En försening i Vefa?

6 poäng att validera

Skrivet av Me Zakine, doktor i juridik, VEFA-jurist.

Maître Zakine, doktor i juridik, jurist och lektor vid universitetet i juridik i Nice, praktiserar VEFA-frågor dagligen. Hon hanterar dussintals ärenden över hela Frankrike och träffar många initiativtagare.

I den här artikeln återkommer hon till tre huvudfrågor: När kan vi prata om sen leverans under VEFA och vilka texter som gäller.

I/ När kan vi prata om sen leverans efter leverans?

Men artikel L 261-1 i bygg- och bostadslagen fastställs som en väsentlig egenskap hos VEFA-kontrakt skyldigheten att inom viss tid uppföra den sålda byggnaden.

Artikel L. 261-11 i samma kod anger: 

"Avtalet måste ingås genom äkta handling och ange:

a) Beskrivningen av byggnaden eller del av den sålda byggnaden;

b) Dess pris och betalningsvillkoren för detta;

nyckel leveranstid ".

Om vi anser att förseningen måste beaktas i förhållande till det prognostiserade leveransdatumet, ser vi i många fall att det redan fanns en skillnad mellan leveransdatumet enligt leveranskontraktet och det som slutligen anges i den autentiska handlingen till försäljning.

Köpare informeras ofta om att leveransen skjuts upp först vid tidpunkten för upprepning av försäljningen genom autentisk handling.

Det är generellt sett mycket lätt att från analysen av dokumenten dra slutsatsen att projektledaren redan var medveten om förseningen vid tidpunkten för undertecknandet av reservationsavtalet.

Kammarrätten bekräftar i allmänhet bristande efterlevnad efter köpekontrakt
Speciellt om reservationskontrakten undertecknades vid olika tidpunkter, som en del av en kollektiv åtgärd som bildades av flera köpare, gör korskontrollen av informationen det möjligt för oss att veta att arrangören medvetet dolt denna information.

Vilket får oss att dra slutsatsen att förseningen förvärras av arrangörens beteende i ond tro.

Inte bara köparnas samtycke var felaktigt vid undertecknandet av reservationsavtalet, utan dessutom är orsakerna till förseningen mycket dåligt motiverade.

Advokatens roll är att ge dig hjälp.

För det fall köparen anses vara en konsument åtnjuter han ett utökat skydd enligt konsumentbalken.

Faktum är att artikel L. 111-1 i konsumentlagen föreskriver att:

"Innan konsumenten är bunden av ett avtal om försäljning av varor eller tillhandahållande av tjänster, kommunicerar yrkesutövaren till konsumenten, på ett läsbart och begripligt sätt, följande information:
1° De väsentliga egenskaperna hos varan eller tjänsten, med hänsyn till det kommunikationsmedium som används och den berörda varan eller tjänsten;
2° Priset för varan eller tjänsten, med tillämpning av artiklarna L. 112-1 till L. 112-4, 3° I avsaknad av omedelbart genomförande av avtalet, datumet eller perioden till vilken yrkesutövaren förbinder sig att leverera varor eller utföra tjänsten. 

Dessutom föreskrivs i artikel 1112-1 i civillagen att "den part som känner till information vars betydelse är avgörande för den andras samtycke måste informera den så snart som, legitimt, denne är omedveten om denna information eller litar på sin medverkan. entreprenör.

Arrangören är i själva verket bunden av en skyldighet att tillhandahålla information (Cass. 3rd civ., 13 januari 1982, nº 80-14.446, JCP G 1983, II, nº 20026) som domarna godkänner när den inte har genomförts. troget.

Utöver den information som följer av den obligatoriska informationen i avtalet för försäljning av en byggnad som ska byggas, är säljaren av en byggnad som ska byggas också bunden av en informationsskyldighet, eller till och med samarbete, för att få köparen att förstå och assimilera mängden tekniska dokument och beskrivande citat.

När en Advokat tar upp akten med motiveringen att köparnas många påminnelser har förblivit obesvarade och utan verkan, begär han bevis på förseningen.

Arrangörerna gömmer sig sedan bakom de legitima orsakerna till uppskjutande eller legitima orsaker till avstängning som anges i det autentiska köpebrevet:

– dåligt väder i bestämmelsernas mening för arbete på byggarbetsplatser: Det är dåliga väderförhållanden som oftast stör byggarbetsplatserna: översvämning, extrem kyla, regn under byggskedet kan motivera en försening. Å andra sidan, när byggnaden är ur vatten, ur luft, kommer byggherren inte längre att kunna citera dåligt väder som ett skäl för förseningen,
– rekonstruktion eller rättslig likvidation av eller ett av de företag som utför arbetet eller deras leverantörer,
– förseningar hänförliga till koncessionsföretag (Enedis etc.),
– försenad leverans av material från leverantörer,
– stöld, skada, uppsåt eller olycka på byggarbetsplatsen,
– upptäckt av arkeologiska lämningar,
– konkurs för ett företag som står under rättslig övervakning eller i likvidation

Listan ovan är inte uttömmande.

Faktum kvarstår att orsakerna till förseningen måste vara klart motiverade och inte bero på ond tro från tillverkarens sida, vilket skulle leda till en betydande obalans mellan de inblandade parterna, nämligen yrkesutövaren och konsumenten.

Men arrangören nöjer sig oftast med att ta itu med orsakerna till förseningen och inte de stödjande dokumenten och när dessa tas fram kan vi ibland tvivla på deras sanning: misslyckande hos ett företag, väderförhållanden, anslutning till ENEDIS, problem med tillståndet för bygga, dessa är orsakerna som åberopas i de flesta fall men de bör analyseras med särskild uppmärksamhet.

Arrangören kan fördubbla antalet dagar med motiverad försening men endast om detta är avtalsenligt föreskrivet.

Kassationsdomstolen anser inte att denna klausul är orättvis och har validerat den vid ett flertal tillfällen.

Eftersom arrangören gör återkommande krav på pengar är det oacceptabelt för köparna att inte veta orsaken till förseningen som tillkännagavs för dem och att de inte drar nytta av de styrkande dokumenten.

Eftersom reservationskontraktet och den autentiska försäljningshandlingen är synallagmatiska kontrakt, måste de kontraktuella åtaganden som följer av dem vara ömsesidiga.

Det skulle därför vara orättvist att allt åvilar köparen när denne drabbas av ett dröjsmål som i de flesta fall orsakar skada.

II/ Vad ska man göra vid förseningar i VEFA?

Dessutom kan vi anse att förseningen inte längre är tillåten efter 6 månaders försening från det förväntade leveransdatumet, särskilt när ett första, närmare datum angavs i leveransavtalet och det var föremål för en rapport.

Förseningen förvärras ytterligare av avsaknaden av tydlig och transparent information.

Det är inom denna ram som rättsliga åtgärder kommer att vidtas inför domstolen för var byggnaden är belägen.

III / Vilken lagartikel gäller försenad VEFA-leverans?

  Det kommer att vara möjligt att kräva skadestånd i samband med en ansvarsåtgärd från arrangören på grund av hans fel, avsaknad av god tro vid genomförandet av avtalet och även innan avtalet undertecknades medan artiklarna 1102, 1103 och 1106 i civillagen kräver god tro hos medkontrahenten vid genomförandet av ett kontrakt som binder parterna och som ålägger alla parter ömsesidiga avtalsförpliktelser.

Genom denna talan begärs ersättning för skador som lidit på grund av förseningen:

– Ekonomiska skador: hyra, parkeringsplats, boränta, förråd m.m.
– Moralisk skada
– Hyresförlust: vid förvärv som en del av en hyresinvestering eller i händelse av att det är omöjligt att sälja den första fastigheten på grund av förseningen.

Det är givetvis efter ett försök till förlikning eller medling, det vill säga efter ett försök till uppgörelse i godo av den tvist som föreslagits i den första formella underrättelsen som talan inleds i domstol, vid misslyckande.

Du bör veta att domarna mycket strikt bedömer arrangörens beteende och sanktionerar hans ond tro strängt.

De rättsliga och rättsvetenskapliga grunderna:

Artikel 1611 i samma kod specificerar att "i alla fall måste säljaren åläggas att betala skadestånd, om det skadas köparen på grund av underlåtenhet att leverera vid överenskommen tidpunkt".

Vid bristande efterlevnad av leveranstiden och eftersom denna är att hänföra till säljaren och inte köparen (Cass. 3rd civ., 5 juli 2011, n° 10-30.767), kan denne kräva skadestånd för den fördomar lidit i enlighet med artikel 1611 i civillagen (Cass. 3rd civ., 1 feb. 1999, nr. 97-16.578; Cass. mixed ch., 6 okt. 2006, nr. 04-17.070; 3rd civ., 14 mars 2012, nr 10-28.714).

Artikel 1231 i civillagen anger att "om inte underlåtenheten är definitiv, ska skadestånd endast betalas om gäldenären tidigare har blivit uppsagd att utföra inom rimlig tid".

Dessutom föreskrivs i artikel 1231-1 i samma lag att "gäldenären döms, i förekommande fall, till betalning av skadestånd antingen på grund av att skyldigheten inte fullgörs eller på grund av försening i verkställigheten, om han gör det. inte motivera att verkställigheten förhindrats av force majeure”.

Så snart projektägaren med formell uppsägning har brustit i sin skyldighet att leverera verket inom skälig tid, kommer den senare sannolikt att ådra sig ansvar (Cass. Civ. 3:e, 16 mars 2011) .

Av detta följer att säljarens underlåtenhet att underrätta köparen om förseningen utgör ett fel som är ägnat att medföra rätt till ersättning, även om förekomsten av särskilda omständigheter skulle motivera att den avtalsmässigt bestämda tidsfristen skjuts upp ( Civ. 3e, 29 mars, 2018, nr 17-14.249).

För den lidna skadan kan köparen hoppas få betalning av de belopp han fått betala för boende eller, om fastigheten var avsedd för uthyrning, ersättning motsvarande förlorad chans att få hyra (Versailles, 24 okt. 2016, nr 13/05508).

Han kan också begära återbetalning av interimsränta, uppkomna belopp för försäkringsavgifter, ersättning för hans moraliska skada (Bordeaux, 5 januari 2017, nr 15/03204) och förlust av skatteförmån ( Toulouse, 6 juli 2015, nr 13/02884).

IV/ Begära hävning av köpeavtalet istället för ersättning i form av skadestånd?

 Förseningen i leveransen av en fastighet utanför planen motiverar den rättsliga uppsägningen av kontraktet samt förfallandet av lånet som tagits med en finansiell institution.

Detta är vad Paris Judicial Court slog fast i en dom av den 14 december 2021 (TJ Paris, 14 december 2021, nr 19/07687).

I detta beslut erinrade domaren om principen om bindande kraft av avtalet mellan parterna (artikel 1103 i civillagen) och det faktum att uppsägning av ett avtal kan vara ett resultat av ett tillräckligt allvarligt avtalsbrott (artikel 1224 i koden). civil).

Dessutom, baserat på bestämmelserna i artikel 1601-1 i civillagen, ansåg domaren att den väsentliga skyldigheten för ett VEFA-kontrakt är att bygga byggnaden inom en period som bestäms av parterna och som avtalats.

Av detta förstår vi att:

– legitima skäl för att skjuta upp leveransen accepteras inte alltid av domaren som kommer att verifiera och analysera omständigheterna i ärendet samt promotorns inställning,
– En för stor försening kan inte accepteras av domaren, som inte tvekar att sanktionera promotorn.

Avtalsrättens huvudprinciper (god tro vid undertecknandet och genomförandet av kontraktet, lojalitet, informationsskyldighet, ömsesidiga avtalsförpliktelser) uppskattas mycket allvarligt av domarna.

IV/A VEFA/CCMI likhet

Det bör slutligen noteras att frågan om försenad leverans av fastigheten även gäller enskilda husbyggnadskontrakt, så kallade CCMI.

Samma strategi gäller då:
– Observation av förseningen,
– Formell underrättelse
– Försök till förlikning
– Ärendet tas upp till domstol i händelse av att förlikningen misslyckas eller i händelse av att initiativtagaren inte svarar.

Cécile ZAKINE-kabinettet står till ditt förfogande i händelse av förseningar och erbjuder dig rigorös support som sträcker sig från det formella meddelandet till inledandet av rättsliga åtgärder, inklusive metoder för att lösa tvister i godo. .

Vill veta mer ? Läs:

6 skäl att anlita en advokat specialiserad på försäljning i ett tillstånd av perfekt avslut (VEFA) eller mer allmänt kallad "försäljning utanför plan"?