4 étapes d’un cas réél traité de retard VEFA par Maître Zakine
Explication d’un cas fini en 2022 traité par Me Zakine, avocat en VEFA et CCMI
Sommaire
1. Un bien en retard , un promoteur sûr de lui.
Le bien acheté en VEFA présente un retard pour le moment estimé de 12 mois. Le promoteur, contacté par le client de Me Zakine, explique qu’il ne doit aucune pénalité.
Les plannings évoluent, les causes aussi…
Le client a déjà pris contact avec le promoteur qui tourne en boucle : ‘ nous ne sommes pas responsables, lisez votre contrat’.
Pour le promoteur : » Monsieur, nous avons signé un accord, les attestations de la maîtrise d’oeuvre font force de loi, vous l’avez accepté « .
Pour le client : « Ils me baladent ».
Le contrat a certes été signé et les acquéreurs ont donné leur consentement libre et éclairé.
Pour autant, un contrat doit être exécuté de bonne foi et le promoteur ne saurait se retrancher derrière les causes de force majeur pour légitimer son retard.
Il n’en demeure pas moins que les causes de retard doivent être clairement justifiées et ne pas procéder de la mauvaise foi du constructeur, laquelle entraînerait un déséquilibre significatif entre les parties en présence, savoir le professionnel et le consommateur.
Par un avis rendu le 29 septembre 2016 (CCA, 29 sept. 2016, avis no 16-01), la Commission des clauses abusives s’est prononcée sur la validité de principe des clauses de majoration de délai dans la VEFA en considérant qu’elles étaient nullement abusives.
Cependant, les promoteurs ne doivent pas se couvrir par de telles clauses pour justifier des retards particulièrement abusifs.
« Il n’y a aucune communication.
Le promoteur ne répond ni à mes mails ni à mes courriers de mise en demeure ».
« De toutes manières, j’ai relu le contrat et le promoteur se trouve dans son bon droit. Il existe une clause qui lui permet de justifier son retard ».
sont les phrases classiques que j’entends le plus
Il arrive en effet que la date se tellement repoussée que le promoteur n’en fournit plus jusqu’à ce que l’acquéreur se manifeste de manière plus incisive.
l arrive également que la date prévisionnelle de livraison se trouve repoussée oralement et qu’aucun écrit ni aucun justificatif de retard soit adressé à l’acquéreur.
L’acquéreur se retrouve face à un promoteur ou constructeur qui ne fournit aucune information claire et transparente.
Le retard doit être justifié par des document et pas seulement invoqué à la légère.
Il faut savoir que les Tribunaux apprécient la mauvaise foi du promoteur et la sanctionne.
Ce dernier ne peut en effet pas se retrancher derrière un contrat pour imposer un retard qui n’est pas admissible.
2. Un courrier de mise en demeure rédigé par un avocat pour contester le retard
La mise en demeure faite par l’avocat,
c’est faire comprendre que le client est maintenant conseillé, et surtout propre à se défendre avec pugnacité : il est conseillé dans ses droits.
Le Client avait déjà commencé à rédiger des courriers
Toutefois, un courrier de mise en demeure fait par un avocat a été rédigé par Maître Zakine. Un courrier d’avocat n’est pas la même chose qu’un courrier envoyé par un particulier. Le poids n’est pas le même dans l’esprit de celui qui le reçoit.
Le courrier de mise en demeure n’a trouvé aucune réponse. Le promoteur a fait le choix (ou le manque de compétences) de ne pas répondre à la première pièce d’un acte juridique : la mise en demeure .
Le retard doit être justifié par des document et pas seulement invoqué à la légère.
Il faut savoir que les Tribunaux apprécient la mauvaise foi du promoteur et la sanctionne.
Ce dernier ne peut en effet pas se retrancher derrière un contrat pour imposer un retard qui n’est pas admissible.
La Mise en Demeure est une lettre de réclamation adressée à la partie adverse, à qui l’on réclame une prestation ou le versement d’une somme d’argent, dans le cadre d’un litige ou d’un litige naissant. Elle demande à celle-ci de s’exécuter dans un délai précis, sous peine poursuivre l’affaire en justice.
La formule type : « A défaut, j’ai d’ore et déjà pour mandat de poursuivre l’affaire en justice ».
Cette formulation a le mérite de presser l’adversaire au moins pour qu’il réponde et qu’il s’explique.
Cela permet parfois de parvenir à un échange fructueux, souvent entre Avocats, lequel aboutira à un règlement amiable du litige.
Dès lors que toutes les conditions de formes sont respectées et que le débiteur de l’obligation ne s’est pas exécuté, l’action en justice peut être introduite.
Faire rédiger un courrier par avocat est malin. Cela fait passer deux messages :
vous allez défendre vos droits
vous savez aller voir un avocat. Vous êtes donc un vrai adversaire et juste un remueur de papier.
Le promoteur a donc tout intérêt de vous répondre car vous n’êtes pas une personne qui parlait dans le vent.
3. Une action lancée devant le Tribunal Judiciaire
Le bien acheté en VEFA présente un retard pour le moment estimé de 12 mois. Le promoteur, contacté par le client de Me Zakine, explique qu’il ne doit aucune pénalité.
Les dommages et intérêts pouvant être demandés en justice ou négociés :
– préjudice économique (loyer, location d’une cave ou d’un box, trajets, location d’une place de parking dans l’attente de la livraison du parking acquis en VEFA) etc…
– préjudice moral,
– préjudice de jouissance (préjudice locatif)
4. Un accord trouvé à deux mois de l’audience
Sans tomber dans l’adage qui dit qu’il vaut mieux un mauvais accord qu’un bon procès, un accord est toujours possible tout au long de la procédure.
Sans tomber dans l’adage qui dit qu’il vaut mieux un mauvais accord qu’un bon procès, un accord est toujours possible tout au long de la procédure.
La meilleure manière de faire pression sur le promoteur est d’introduire une action en justice.
On ne négocie jamais aussi bien qu’en justice dans la mesure où, par le biais de l’action judiciaire, nous pouvons trouver des moyens de pression qui feront céder le promoteur.
Nous avons pris contact avec elle uniquement en lisant les avis sur internet.
Maître Zakine nous a assisté tout au long de la procédure en nous expliquant en termes simples. Constante, pugnace et stratégique, nous avons simplement gagné notre procédure avec elle. Merci.
En savoir plus : 3 pistes sur le droit vefa avec un avocat
On parle du cabinet dans la presse, c’est ici.
Maître Zakine a mise en place d’ailleurs la structure vefa-retard.fr pour vous aider à estimer les indemnités potentielles à la vue du retard ou des malfaçons dans la livraison du logement.
Un problème de VEFA ?
Maitre Zakine, avocat, Docteur en Droit est une de la VEFA.
Une fois le bien livré, quand il y a eu beaucoup de retard, il est fréquent de nombreux soucis de malfaçons à la livraison du logement