6 raisons pour faire appel à un Avocat dans le domaine de la Vente en l’état de parfait achèvement (VEFA) ou plus communément appelée « vente sur plan » ?

De manière générale, les acquéreurs de ce type de bien, de plus en plus courants, font appel à un Conseil spécialisé lorsqu’il rencontre les difficultés suivantes :

– assistance dès le premier acte (contrat de réservation) puis lors de la signature de l’acte authentique de vente,
– assistance à la livraison,
– retard de livraison voire même absence de livraison,
– levée des réserves à la suite de la livraison
– malfaçons,
– vices cachés
– mise en œuvre des garanties à la suite de la livraison : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale.

Mais tout d’abord, qu’est-ce que la Vente en l’état de parfait achèvement ?

La VEFA ou Vente en état de futur achèvement consiste en une vente sur plans en vue de l’acquisition d’un bien immobilier (maison ou appartement) destiné à être livré dans un délai déterminé.

Il s’agit d’un contrat qui porte sur un immeuble à construire.

D’ailleurs, les règles entourant la VEFA sont très proches de celles applicables en matière de contrats de construction de maisons individuelles.

Le vendeur/promoteur demeure maître d’ouvrage de la construction jusqu’à la livraison des logements, moment où se produira le transfert de propriété de bien du Maître d’ouvrage à l’acquéreur.

Il est assisté d’un Maître d’œuvre qui assurera la construction.

L’acquéreur ne règle pas l’intégralité du montant de l’acquisition en une seule fois. Des appels de fonds interviennent régulièrement en fonction de l’état d’avancement du projet de construction. Le Maître d’œuvre adresse un état d’avance du chantier et le Maître d’ouvrage un appel prévisionnel à chaque début d’une nouvelle étape dans la construction.

1  L’assistance de l’Avocat à la signature de l’acte authentique de vente

L’objectif ? Veiller au respect par le promoteur de son obligation d’information et de délivrance de l’ensemble des documents obligatoires entre le contrat de réservation et l’acte authentique de vente.

En partant du principe que le vendeur d’immeuble à construire a inséré dans le contrat de vente d’immeuble à construire toutes les mentions obligatoires exigées par l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, il est néanmoins susceptible d’engager sa responsabilité pour manquement à son obligation d’information et pour non-respect des stipulations contractuelles.

Ainsi, le vendeur d’immeuble à construire peut engager sa responsabilité pour manquement à son obligation de renseignement.

Au-delà de l’information résultant des mentions obligatoires du contrat de vente d’immeuble à construire, le vendeur d’immeuble à construire est également tenu d’une obligation d’information, voire de coopération, afin d’amener l’acquéreur à comprendre et assimiler la masse de documents techniques et des devis descriptifs.

Me ZAKINE vous accompagne dans toutes vos démarches préalables à la signature de l’acte authentique de vente

2 -Les premières démarches contractuelles

– Le contrat de réservation :

Ce contrat a pour but de déterminer les conditions de la vente du futur bien acquis dans le cadre d’une VEFA.

Le contrat de réservation doit être notifié à chaque acquéreur par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Celui-ci a 10 jours pour se rétracter à compter du lendemain de la première présentation de la lettre.

S’il se rétracte dans ce délai, l’acquéreur est remboursé de la totalité des sommes qu’il a versées.

Sont adressés à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception :

– le projet de l’acte de VEFA accompagné d’un plan coté des lots vendus, de la notice technique descriptive ainsi que du plan de l’ensemble immobilier ;
– la copie des documents nécessaires à la conclusion de la vente : règlement de copropriété, état descriptif de division, cahier des charges du lotissement…

Par la suite, l’acte de vente est impérativement conclu devant Notaire.

– L’acte authentique de vente

Le recours à un Avocat est alors important dès la signature du contrat de réservation car il informe l’acquéreur sur la clause de majoration de délai, les retards prévisibles, les actions à envisager pour obtenir des dommages et intérêts.

Il arrive que le délai prévisionnel de livraison prévu au contrat de réservation soit différent de celui prévu à l’acte authentique de vente.

Dans ce cas, il convient d’en discuter avec un Avocat spécialisé qui saura conseiller l’acquéreur.

Enfin, la responsabilité du Notaire peut être mise en œuvre lorsqu’il peut être parfaitement démontré que celui-ci a manqué à son obligation d’information et de conseil.

Le Cabinet Cécile ZAKINE vous aide à accomplir toutes ces démarches afin que l’acquisition de votre logement ainsi que sa livraison se déroule dans les meilleures conditions possibles et que, en cas de négligence et de mauvaise exécution du contrat par le vendeur/constructeur, des moyens d’action soient déployés pour que vos droits soient respectés.

3 -Les retards de livraison : est-ce acceptable ? dans quelles conditions ? que dit l’acte authentique de vente ? les causes légitimes de retard protègent-elles le promoteur quel que soit son comportement ?

Très souvent, en pratique, le contrat de vente d’immeuble à construire, prévoit souvent une clause pénale en cas de retard de livraison.

Cette clause pénale peut être actionnée dès lors que les délais prévus n’ont pas été respectés quand bien même les acquéreurs n’ont pas subi de préjudice.

Notons que ces pénalités de retard s’ajoutent aux dommages et intérêts pouvant être sollicités par les acquéreurs, sur la base du droit commun des contrats en raison de la mauvaise exécution par le constructeur de ses engagements contractuels.

Cependant, les pénalités de retard ne sont pas obligatoirement inscrites dans les contrats de vente en l’état de parfait achèvement.

Elles sont surtout prévues légalement pour les Contrats de construction de maisons individuelles.

Ainsi, le délai prévu peut se trouver affecté par l’effet de la force majeure, des jours d’intempéries, des retards de livraison liés notamment au COVID ou encore une défaillance d’une entreprise prestataire.

Il n’en demeure pas moins que les causes de retard doivent être clairement justifiées et ne pas procéder de la mauvaise foi du constructeur, laquelle entraînerait un déséquilibre significatif entre les parties en présence, savoir le professionnel et le consommateur.

Par un avis rendu le 29 septembre 2016 (CCA, 29 sept. 2016, avis no 16-01), la Commission des clauses abusives s’est prononcée sur la validité de principe des clauses de majoration de délai dans la VEFA en considérant qu’elles étaient nullement abusives.

Cependant, les promoteurs ne doivent pas se couvrir par de telles clauses pour justifier des retards particulièrement abusifs.

Les circonstances qui entourent l’affaire seront prises en compte par les Juges qui examineront le comportement du promoteur et du Maître d’œuvre et leur mauvaise foi éventuelle, ce type de clause de majoration de délai ne garantissant pas une exonération automatique de toute responsabilité.

4. La multiplicité des préjudices indemnisables en cas de retard

Préjudice financier (paiement d’un loyer car l’acquéreur doit rester locataire le temps de l’achèvement de l’immeuble ou parce qu’il a vendu son premier bien trop tôt en pensant qu’il serait livré dans le délai prévu, des intérêts intercalaires, d’un garde meuble etc…), préjudice moral (obligation de déménager, problèmes avec son bailleur, sentiment d’isolement, anxiété, crainte de ne jamais être livré…), préjudice locatif (si le bien acquis est un investissement locatif ou si l’acquéreur ne peut pas le bien dans lequel il se trouve car il est contraint d’y vivre), tels sont les préjudices qui sont indemnisés en justice ou par la voie de la négociation avec le promoteur.

En effet, en cas du non-respect du délai de livraison et dès lors que celui-ci est imputable au vendeur et non à l’acquéreur (Cass. 3e civ., 5 juill. 2011, n° 10-30.767), ce dernier pourra demander des dommages-intérêts à raison du préjudice subi en application de l’article 1611 du Code civil (Cass. 3e civ., 1er févr. 1999, n° 97-16.578 ; Cass. ch. mixte, 6 oct. 2006, n° 04-17.070 ; 3e civ., 14 mars 2012, n° 10-28.714).

Avant toute action en justice, l’acquéreur devra adresser un courrier de mise en demeure au constructeur. En effet, il est précisé que : « à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ».

Le retard invoqué sous couvert de la clause de majoration de délai devront être parfaitement justifiés sans que la mauvaise foi ne ressorte des agissements du constructeur.

En effet, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Ainsi, dès lors que le maître de l’ouvrage, mis en demeure, a manqué à son obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable, ce dernier est susceptible d’engager sa responsabilité (Cass. Civ. 3ème, 16 mars 2011).

Me ZAKINE vous accompagne dans vos démarches tendant à la condamnation du constructeur à des dommages et intérêts en cas de retard manifeste

5. L’assistance à la livraison

La livraison du bien constitue une obligation du promoteur. Il s’agit de l’étape ultime, celle de la remise des clés.
Mais attention ! L’excitation liée à ce grand jour nécessite de veiller à préserver ses droits pour les faire valoir par la suite en cas de difficultés !

Que la date prévisionnelle de livraison ait été ou non respectée, le bien acquis sera livré.

Le promoteur doit livrer un bien dans ses éléments et les matériaux choisis, conforme à la notice descriptive.

Il ne doit pas présenter de défaut ou de vice.

C’est pourquoi, cette étape doit faire l’objet d’une attention toute particulière de la part des acquéreurs qui doivent se faire accompagner correctement.

Dès lors que l’acquéreur est convoqué par le promoteur par courrier recommandé, il doit prendre ses dispositions pour que la livraison se déroule dans les meilleures conditions possibles : accompagnement d’un avocat, d’un Huissier de justice et même d’un expert en bâtiment.

Si le jour de la livraison, l’acquéreur n’émet aucune réserve, le promoteur lui remet les clés du logement et cela marquera la fin du contrat de construction.

Un procès-verbal de réception sera dressé sur lequel les réserves (c’est-à-dire les défauts constatés) seront inscrites, lequel devra être adressé dans un délai d’un mois au promoteur.

D’autres réserves pourront être constatées dans le mois suivant la livraison.

Il conviendra de les mentionner en sus de celles précisées sur le procès-verbal.

Lors de la livraison, l’expert en bâtiment pourra également vérifier la superficie du bien.

En effet, il arrive parfois que la superficie réelle du bien acquis en VEFA est inférieure à celle indiquée sur le contrat de vente et qui se situe au-delà de 4% de la tolérance admise.

Le promoteur doit lever les réserves (c’est-à-dire, procéder à des travaux complémentaires visant à rectifier les défauts) dans un délai d’un an, savoir dans le délai correspondant à la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement.

Enfin, notons que l’acquéreur peut refuser de régler les 5% restant dû dès lors que le retard du constructeur s’est avéré fautif et particulièrement préjudiciable. Il ne pouvait risquer dans cette hypothèse que le constructeur invoque la clause résolutoire destinée à la nullité de la vente (Cass. com., 14 déc. 1993, no 92-11.702).

De même, il a été jugé par la Cour de cassation qu’un acquéreur pouvait se prévaloir des manquements du constructeurs à ses engagements contractuels pour refuser de payer le solde du prix. Dans cette hypothèse, le vendeur ne pourra aucunement lui opposer le non-paiement du solde restant dû pour lui refuser la remise des clés (Cass. 3e civ., 13 juill. 2016, no 15-20.190).

6. La constatation de vices ou de malfaçons à la suite de la livraison

Que faire en cas de constatations de défaut de conformité, malfaçons ou vices cachés.

L’acquéreur, définitivement propriétaire de son bien (le transfert de propriété se réalisant rétroactivement au moment de la livraison), peut désormais engager des actions dans des délais différents suivants les défauts ou malfaçons constatés.

Si le promoteur n’intervient pas à la suite du courrier recommandé qui lui a été adressé concernant les réserves, l’acquéreur peut, dans un délai de 13 mois (un mois pour adresser les réserves + 12 mois), introduire une action en justice (référé) pour contraindre le promoteur à lever les réserves.

Si, après la première année, d’autres malfaçons plus graves, c’est-à-dire portant atteinte à la solidité de l’immeuble apparaissent, l’acquéreur pourra mettre en œuvre la garantie décennale pour remédier aux désordres constatés.

La nullité de la vente peut être envisageable mais dans des conditions très strictes.

Il conviendra de prendre attache avec un Avocat spécialisé dans la VEFA pour comprendre quelle est la meilleure stratégie à adopter face aux désordres.

Référé, référé-expertise, action en résolution de la vente, action en remboursement au prorata du manque de surface acquise, autant d’actions en justice qui sont possibles mais qui présentent un risque si elles ne sont pas en parfaite adéquation avec le résultat escompté.

C’est pourquoi, Me ZAKINE pourra vous accompagner sur le choix de la procédure à engager contre le promoteur.

Précisions que toute action en justice peut, au final, être suivie d’une négociation avec le promoteur et aboutir à l’établissement d’un protocole transactionnel (protocole d’accord signé amiablement).

Il est toujours préférable de négocier pour éviter des délais de procédure parfois longs dès lors que les propositions du promoteur s’avèrent acceptables.

Me ZAKINE, spécialisé dans la vente en l’état de parfaitement achèvement (VEFA) saura vous accompagner et vous conseiller au mieux avant la signature du contrat, au cours de la construction notamment en cas de retard ou lors de la visite de pré-livraison, et à la suite de la livraison du bien.

Me ZAKINE vous assiste en cas de retard de livraison d’un immeuble à construire afin de solliciter des dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice subi.

En savoir plus : 3 pistes sur le droit vefa avec un avocat pour en savoir ici.

Maître Zakine est avocat en VEFA et en CCMI

Elle consulte et travaille sur toute la France.

(visio, signature électronique, payement en ligne ).

Le Cabinet s’adapte aux emplois du temps des personnes actives.

Maître Zakine, Docteur en Droit, avocat, est dans les retards en VEFA (covid ou non) .

Le Cabinet d’avocat a une expertise dans les actions de retard VEFA.

Me Zakine intervient dans tout la France : Antibes, Grasse, Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, ile de France, Neuilly sur Seine, Boulogne, Villepinte, Bezons, Pontoise, Toulon, Dijon, Bordeaux, Saint Tropez, Perpignan, Mont de Marsan, Rennes, Nantes, Nancy ou encore Metz et Thionville.

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