Un retard en Vefa ?

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Ecrit par Me Zakine, Docteur en Droit, Avocat VEFA.

Maître Zakine, Docteur en Droit, Avocate et Chargée de cours à l’université de Droit de Nice,  pratique les problématiques VEFA quotidiennement. Elle traite des dizaines de cas à travers la France et rencontre de nombreux promoteurs.

Dans cet article, elle revient sur trois grandes questions : A partir de quand peut-on parler de retard de livraison en VEFA et quels sont les textes qui s’appliquent.

I/ Quand peut-on parler de retard de livraison vefa ?

Or, l’article L 261-1 du code de la construction et de l’habitation pose comme caractéristique essentielle du contrat de VEFA l’obligation d’édifier l’immeuble vendu dans un délai déterminé.

L’article L. 261-11 du même Code dispose : 

« Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;

b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;

c) Le délai de livraison ».

Si on considère que le retard doit être pris en compte par rapport à la date prévisionnelle de livraison, on s’aperçoit, dans bien des cas, qu’il existait déjà une différence entre la date de livraison prévue au contrat de livraison et celle finalement précisée dans l’acte authentique de vente.

Les acquéreurs sont souvent informés du report de la livraison qu’au moment de la réitération de la vente par acte authentique.

Il est généralement très aisé de déduire de l’analyse des documents que le promoteur avait déjà connaissance du retard au moment de la signature du contrat de réservation.

La cour d’appel confirme généralement les non conformité suite à un cntrat d’achat
Surtout si, dans le cadre d’une action collective formée par plusieurs acquéreurs, les contrats de réservation ont été signés à des moments distincts, le recoupement des informations permet de savoir que le promoteur a délibérément cacher cette information.

Ce qui nous amène à en déduire que le retard est aggravé par le comportement de mauvaise foi du promoteur.

Non seulement le consentement des acquéreurs a été vicié lors de la signature du contrat de réservation mais de plus, les causes du retard sont très peu justifiées.

Le rôle d’avocat est de vous porter assitance.

Dans le cas où l’acquéreur est considéré comme un consommateur, celui-ci bénéficie d’une protection accrue accordée par le Code de la consommation.

En effet, l’article L. 111-1 du Code de la consommation dispose que :

« Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :
1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ;
2° Le prix du bien ou du service, en application des articles L. 112-1 à L. 112-4 ;3° En l’absence d’exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s’engage à livrer le bien ou à exécuter le service ». 

De plus, l’article 1112-1 du Code civil prévoit que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

Le promoteur est en effet tenu à une obligation de renseignement (Cass. 3e civ., 13 janvier 1982, nº 80-14.446, JCP G 1983, II, nº 20026) que les juges sanctionnent lorsqu’elle n’a pas été mise en œuvre, de manière loyale.

De surcroît, au-delà de l’information résultant des mentions obligatoires du contrat de vente d’immeuble à construire, le vendeur d’immeuble à construire est également tenu d’une obligation d’information, voire de coopération, afin d’amener l’acquéreur à comprendre et assimiler la masse de documents techniques et des devis descriptifs.

Lorsqu’un Avocat se saisit du dossier au motif que les maintes relances des acquéreurs sont demeurées sans suite et sans effet, celui-ci réclame les justificatifs du retard.

Les promoteurs se retranchent alors derrière les cause légitimes de report ou des causes légitimes de suspension précisées dans l’acte authentique de vente :

– intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment : Ce sont les mauvaises conditions météo qui perturbent le plus souvent les chantiers : inondation, grand froid, pluies en phase gros œuvre permettent de justifier un retard. En revanche, une fois le bâtiment mis hors d’eau, hors d’air, le promoteur ne pourra plus évoquer les intempéries comme élément de justification du retard,
– redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou de leurs fournisseurs,
– retards imputables aux compagnies concessionnaires (Enedis etc…),
– retard de livraison des matériaux par les fournisseurs,
– vols, dégradation, actes de malveillance ou accidents sur le chantier,
– découverte de vestiges archéologiques,
– défaillance d’une entreprise placée sous contrôle judiciaire ou en liquidation judiciaire

La liste énoncée ci-dessus n’est pas exhaustive.

Il n’en demeure pas moins que les causes de retard doivent être clairement justifiées et ne pas procéder de la mauvaise foi du constructeur, laquelle entraînerait un déséquilibre significatif entre les parties en présence, savoir le professionnel et le consommateur.

Mais, le promoteur se contente le plus souvent d’adresser les causes du retard et non les justificatifs et lorsque ceux-ci sont produits, on peut parfois douter de leur véracité : défaillance d’une entreprise, conditions météorologiques, raccordement à ENEDIS, problème avec le permis de construire, telles sont des causes invoquées dans la plupart des cas mais il convient de les analyser avec une attention particulière.

Le promoteur peut doubler les jours de retard justifiés mais seulement si cela est prévu contractuellement.

La Cour de cassation ne considère pas cette clause comme abusive et l’a validée à maintes reprises.

Aussi, dès lors que le promoteur procède à des appels de fonds récurrents, il n’est pas admissible que les acquéreurs ne connaissance pas les cause du retard qui leur a été annoncé et qu’ils ne bénéficient pas des justificatifs.

Le contrat de réservation et l’acte authentique de vente étant des contrats synallagmatiques, les engagements contractuels qui en découlent doivent être réciproques.

Il serait donc injuste que tout repose sur l’acquéreur alors qu’il subit un retard qui va générer, dans la plupart des cas, des dommages.

II/ Que faire en cas de retard en VEFA ?

En outre, nous pouvons considérer que le retard n’est plus admissible après 6 mois de retard à compter de la date prévisionnelle de livraison surtout lorsqu’une première date, plus proche, était prévue par le contrat de livraison et qu’elle a fait l’objet d’un report.

Le retard est de surcroît aggravé par l’absence d’informations claires et transparentes.

C’est dans ce cadre, une action en justice sera portée devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

III / Quel article de Loi concerne le  retard livraison VEFA ?

  Il sera possible de réclamer des dommages et intérêts dans le cadre d’une action en responsabilité du promoteur fondée sur sa faute, l’absence de bonne foi dans l’exécution du contrat et avant même la signature du contrat alors que les articles 1102, 1103 et 1106 du Code civil imposent la bonne foi du cocontractant dans l’exécution d’un contrat qui lie les parties et qui impose des obligations contractuelles réciproques à l’ensemble des parties.

Par cette action, il est sollicité la réparation des préjudices subis en raison du retard :

– Préjudice économique : loyer, place de parking, intérêt du crédit immobilier, garde-meuble etc….
– Préjudice moral
– Préjudice locatif : en cas d’acquisition dans le cadre d’un investissement locatif ou en cas d’impossibilité de vendre le premier bien en raison du retard.

C’est bien entendu à la suite d’une tentative de conciliation ou de médiation, c’est-à-dire après une tentative de résolution amiable du litige proposée dans le cadre du premier courrier de mise en demeure que l’action est introduite en justice, en cas d’échec.

Il faut savoir que les magistrats apprécient très strictement le comportement du promoteur et sanctionne sévèrement sa mauvaise foi.

Les bases légales et jurisprudentielles :

L’article 1611 du même Code précise que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

Dans le cas du non-respect du délai de livraison et dès lors que celui-ci est imputable au vendeur et non à l’acquéreur (Cass. 3e civ., 5 juill. 2011, n° 10-30.767), ce dernier pourra demander des dommages-intérêts à raison du préjudice subi en application de l’article 1611 du Code civil (Cass. 3e civ., 1er févr. 1999, n° 97-16.578 ; Cass. ch. mixte, 6 oct. 2006, n° 04-17.070 ; 3e civ., 14 mars 2012, n° 10-28.714).

L’article 1231 du Code civil précise qu’« à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ».

De plus, l’article 1231-1 du même Code dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Ainsi, dès lors que le maître de l’ouvrage, mis en demeure, a manqué à son obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable, ce dernier est susceptible d’engager sa responsabilité (Cass. Civ. 3ème, 16 mars 2011).

Il en résulte que le fait pour le vendeur, de ne pas informer l’acquéreur du retard est constitutif d’une faute susceptible d’ouvrir droit à réparation, alors même que l’existence de circonstances particulières justifierait la suspension du délai contractuellement fixé (Civ. 3e, 29 mars 2018, n° 17-14.249).

Au titre du préjudice subi, l’acquéreur peut espérer obtenir le règlement des sommes qu’il a dû engager pour se loger ou, si le bien était prévu à la location, une indemnisation correspondant à la perte de chance de percevoir des loyers (Versailles, 24 oct. 2016, n° 13/05508).

Il peut également solliciter le remboursement des intérêts intercalaires, les sommes engagées au titre des cotisations d’assurances, la réparation de son préjudice moral (Bordeaux, 5 janv. 2017, n° 15/03204) et la perte d’un avantage fiscal (Toulouse, 6 juill. 2015, n° 13/02884).

IV/ Solliciter la résolution du contrat de vente au lieu d’une compensation sous forme de dommages et intérêts ?

 Le retard de livraison d’un bien en VEFA justifie la résolution judiciaire du contrat ainsi que la caducité du prêt souscrit auprès d’un établissement financier.

C’est ce qu’a affirmé le Tribunal judiciaire de Paris dans un arrêt du 14 décembre 2021 (TJ Paris, 14 déc. 2021, n°19/07687).

Dans cette décision, le juge a rappelé le principe de la force obligatoire du contrat entre les parties (article 1103 du Code civil) et le fait que la résolution d’un contrat peut résulter d’une inexécution contractuelle suffisamment grave (article 1224 du Code civil).

De plus, en se fondant sur les dispositions l’article 1601-1 du Code civil, le Juge a retenu que l’obligation essentielle d’un contrat de VEFA tient en la construction de l’immeuble dans un délai déterminé par les parties et prévu contractuellement.

On comprend par là que :

– les causes légitimes de report de la livraison ne sont pas toujours admises par le Juge qui va vérifier et analyser les circonstances de l’affaire ainsi que l’attitude du promoteur,
– un retard trop important ne peut être admis par le Juge, lequel n’hésite pas à sanctionner le promoteur.

Les grands principes du droit des contrats (bonne foi dans la signature et l’exécution du contrat, loyauté, obligation d’information, engagements contractuels réciproques) sont très sérieusement appréciés par les Magistrats.

IV/ Une similarité VEFA/CCMI

Il convient enfin de savoir que la question du retard de la livraison du bien s’applique également aux contrats de construction de maison individuelles dit, CCMI.

La même stratégie est alors applicable :
– Constatation du retard,
– Courrier de mise en demeure
– Tentative de conciliation
– L’affaire est portée en justice dans le cas où la conciliation échoue ou dans l’hypothèse où le promoteur ne répondrait pas.

Le Cabinet Cécile ZAKINE se tient à votre disposition en cas de retard et vous propose un accompagnement rigoureux qui va du courrier de mise en demeure, jusqu’à l’introduction de l’action en justice en passant par les modes de résolution amiable des litiges.

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