den som anges i köpekontraktet och som överstiger 4% av den accepterade toleransen.

Byggherren ska häva reservationerna (det vill säga utföra tilläggsarbete som syftar till att åtgärda bristerna) inom ett år, det vill säga inom den period som motsvarar genomförandet av garantin om perfekt färdigställande .

Observera slutligen att köparen kan vägra att betala resterande 5% om tillverkarens försening har visat sig vara felaktig och särskilt skadlig. I detta scenario kunde han inte riskera att tillverkaren åberopade uppsägningsklausulen avsedd att ogiltigförklara försäljningen (Cass. com., 14 dec. 1993, nr 92-11.702).

Likaså fastställdes det av kassationsdomstolen att en köpare kunde förlita sig på byggherrens brott mot sina avtalsenliga åtaganden för att vägra betala återstoden av priset. I detta fall kommer säljaren inte att kunna kräva utebliven betalning av resterande belopp på grund av att vägra leverans av nycklar (Cass. 3:e civ., 13 juli 2016, nr 15-20.190).

6. Observation av defekter eller dåligt utförande efter leverans

Vad ska man göra om det finns bristande överensstämmelse, dåligt utförande eller dolda defekter.

Köparen, definitivt ägaren till sin egendom (övergången av äganderätten sker retroaktivt vid leveranstillfället), kan nu vidta åtgärder inom olika tidsfrister efter de brister eller bristfälliga utförande som observerats.

Om arrangören inte ingriper efter det rekommenderade brevet som skickats till honom angående reservationerna, kan köparen inom 13 månader (en månad att skicka reservationerna + 12 månader) vidta rättsliga åtgärder (refereras) för att tvinga arrangören att häva reservationerna .

Om det efter det första året uppstår andra allvarligare fel, det vill säga som påverkar byggnadens soliditet, kan köparen genomföra tioåriga garantin för att avhjälpa de konstaterade problemen.

Ogiltigförklaringen av försäljningen kan vara möjlig men under mycket strikta villkor.

Det är lämpligt att kontakta a Advokat specialiserad på VEFA att förstå vad som är den bästa strategin att anta inför störningar.

Remiss, sammanfattning-expertis, åtgärd för att häva försäljningen, åtgärd om återbetalning i proportion till bristen på förvärvad yta, alla rättsliga åtgärder som är möjliga men som innebär en risk om de inte är helt i linje med det förväntade resultatet.

Det här är varför, ZAKINE kan hjälpa dig att välja tillvägagångssätt att väckas mot initiativtagaren.

Förtydligande att alla rättsliga åtgärder i slutändan kan följas av en förhandling med arrangören och resultera i upprättandet av ett transaktionsprotokoll (protokoll undertecknat i godo).

Det är alltid att föredra att förhandla för att undvika ibland långa processuella förseningar när projektledarens förslag visar sig vara acceptabla.

Me ZAKINE, specialiserad på försäljning i ett tillstånd av perfekt färdigställande (VEFA) kommer att kunna stödja dig och ge dig råd så gott som möjligt innan kontraktet undertecknas, under konstruktionen, särskilt i händelse av förseningar eller under besöket före leverans. och efter leverans av varorna.

Mig ZAKINE hjälper dig i händelse av förseningar i leveransen av en byggnad som ska uppföras för att begära skadestånd och ränta som ersättning för den lidna skadan.

Läs mer: 3 tips om Vefa-rätt med en jurist att ta reda på här.

Mäster Zakine är VEFA advokat och i CCMI

Hon konsulterar och arbetar i hela Frankrike.

(video, elektronisk signatur, onlinebetalning).

Företaget anpassar sig till aktiva personers scheman.

Maître Zakine, doktor i juridik, advokat, är i förseningar i VEFA (covid eller inte).

Advokatbyrån har expertis inom VEFA sena handlingar.

Me Zakine är verksamt i hela Frankrike: Antibes, Grasse, Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Ile de France, Neuilly sur Seine, Boulogne, Villepinte, Bezons, Pontoise, Toulon, Dijon, Bordeaux, Saint Tropez, Perpignan, Mont de Marsan, Rennes, Nantes, Nancy eller till och med Metz och Thionville.

Tveka inte att kontakta Me Zakine som kommer att kunna hjälpa dig med alla dessa frågor.

Me Zakine tar också emot dig via videokonferens som du kan ordna när det passar dig via hans hemsida: https://calendly.com/maitre-zakine

Blockera gärna ett datum på min onlinebokning. Jag kontaktar dig vid utsatt tid!