4 punkter om inlandsfastigheter och servitut i fastighetsrätt

Inom fastighetsrättsområdet utgör inlandsfastigheter ofta unika utmaningar, som ofta kräver expertis från en dedikerad advokat.

Rätten till tillgång till sin egendom och servitut

4 Importpoäng

Definition av en enklav
En enklav är en fastighet som inte har direkt tillgång till allmänna vägar. I dessa fall blir rätten till tillgång en stor fråga.

Servitut för passage
För att lösa problemet med enklaver föreskriver lagen ledningsrätt. Detta gör att den instängda ägaren kan komma åt sin egendom.

Vad är en Servitud?
Ett servitut är en avgift som påförs mark, "tjänstjorden", till förmån för en annan mark, "dominerande mark". Det kan fastställas genom lag, genom avtal mellan parterna (konventionell servitut) eller genom preskription. Vid sedvanligt servitut har tjänstejordens ägare i allmänhet rätt till ersättning, om inte servitutet är fastställt genom preskription.

1. Rätt till tillträde till sin egendom och servitut

Lagstiftningen föreskriver servitut för att avhjälpa denna situation, vilket gör det möjligt för inlandsägare att komma åt sin egendom. Servituden är en avgift som påförs en fond, kallad "servientfond", för användning och nytta av en annan fond, kallad "dominant fond".

 Denna avgift kan fastställas:

 efter parternas vilja (konventionell tjänstgöring): i detta fall har tjänstefondens ägare rätt till en ersättning, såvida inte servitutet fastställs genom preskription.

• på recept
• enligt lagen,

 Passagerätten: Ett praktiskt fall av träldom

 En ledningsrätt är det vanligaste exemplet på servitut. Den tillåter en ägare vars mark är inlåst, det vill säga utan tillgång till allmänna vägar, att passera genom angränsande mark. Denna rättighet är avgörande för att garantera tillgång till väsentliga varor och underlätta förflyttning.  

Me Zakine var tvungen att ta itu med ett mycket specifikt fall kopplat till en enklav som skapats frivilligt av en byggherre på en tomt som tillhör hans klient.

Praktiskt fall 

 

Dans les faits, son client, Monsieur X, passait, depuis 20 ans, par trois parcelles pour atteindre sa propriété. Le premier propriétaire avait laissé ouverte un morceau de sa parcelle pour que le client de Me Zakine puisse y accéder et atteindre sa propriété en longeant lechemin devenu un chemin de servitude sur lequel il a toujours eu un droit de passage. Des indices de servitude et de droit de passage sont perceptibles par photographies aériennes et par ce qu’il ressort du procès-verbal établi par le géomètre expert. Mais voilà qu’un promoteur décide d’enclaver sa propriété en s’alliant avec l’un des voisins sur lequel Monsieur X passait depuis plus de 20 ans. En s’alliant, le promoteur et le voisin ne permettaient plus à Monsieur X de passer par leurs parcelles car ils en avaient bloqué l’accès par une barrière.

 På andra sidan herr X:s tomt förvärvade byggherren en mycket liten tomt från stadshuset bara för att vara säker på att Mr. Den mycket lilla tomten utgör vad vi kallar en slusstomt eller hänglåstomt, avsedd att omringa herr X:s tomt från alla håll. 

Me Zakines klient har därför inte längre någon möjlighet att komma åt sin fastighet eftersom den här låsta tomten å ena sidan är ett hinder och å andra sidan är det en bäck som inte ens kunde utvecklas eftersom det är ett skyddat område, betraktat som sådan av Kommunens PLU.

Varför all denna strategi från initiativtagarens sida?

 För att kunna skapa en underavdelning och få Mr.

Exploatören erhöll därför tillstånd att utveckla detta av kommunen genom ett förvaltningsbeslut.

 Så vad gjorde Mr.

 Första förfarandet vid domstolen för summariskt förfarande (inför nöddomaren) på grund av omöjligheten att komma åt hans tomt: talan för uppenbart olaglig störning

 Andra förfarandet i sak vid domstolen (inför tingsrätten) att få skadestånd upp till markens värde genom att väcka talan för onormal kvartersstörning

 Tredje förfarandet vid förvaltningsdomstolen: fritt överklagande av det förvaltningsbeslut som har beviljat bygglovet (tillstånd att bebygga marken som kommer att föregå bygglovet).

Sedan Mr. begäran inför förvaltningsrätten med anledning av det avslagsbeslut som fattats efter det frivilliga överklagandet.

 Fjärde förfarandet vid förvaltningsrätten: yrkande om interimistisk avstängning avsedd att erhålla avstängning av exploateringsprojektet medan Förvaltningsrätten dömer.

 Herr. Me Zakine står vid hans sida och följer med honom i var och en av dessa procedurer.

2.  Nätservitut

Utöver ledningsrätt är nätservitutet en annan viktig form av servitut inom fastighetsrätt. Det gäller installation och underhåll av vatten-, el- eller telenät på tredje parts egendom. Dessa servitut, ofta fortlöpande, kräver särskild uppmärksamhet för att garantera respekten för alla inblandade parters rättigheter. 

Problemet är att ibland, vid återförsäljning av hus eller mark, glömmer Notarien att skriva av servitutet som angavs i det tidigare köpebrevet så att grannarna inte vet att de måste sina grannar ett nätservitut. 

Det är därför lämpligt att gå till bolåneregistret för att söka efter tidigare autentiska köpebrev, gå tillbaka i tiden, och kontrollera om servitutet var planerat.

När det väl finns föreskrivet i en lagfart, det vill säga köpebrevet, blir det obestridligt och grannarna kan inte längre vägra att använda det.

Praktiskt fall 

 Me Zakine var tvungen att ta itu med denna fråga i Var på nivån för ett geografiskt område som hade splittrats så att nätverksservituterna inte längre framträdde tydligt. 

Det var därför nödvändigt att göra undersökningar på tomtnivå i hela området för att utröna om servitut föreskrivs i handlingarna. 

På så sätt kunde hans klient genom att genomföra denna forskning undvika ett långt och kostsamt förfarande i den mån att förekomsten av ett servitut kunde avslöjas. 

Allt som behövdes var att ta fram bevisen för grannarna, förhandla och förklara att de inte längre kunde vägra. Me Zakines klient tvingades inte vidta rättsliga åtgärder och undvek många år av förfaranden för en fråga som var ganska enkel att lösa!

 

3. Rättstvister och lösning av konflikter relaterade till servitut

Tvister om vägrätt är vanliga, ofta på grund av oenighet om platsen eller användningen av vägen. Dessa tvister löses i allmänhet av domstolarna, som baseras på analys av titlar, historiskt bruk och praktisk nödvändighet. 

Dessa servitut, definierade av domstolen, kan vara antingen kontinuerliga eller diskontinuerliga. Kontinuerlig träldom kräver inte att människans ständiga handling utövas medan diskontinuerlig träldom, liksom en rätt att passera, kräver mänsklig handling.

4. Advokaten i hjärtat av den juridiska processen

 Fastighetsrätten, med sina enklaver, servitut och ledningsrätter, är ett område där en advokats professionalism och expertis som t.ex. Mästare Cécile Zakine är väsentliga. Dess förmåga att navigera i dessa komplexa juridiska vatten, genom att lyssna och försvara sina kunders intressen, gör henne till en värdefull allierad i alla fastighetsärenden.

 Ingripandet av en advokat som Maître Zakine är väsentligt i förhandlingen eller bestridandet av dessa servitut.

Dess roll består i att ge råd om varje parts rättigheter och skyldigheter, utarbeta nödvändiga juridiska dokument och företräda sina klienters intressen inför rätts- och/eller förvaltningsdomstolar om ett överklagande visar sig nödvändigt.