在完美完成状态（VEFA）或更常见的“期房销售”状态下拜访销售领域律师的 6 个理由？ Me Zakine，波尔多律师
概括
“ 没有沟通。
发起人没有回复我的电子邮件或正式通知信 »
阅读法学博士兼律师 Me Zakine 的真实案例研究
“ 无论如何，我重读了合同，发起人是在他的权利范围内的。有一个条款可以让他证明自己的拖延是合理的 ”。
是我听到最多的经典短语
一般来说，此类房产的购买者越来越普遍，当他们遇到以下困难时，会寻求专业建议：
– 从第一行为（预订合同）到签署真实销售行为期间的协助，
– 送货协助，
– 延迟交货甚至不交货，
– 交货后取消预订
– 做工差，
– 隐藏的缺陷
– 交付后实施保证：完美竣工保证、两年保证、十年保证。
但首先，什么是完美完成状态下的销售？
VEFA 或未来完成状态的销售包括出售计划，旨在收购拟在特定时期内交付的房地产（房屋或公寓）。
这是一份涉及待建造建筑物的合同。
此外， VEFA 相关规则 与适用于个人房屋建筑合同的规定非常接近。
在房屋交付之前，卖方/开发商仍然是建筑物的所有者，届时房产所有权将从开发商转移至买方。
他由负责施工的项目经理协助。
买方不会立即支付全部收购金额。根据建设项目的进展情况，定期筹集资金。项目经理在现场发送进度报告，客户在施工新阶段的每个开始时发送预测电话。
1 律师协助签署真实的销售契约
目标？确保发起人遵守提供信息并交付预订合同和真实销售契约之间的所有强制性文件的义务。
假设房产卖家 建造 已将《建筑和住房法》第 L. 261-11 条要求的所有强制性信息纳入待建建筑物的销售合同中，但仍可能因违反其提供信息的义务以及未提供信息而承担责任。 - 遵守合同规定。
因此，待建建筑物的卖方可能因未能履行提供信息的义务而承担责任。
除了待建建筑物销售合同中的强制性信息外，待建建筑物的卖方还承担信息甚至合作的义务，以使买方理解和吸收大量技术文档和描述性引用。
Me ZAKINE 在签署真实的销售契约之前的所有步骤中为您提供支持
2 - 第一个合同程序
– 预订合同：
本合同的目的是确定在 VEFA 框架内购买的未来财产的出售条件。
预订合同必须通过挂号信通知每位购买者并附有回执。自首次提交信件之日起，他有 10 天的时间撤回该决定。
如果他在此期限内退出，购买者将获得其已支付的所有款项的退还。
以下内容通过附有回执的挂号信寄给买方：
– VEFA 契约草案，附有所售地块的详细规划、描述性技术通知以及房地产综合体规划；
– 完成销售所需文件的副本： 共同所有权规定、划分的描述性状态、细分的规格等。
随后，销售契约必须在公证人面前签订。
– 真实的销售行为
因此，预订合同一签订，向律师求助就很重要，因为律师会告知买方截止日期延长条款、可预见的延误以及为获得损害赔偿而应考虑采取的行动。
碰巧的是 预计交货时间 预订合同中的规定与真实销售契约中的规定不同。
在这种情况下，与某人讨论是合适的 能够提供建议的专业律师 购买者。
最后，当公证人能够完全证明其未履行提供信息和建议的义务时，即可履行公证人的责任。
Cabinet Cécile ZAKINE 帮助您完成所有这些步骤，以便在最佳条件下购买和交付您的房屋，并且，如果卖方/建筑商疏忽或执行合同不力，则可以采取以下措施：我们已采取行动确保您的权利得到尊重。
3 - 交货延迟：这可以接受吗？在什么条件下？真实的销售契约是怎么说的？无论发起人的行为如何，合理的延误原因是否可以保护发起人？
在实践中，待建建筑物的销售合同通常会规定延迟交付的处罚条款。
当未遵守规定的最后期限时，即使购买者没有遭受任何损失，也可以激活该惩罚条款。 偏见.
请注意，这些滞纳金不包括买方根据普通合同法因建筑商履行合同承诺不力而可能索赔的损害赔偿。
然而，逾期付款罚金不一定包含在完美竣工状态的销售合同中。
它们主要是在个人房屋的建设合同中法律规定的。
因此，计划的截止日期可能会受到不可抗力、恶劣天气、特别是与新冠病毒相关的交货延误甚至服务提供商公司故障的影响。
事实仍然是，延误的原因必须有明确的正当理由，而不是制造商的恶意造成的，否则会导致相关各方（即专业人士和消费者）之间的严重不平衡。
不公平条款委员会于2016年9月29日发表意见（CCA，2016年9月29日，第16-01号意见），裁定VEFA中期限增加条款原则上的有效性，认为这些条款不存在任何问题。方式虐待。
然而，发起人不得用此类条款来掩盖自己，以证明特别过度的延误是合理的。
法官将考虑案件的具体情况，审查发起人和项目经理的行为及其可能的恶意，此类期限延长条款并不保证自动免除所有责任。
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4. 延误时可赔偿损失的多重性
财务损失（由于买方在建筑物竣工期间必须保持租户身份而支付的租金，或者由于他过早出售其第一套房产，认为它将在预期的时间内交付，临时利息，家具储存等） 、 精神损害（搬家义务、与房东的问题、孤立感、焦虑、担心永远无法交付等）、 租金损害（如果所购买的房产是投资租赁，或者如果买方不能购买其所在的房产，因为他被迫居住在那里），这些损害可以通过法庭或与开发商谈判进行赔偿。
事实上，如果不遵守交货时间，并且由于这应归咎于卖方而不是买方（Cass. 3rd civ.，2011 年 7 月 5 日，n° 10-30.767），后者可以提出索赔因适用《民法典》第 1611 条（Cass. 3rd civ.，2 月 1 日）而遭受的损害赔偿1999 年，第 97-16.578 号；2006 年 10 月 6 日，第 04-17.070 号；
在采取任何法律行动之前，购买者必须向制造商发送正式通知信。事实上，它规定：“除非不履行是明确的，否则只有在事先通知债务人在合理时间内遵守的情况下才应赔偿损失”。
在最后期限增加条款的掩护下援引的延迟必须是完全合理的，并且制造商的行为不会出现恶意。
事实上，“如果债务人不能证明执行是因不可抗力而阻止的，则如有必要，债务人应因不履行义务或延迟执行而支付损害赔偿金”。
因此，一旦项目业主在收到正式通知后未能履行在合理时间内交付工作的义务，后者就可能承担责任（Cass. Civ. 3rd, March 16, 2011）。
Me ZAKINE 支持您在明显延误的情况下谴责制造商损失赔偿
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5. 送货协助
财产的交付构成发起人的义务。这是最后一步，交出钥匙。
但要小心！与这个重要日子相关的兴奋要求您注意维护自己的权利，以便在以后遇到困难时维护它们！
无论是否遵守预计交货日期，所购买的商品都将被交付。
开发商必须根据描述性通知交付房产的要素和所选材料。
它不得存在任何缺陷或缺陷。
这就是为什么此步骤必须遵循 引起关注 对于必须得到适当支持的买家来说非常特殊。
一旦开发商通过挂号信传唤买家，他就必须做出安排，以便在尽可能最好的条件下进行交付：得到律师、执达员甚至建筑专家的支持。
如果在交付当天，买方表示没有保留，则开发商将房屋钥匙交给他，这将标志着施工合同的结束。
将起草一份接收报告，记录预订情况（即指出的缺陷），并必须在一个月内发送给开发商。
其他预订可能会在交货后的一个月内注明。
除了会议记录中指定的内容之外，还应提及这些内容。
在交付过程中，建筑专家还可以检查房产的表面积。
事实上，有时会发生这样的情况：计划外购买的房产的实际面积小于销售合同上注明的面积，并且超出了可接受的公差 4%。
开发商必须在一年内，即在与实施完美竣工保证相对应的期限内，解除保留（即开展旨在纠正缺陷的额外工作）。
最后，请注意，如果制造商的延误被证明是错误的并且特别有害，则购买者可以拒绝支付剩余的 5%。在这种情况下，他不能冒制造商援引旨在使销售无效的终止条款的风险（Cass.com.，1993 年 12 月 14 日，第 92-11.702 号）。
同样，最高法院裁定，买方可以以建筑商违反合同承诺为由拒绝支付余款。在这种情况下，卖方将无法因拒绝交付钥匙而主张未支付剩余余额（Cass. 3rd civ.，2016年7月13日，第15-20.190号）。
6. 交货后观察缺陷或工艺不良
如果存在不合格、工艺差或隐藏缺陷怎么办？
购买者，确切地说是其财产的所有者（所有权的转让在交付时追溯进行），现在可以在发现缺陷或工艺不良后在不同的时限内采取行动。
如果发起人在向其发出有关预订的挂号信后未进行干预，则购买者可以在13个月内（发送预订的1个月+ 12个月）内采取法律行动（参考）以迫使发起人解除预订。
如果第一年后出现其他更严重的缺陷，即影响建筑物的坚固性，买方可以实施十年保修以纠正所发现的问题。
出售无效是可能的，但要满足非常严格的条件。
建议联系 VEFA专业律师 了解面对疾病时采取的最佳策略是什么。
推荐、总结专业知识、取消销售的行动、根据所获得的表面积的不足比例进行报销的行动、所有可能的法律行动，但如果与预期结果不完全一致，则会带来风险。
这就是为什么， ZAKINE可以帮助您选择手术程序 对发起人提起诉讼。
澄清任何法律行动最终都可能与发起人进行谈判，并导致建立交易协议（友好签署的协议协议）。
一旦发起人的建议被证明可以接受，最好进行谈判，以避免有时出现长时间的程序延误。
Me ZAKINE 专门从事完美竣工状态 (VEFA) 的销售，将能够在签订合同之前、施工期间，特别是在发生延误或交付前视察期间为您提供尽可能好的支持和建议。 ，以及货物交付后。
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